แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทในระหว่างระยะเวลาห้ามโอนและจำเลยทั้งสองยังมิได้มีการส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ครอบครอง โดยมีข้อตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันหลังพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน ถือไม่ได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายหรือมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตาม พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 12 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จึงไม่ตกเป็นโมฆะและสามารถใช้บังคับได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงต้องคืนเงินมัดจำค่าที่ดินที่รับไปจากโจทก์ให้แก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 135,025,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 132,000,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน 6,137,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 6,000,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งกับแก้ไขคำให้การขอบังคับโจทก์ชำระเงิน 72,000,000 บาท กับริบเงินมัดจำที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยทั้งสอง 23,000,000 บาท
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องและยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 22,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 7 พฤษภาคม 2558) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 เนื้อที่ 9 ไร่ 1 งาน 82 ตารางวา และเป็นผู้ครอบครองที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 เนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 64257 เนื้อที่ 8 ไร่ 2 งาน 59 ตารางวา ที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 เป็นที่ดินตามโครงการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนให้แก่บุคคลอื่นภายในห้าปีตามมาตรา 12 แห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 นับแต่วันที่ 6 ตุลาคม 2552 และวันที่ 31 สิงหาคม 2552 ตามลำดับ ส่วนที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 เป็นที่ดินอยู่ในเขตนิคมสร้างตนเองลำตะคอง ซึ่งตามมาตรา 27 (6) แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวก็บัญญัติห้ามมิให้สมาชิกนิคมสร้างตนเองมอบหรือโอนสิทธิการเข้าทำประโยชน์ในที่ดินที่ได้รับมอบให้แก่บุคคลอื่นเช่นกัน เมื่อวันที่ 26 ตุลาคม 2555 โจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสามแปลงดังกล่าว เนื้อที่รวม 24 ไร่ ในราคารวม 40,000,000 บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญา 200,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 หลังจากนั้นโจทก์ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสองอีกหลายครั้ง ต่อมาวันที่ 6 มิถุนายน 2556 โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงเปลี่ยนแปลงข้อตกลงในสัญญาฉบับเดิมและทำสัญญาฉบับใหม่ 2 ฉบับ สัญญาฉบับแรก โจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 จำนวน 2 แปลง เนื้อที่รวม 18 ไร่ 41 ตารางวา ในราคา 30,000,000 บาท โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสองแล้ว 12,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 18,000,000 บาท แบ่งชำระเป็น 3 งวด งวดที่ 1 และที่ 2 ชำระงวดละ 5,000,000 บาท ในวันที่ 12 มกราคม 2557 และวันที่ 4 พฤษภาคม 2557 ตามลำดับ งวดที่ 3 ชำระ 8,000,000 บาท ในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 และตกลงจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่กันในวันดังกล่าว สัญญาฉบับที่สอง โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 เนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ ในราคา 10,000,000 บาท โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว 1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 9,000,000 บาท ตกลงชำระในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 ให้แก่จำเลยทั้งสองแล้ว 22,000,000 บาท และชำระค่าที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 ให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว 1,000,000 บาท รวม 23,000,000 บาท เมื่อถึงวันนัดโอนที่ดินในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 โจทก์และจำเลยที่ 1 ไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมา สาขาปากช่อง เพื่อดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดิน โจทก์ต้องการให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 ให้แก่โจทก์และรับเงินค่าที่ดินทั้งสองแปลงส่วนที่เหลือ 8,000,000 บาท แต่จำเลยที่ 1 ในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยที่ 2 ต้องการให้โจทก์รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 กับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 โดยชำระเงินค่าที่ดินทั้งสามแปลงส่วนที่เหลือทั้งหมด 17,000,000 บาท สำหรับหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั้น ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าสัญญาฉบับดังกล่าวตกเป็นโมฆะและพิพากษายกฟ้องของโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองในส่วนที่เกี่ยวกับที่ดินแปลงนี้ โจทก์และจำเลยทั้งสองต่างไม่อุทธรณ์เกี่ยวกับสัญญาฉบับนี้ จึงเป็นอันยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 ระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองตกเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า โจทก์กับจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสองแปลง โดยในสัญญาระบุว่าโจทก์ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสองในวันทำสัญญาเป็นเงิน 12,000,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 18,000,000 บาท ตกลงแบ่งชำระเป็นงวดรวม 3 งวด งวดสุดท้ายชำระภายในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 และจำเลยทั้งสองจะจดทะเบียนโอนที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์เมื่อชำระราคาที่ดินครบถ้วนแล้วในวันดังกล่าว แม้จะปรากฏว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 