แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
การให้เช่านั้นผู้ให้เช่าหาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไม่ จำเลยยินยอมทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญา เมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า โจทก์ผู้ให้เช่าก็ย่อมมีอำนาจที่จะฟ้องจำเลยผู้เช่าได้ในฐานะที่เป็นคู่สัญญากับโจทก์
สัญญาเช่าอาคารพิพาทนี้มีกำหนดระยะเวลาการเช่าแน่นอนโจทก์จึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาก่อนกำหนดล่วงหน้า2 เดือน
โจทก์ให้จำเลยกู้ยืม โจทก์ไม่ได้คิดดอกเบี้ยและเป็นการนำเงินไปบำรุงรักษาเครื่องเรือนเครื่องใช้ของอาคารพิพาทให้มีสภาพดีอยู่เสมอเพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง ไม่ปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ลงทุนในการซ่อมแซมใหญ่อาคารพิพาทและให้ผลประโยชน์แก่โจทก์เป็นอย่างมากอันอาจถือได้ว่าเป็นการตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาโดยเฉพาะการทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่ละครั้ง หนังสือสัญญาเช่าที่ดินและอาคารพิพาทก็ไม่มีข้อความตอนใดระบุเงื่อนไขหรือระยะเวลาที่จะให้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปหรือให้ถือการปฏิบัติอย่างไรของผู้เช่าผูกพันผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นการตอบแทน จึงฟังไม่ได้ว่ามีการตกลงเป็นการตอบแทนให้จำเลยเช่าเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 4228 และ 5218และอาคารเลขที่ 25 และ 27 ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดิน เดิมโจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารดังกล่าวพร้อมเครื่องเรือนมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1สิงหาคม 2527 ถึง 31 กรกฎาคม 2530 ต่อมาได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่มีกำหนด 7 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2529 ถึง 31 กรกฎาคม 2536และให้จำเลยยืมเงิน 4,185,000 บาท เพื่อซ่อมอาคาร เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ไม่เสียภาษีโรงเรือนเฉพาะส่วนที่ทางราชการประเมินสูงกว่าอัตราค่าเช่าของแต่ละปีค้างชำระค่าเช่าและเงินยืมเครื่องเรือนของโจทก์เสียหายรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,722,980บาท จำเลยวางเงินประกันการชำระค่าเช่าและค่าเสียหายจำนวน 525,000บาท หักออกแล้วเป็นเงิน 1,197,890 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและอาคารของโจทก์และชำระค่าเสียหาย 1,197,890บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 350,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปและส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยดี
จำเลยให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยโจทก์ให้จำเลยยืมเงิน4,185,000 บาท เพื่อซ่อมอาคาร ตกลงให้เช่ามีกำหนด 15 ปี มีการเช่าแล้ว 2 ปี โจทก์จดทะเบียนการเช่าให้มีกำหนด 7 ปี และจะต่อสัญญาเช่าให้อีก 6 ปี แต่โจทก์แจ้งให้จำเลยออกจากทรัพย์สินที่เช่าเมื่อครบกำหนด7 ปี จำเลยจึงไม่ยอมออก จำเลยไม่ค้างชำระค่าเช่าและเงินที่ยืมจากโจทก์ทางปฏิบัติโจทก์ยอมเสียภาษีโรงเรือนเอง เครื่องเรือนของโจทก์ไม่เสียหายแต่สิ้นสภาพไปเพราะการใช้ จำเลยไม่ต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์เพราะโจทก์เป็นผู้ผิดสัญญาและโจทก์หักเงินประกันไม่ได้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากอาคารเลขที่ 25 และ 27 และที่ดินโฉนดเลขที่ 4228 และ 5218และให้ชำระเงิน 872,890 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีและค่าเสียหายเดือนละ 300,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันที่ 31 สิงหาคม2536 จนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคาร
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 547,890 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี กับค่าเสียหายอีกเดือนละ300,000 บาท นับแต่วันฟ้อง จนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายสิ่งของออกไปจากอาคารดังกล่าวพร้อมทั้งส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าทั้งหมดแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยดี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมโจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพร้อมเครื่องเรือนมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม2527 ถึง 31 กรกฎาคม 2530 ค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาท วางเงินประกัน25,000 บาท ต่อมาวันที่ 27 กรกฎาคม 2529 โจทก์และจำเลยตกลงเลิกสัญญาเช่าเดิมแล้วทำสัญญาเช่าใหม่และจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 7 ปีนับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2529 ถึง 31 กรกฎาคม 2536 ค่าเช่าเดือนละ80,000 บาท ถือเอาเงินประกันเดิมเป็นเงินประกันตามสัญญาใหม่ และโจทก์ให้จำเลยกู้ยืมเงิน 4,185,000 บาท เพื่อซ่อมอาคารดังกล่าวก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าโจทก์ได้แจ้งให้จำเลยออกจากทรัพย์สินที่เช่า
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของห้องพิพาทจึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า การให้เช่านั้นผู้ให้เช่าหาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไม่ เมื่อจำเลยยินยอมทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทรายนี้จากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเท่านั้นเมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่าโจทก์ผู้ให้เช่าก็ย่อมมีอำนาจที่จะฟ้องจำเลยผู้เช่าได้ในฐานะที่เป็นคู่สัญญากับโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยนอกจากนั้นสัญญาเช่าอาคารพิพาทนี้มีกำหนดระยะเวลาการเช่าแน่นอนโจทก์จึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาก่อนกำหนดล่วงหน้า2 เดือน ดังที่จำเลยอ้าง
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สองว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และโจทก์ต้องจดทะเบียนการเช่าต่อมีกำหนด 6 ปี แก่จำเลยหรือไม่ จำเลยอ้างว่าจำเลยกู้ยืมเงินโจทก์ไปจำนวน 7,320,000 บาท เพื่อนำไปปรับปรุงอาคารและภาระที่ต้องผ่อนชำระเงินกู้เป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้น เห็นว่า เงินกู้ที่โจทก์ให้จำเลยกู้ยืมนั้นโจทก์ไม่ได้คิดดอกเบี้ยและเป็นการนำเงินไปบำรุงรักษาเครื่องเรือนเครื่องใช้ของอาคารพิพาทให้มีสภาพดีอยู่เสมอก็เพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง เพราะจำเลยนำอาคารพิพาทไปให้ชาวต่างประเทศเช่าช่วง เครื่องเรือนเครื่องใช้จะต้องมีสภาพดี นอกจากนั้นข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ลงทุนในการซ่อมแซมใหญ่อาคารพิพาทและให้ผลประโยชน์แก่โจทก์เป็นอย่างมากอันอาจถือได้ว่าเป็นการตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใด โดยเฉพาะการทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่ละครั้ง หนังสือสัญญาเช่าที่ดินและอาคารเอกสารหมาย จ.5 จ.6 และ จ.9 ก็ไม่มีข้อความตอนใดระบุเงื่อนไขหรือระยะเวลาที่จะให้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไป หรือให้ถือการปฏิบัติอย่างไรของผู้เช่าผูกพันผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นการตอบแทนข้อเท็จจริงจึงฟังไม่ได้ว่ามีการตกลงเป็นการตอบแทนให้จำเลยเช่าเป็นเวลา 15 ปีตามที่จำเลยฎีกา”
พิพากษายืน
