แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทจาก ม. โดยมี ห. เป็นพยานในสัญญาดังกล่าวอยู่ด้วย โจทก์ทราบว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทกับ ม. และเห็นจำเลยเข้าอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทมานานแล้ว โจทก์ยังซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจาก ห. ผู้ซึ่งซื้อมาจาก ม. อีก ในราคาต่ำกว่าเมื่อจำเลยตกลงซื้อเมื่อ 5 ปีก่อน การรับโอนที่ดินและบ้านพิพาทของโจทก์จาก ห. มิได้เป็นไปโดยสุจริต แล้วยังฟ้องหาว่าจำเลยเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์ แต่ไม่ชำระค่าเช่า ขอให้ขับไล่อีก เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านเช่าและที่ดินที่โจทก์ซื้อมาจาก ห. จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าที่ดินและบ้านพิพาทเดิมเป็นของ ม. ม. ได้ทำสัญญาขายให้จำเลย และมอบให้จำเลยครอบครองแต่ยังไม่ได้โอนโฉนด การที่ ม.โอนที่ดินให้ ห.และห. โอนที่ดินให้โจทก์เป็นการฉ้อโกงหรือฉ้อฉล จำเลยอยู่ในฐานะที่จะให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ก่อน ทำให้จำเลยเสียเปรียบเสียหาย ขอให้พิพากษาเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินและบ้านที่โจทก์ได้มาจาก ห.และที่ห. ได้มาจาก ม. เสีย ดังนี้ฟ้องแย้งของจำเลยเป็นการสู้ว่าจำเลยมีสิทธิในที่ดินที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยดีกว่าโจทก์ จึงเป็นฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิม
จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทจาก ม. แต่ยังชำระราคาไม่ครบ จำเลยจึงไม่ใช่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนตามมาตรา 1300 คดีของจำเลยต้องด้วยมาตรา 237. แต่ศาลก็ไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนระหว่าง ม. กับ ห.และระหว่างห.กับโจทก์ได้ โดยที่จำเลยมิได้ฟ้อง ม. กับ ห. เข้ามาในคดีด้วย
(วรรคสองและสาม วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ครั้งที่ 36-37/2515)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ซื้อที่ดินและบ้านจากนายห้วน และให้จำเลยเช่า จำเลยค้างค่าเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านของโจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมที่ดินและบ้านเป็นของนางเหมียนนางเหมียนได้ทำสัญญาขายให้จำเลย และมอบให้จำเลยครอบครองมา เพื่อรอทำนิติกรรมโอนขายกัน เพราะจำเลยเป็นหนี้นายห้วน นางเหมียนเป็นผู้ค้ำประกันมอบโฉนดที่ดินให้นายห้วนไว้ จำเลยไม่ได้เช่าบ้านจากโจทก์ การที่นางเหมียนโอนที่ดินให้นายห้วน และนายห้วนโอนให้โจทก์เป็นการฉ้อโกงหรือฉ้อฉลจำเลย จำเลยอยู่ในฐานะที่จะให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ก่อนผู้ใด ทำให้จำเลยเสียเปรียบเสียหาย ขอให้พิพากษาเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินและบ้านที่โจทก์ได้มาจากนายห้วน และที่นายห้วนได้มาจากนางเหมียนเสีย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า นายห้วนซื้อที่ดินและบ้านจากนายห้วนทั้งสองคราวได้ชำระราคาและจดทะเบียนสัญญาซื้อขายต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมายแล้ว โจทก์ไม่เคยทราบว่านางเหมียนทำสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านให้จำเลยมาก่อนโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านมาโดยสุจริต และมีค่าตอบแทน จำเลยขอให้เพิกถอนนิติกรรมไม่ได้
ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและบ้านพิพาทของโจทก์ คำขอเรื่องค่าเช่าให้ยกเสีย ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า นางเหมียนได้ตกลงขายที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลยราคา 55,000 บาท จำเลยตกลงซื้อแล้วเข้าอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาททันที ต่อมานางเหมียนกับจำเลยจึงได้ทำสัญญาจะซื้อขายกัน วันทำสัญญาชำระเงินล่วงหน้า 30,500 บาท เมื่อชำระเงินเสร็จนางเหมียนจะจัดการโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลย นายห้วนเป็นพยานในสัญญาดังกล่าวด้วย จำเลยชำระราคาที่ดินที่ค้าง ครั้งสุดท้ายแล้วยังค้างชำระอีก 1,700 บาท ต่อมานางเหมียนโอนขายที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่นายห้วน นายห้วนโอนขายให้แก่โจทก์ ศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์รู้จักกับจำเลยดี รับราชการอยู่ที่เดียวกัน โจทก์เห็นจำเลยอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทมานานแล้ว ถ้าโจทก์เป็นผู้สุจริตก่อนจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทก็ควรที่จะสอบถามจำเลยดูในฐานะที่เป็นเพื่อข้าราชการด้วยกัน การที่โจทก์ปกปิดการซื้อและซื้อถูกกว่าราคาที่จำเลยตกลงซื้อก่อนนาน 5 ปี เป็นเงิน 20,000 บาทนั้น โจทก์น่าจะรู้เรื่องที่จำเลยซื้อที่ดินและบ้านพิพาทไว้กับนางเหมียน การรับโอนที่ดินและบ้านพิพาทของโจทก์จากนายห้วนมิได้เป็นไปโดยสุจริต เป็นทางทำให้จำเลยเสียเปรียบเสียหายและการที่โจทก์ฟ้องคดีกล่าวหาว่าจำเลยเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์แต่ค้างค่าเช่าก็เป็นการกล่าวหาที่ปราศจากมูลความจริง จึงเป็นการใช้สิทธิที่ไม่สุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 5 โจทก์จะขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากทรัพย์พิพาทไม่ได้
ส่วนคดีของจำเลยมีปัญหาต้องพิจารณาว่าจำเลยฟ้องแย้งได้หรือไม่ฟ้องแย้งของจำเลยเป็นกรณีขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 หรือมาตรา 1300 จำเลยเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนหรือไม่ถ้าว่าจำเลยไม่อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนฟ้องแย้งของจำเลยจะบังคับตามมาตรา 237 ได้หรือไม่
ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวโดยที่ประชุมใหญ่เห็นว่าฟ้องแย้งของจำเลยเป็นการต่อสู้ว่า จำเลยมีสิทธิในที่ดินที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยดีกว่าโจทก์ เพราะจำเลยมีสัญญาจะซื้อขายกับเจ้าของเดิมก่อนโจทก์ จึงเกี่ยวกับคำฟ้องเดิม จำเลยฟ้องแย้งได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรค 3 จำเลยบรรยายฟ้องว่า โจทก์รับโอนที่ดินมาเป็นการฉ้อโกงหรือฉ้อฉลจำเลยจำเลยอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ก่อนผู้ใดทั้งสิ้น ทำให้จำเลยเสียเปรียบเสียหาย ฟ้องแย้งของจำเลยจึงเป็นกรณีขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 และมาตรา 1300 แต่จำเลยไม่ใช่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนของตนได้อยู่ก่อนตามมาตรา 1300 เพราะจำเลยยังชำระราคาที่ดินไม่ครบ คดีของจำเลยต้องด้วยมาตรา 237 แต่ศาลก็ไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนระหว่างนางเหมียนกับนายห้วนและระหว่างนายห้วนกับโจทก์ได้โดยที่จำเลยยังมิได้ฟ้องนางเหมียนกับนายห้วนเข้ามาในคดีด้วย
พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ และยกฟ้องแย้งของจำเลย