มีข้อกำหนดห้ามโอนภายในห้าปีตามมาตรา 12 แห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 นับตั้งแต่วันที่ 6 ตุลาคม 2552 และ 31 สิงหาคม 2552 ซึ่งจะครบกำหนดห้ามโอนในวันที่ 6 ตุลาคม 2557 และ 31 สิงหาคม 2557 ตามลำดับก็ตาม แต่โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงจดทะเบียนโอนที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่กันในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 ซึ่งพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินแล้ว ทั้งได้ความว่าหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันแล้ว จำเลยทั้งสองยังคงเป็นผู้ครอบครองที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวต่อมา โดยมิได้สละการครอบครองหรือส่งมอบการครอบครองที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์แต่อย่างใด ตามพฤติการณ์ถือได้ว่าสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมิใช่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ดังนั้น การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยมีข้อตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันดังกล่าว จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายหรือมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 12 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงไม่ตกเป็นโมฆะและสามารถใช้บังคับกันได้ ฎีกาของจำเลยทั้งสองข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า โจทก์หรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา ในข้อนี้ได้ความจากคู่ความทั้งสองฝ่ายรับกันว่าโจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวในราคา 30,000,000 บาท โดยโจทก์ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสองแล้ว 22,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 8,000,000 บาท ตกลงชำระในวันจดทะเบียนโอนที่ดินในวันที่ 7 ตุลาคม 2557 ครั้นถึงวันนัดได้ความจากโจทก์ว่า โจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมา สาขาปากช่อง พร้อมนำเงินสด 50,000 บาท แคชเชียร์เช็คของธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) สาขาทองหล่อ จำนวนเงิน 5,300,000 บาท และแคชเชียร์เช็คของธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) สาขาซอยทองหล่อ จำนวนเงิน 2,650,000 บาท รวมเป็นเงิน 8,000,000 บาท เพื่อชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือตามสัญญาให้แก่จำเลยทั้งสองพร้อมจดทะเบียนรับโอนที่ดินทั้งสองแปลง แต่จำเลยทั้งสองกลับไม่ยอมโอนที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 1 อ้างว่าต้องการให้โจทก์รับโอนที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ด้วย และชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งสามแปลง เป็นเงิน 17,000,000 บาท นั้น เห็นว่า ที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 ดังกล่าว ระบุชื่อนางวาย เป็นผู้ทำประโยชน์ในที่ดินไม่ใช่จำเลยที่ 1 ทั้งจำเลยที่ 1 ทราบดีว่าที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินในเขตนิคมสร้างตนเองลำตะคอง ซึ่งตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 27 (6) บัญญัติห้ามมิให้สมาชิกนิคมสร้างตนเองมอบหรือโอนสิทธิการเข้าทำประโยชน์ในที่ดินที่ได้รับมอบให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากอธิบดีกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการฯ ดังนั้น จำเลยที่ 1 จึงไม่สามารถโอนขายหรือส่งมอบการครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้โดยชอบ ข้ออ้างของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวจึงฟังไม่ขึ้น ส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาอ้างทำนองว่า การที่โจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 กับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค. 3) เลขที่ 7966 ขึ้นใหม่สองฉบับ โดยมิได้มีเจตนาที่จะยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแบบเหมารวมทั้งสามแปลงที่ทำกันไว้แต่แรก โจทก์จึงต้องชำระราคาที่ดินที่เหลือทั้งสามแปลงเป็นเงิน 17,000,000 บาท และรับโอนที่ดินทั้งหมดไปในคราวเดียวกันนั้น เห็นว่า เดิมโจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งที่มีโฉนดและที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์รวมสามแปลงในสัญญาฉบับเดียวกันเป็นเงิน 40,000,000 บาท แต่ต่อมาโจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันขึ้นใหม่รวม 2 ฉบับ โดยแยกเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีโฉนดรวม 2 แปลง ฉบับหนึ่ง กับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ 1 แปลง อีกฉบับหนึ่ง โดยมีการระบุถึงราคาที่ดินอันเป็นวัตถุแห่งหนี้แต่ละประเภท รวมทั้งรายละเอียดการชำระเงินค่าที่ดินในสัญญาแต่ละฉบับต่างหากจากกัน ซึ่งก็ได้ความว่าจำเลยที่ 1 ทั้งในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยที่ 2 ได้ลงลายมือชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสองฉบับดังกล่าวด้วยความสมัครใจไม่มีการบังคับขู่เข็ญแต่อย่างใด ดังนี้ ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งสามแปลงกันใหม่โดยแยกเป็นที่ดินมีโฉนดกับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ โดยเปลี่ยนสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งหนี้ในสัญญาฉบับเดิมที่ทำกันไว้แต่แรก หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาวางมัดจำ จึงเป็นอันระงับสิ้นไปด้วยการแปลงหนี้ใหม่ และต้องบังคับกันตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว จำเลยทั้งสองจึงไม่อาจยกข้อตกลงตามสัญญาฉบับเดิมดังกล่าวขึ้นอ้างเพื่อปฏิเสธไม่ยอมโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 64589 และเลขที่ 64257 ให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสองจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาและต้องคืนเงินค่าที่ดินที่รับไปจากโจทก์ 22,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษามาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองชำระค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 30,000 บาท
