แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องขับไล่พร้อมเรียกค่าเสียหาย 225,000 บาท จากจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2 ให้การต่อสู้ว่าจำเลยที่ 2 อยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ แต่เป็นคดีฟ้องขับไล่ที่ไม่มีทุนทรัพย์ส่วนหนึ่งกับมีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่งปนกันมา ดังนี้จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ต้องแยกพิจารณา กล่าวคือถ้าหากฎีกาประเด็นเรื่องขับไล่ก็ต้องพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องเกินเดือนละ 10,000 บาท หรือไม่ การที่โจทก์ฟ้องขับไล่และขอให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 15,000 บาท โจทก์ไม่ได้อุทธรณ์ฎีกาในส่วนนี้จึงถือได้ว่าในขณะที่ยื่นคำฟ้องนั้นที่ดินและอาคารพิพาทอาจให้เช่าได้เกินเดือนละ 10,000 บาท ไม่ต้องห้ามคู่ความฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง ส่วนประเด็นเรื่องค่าเสียหายปรากฎว่าศาลอุทธรณ์พิพากษายืนให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหาย 66,500 บาท ทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาจึงไม่เกิน 200,000 บาท คดีในส่วนค่าเสียหายจึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคหนึ่ง
สัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์เป็นสัญญาต่างตอบแทนคู่สัญญาต่างมีฐานะเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้กล่าวคือจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าหนี้ที่จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทจากโจทก์ ในขณะเดียวกันจำเลยที่ 2 ก็มีฐานะเป็นลูกหนี้ที่จะต้องชำระหนี้ค่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ เมื่อฝ่ายโจทก์พร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาท กับจดทะเบียนภาระจำยอมให้จำเลยที่ 2 แล้วแต่จำเลยที่ 2 ไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยที่ 2 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาท ต่อมาโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายและแจ้งให้จำเลยที่ 2 พร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทแล้ว การที่จำเลยที่ 2 เพิกเฉยถือเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและอาคารพิพาท เลขที่ 41/31 ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 127176 แขวงบางบอน เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 225,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 50,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและอาคารพิพาท
จำเลยที่ 1 ให้การ ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งว่า หากจำเลยที่ 2 จะต้องออกจากที่ดินและอาคารพิพาท ขอให้บังคับโจทก์คืนเงินค่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารพิพาท 490,000 บาท และค่าเสียหายในการตกแต่งอาคารเป็นเงิน 500,000 บาท รวมเป็นเงิน 990,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 2
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและอาคารพิพาท เลขที่ 41/31 ซอยศิริวงศ์ ถนนเอกชัย แขวงบางบอน เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 127176 ตำบลบางบอน อำเภอบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร และให้ส่งมอบอาคารพิพาทคืนโจทก์ กับให้จำเลยที่ 2 ชำระเงินแก่โจทก์ 66,500 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 15,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 2 จะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปและส่งมอบที่ดินและอาคารพิพาทคืนโจทก์กับให้จำเลยที่ 2 ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 8,000 บาท ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ให้เป็นพับ และให้ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ
จำเลยที่ 2 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ 3,926.50 บาท แก่จำเลยที่ 2 และให้ยกอุทธรณ์จำเลยที่ 2 เกี่ยวกับฟ้องแย้ง ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยที่ 2 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว คดีนี้ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องจำเลยที่ 1 โจทก์มิได้อุทธรณ์ คดีระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 จึงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ส่วนจำเลยที่ 2 ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์ในส่วนของฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 มิได้ฎีกาในส่วนนี้ คดีระหว่างจำเลยที่ 2 กับโจทก์ในส่วนของฟ้องแย้งจึงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นในส่วนที่ให้จำเลยที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพิพาทเลขที่ 41/31 ซอยศิริวงศ์ ถนนเอกชัย แขวงบางบอน เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 127176 ตำบลบางบอน อำเภอบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นที่ดินและอาคารพิพาท ให้จำเลยที่ 2 ชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 66,500 บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 15,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 2 จะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปกับส่งมอบที่ดินและอาคารพิพาทคืนโจทก์ เมื่อคดีนี้เป็นคดีที่โจทก์ฟ้องขับไล่พร้อมกับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2 ให้การต่อสู้ว่าจำเลยที่ 2 อยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างจำเลยที่ 2 กับโจทก์และโจทก์อนุญาตให้จำเลยที่ 2 เข้าไปตกแต่งอาคารได้ จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ แต่เป็นคดีฟ้องขับไล่ที่ไม่มีทุนทรัพย์ส่วนหนึ่งกับมีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่งปนกันมา ดังนี้ จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ต้องแยกจากกัน กล่าวคือ ถ้าหากฎีกาประเด็นเรื่องขับไล่ก็ต้องพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องเกินเดือนละ 10,000 บาท หรือไม่ การที่โจทก์ฟ้องขับไล่และให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 50,000 บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ขับไล่จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 15,000 บาท โจทก์ไม่ได้อุทธรณ์ฎีกาในส่วนนี้ จึงถือได้ว่าในขณะที่ยื่นคำฟ้องนั้น ที่ดินและอาคารพิพาทอาจให้เช่าได้เกินเดือนละ 10,000 บาท ไม่ต้องห้ามคู่ความฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง ส่วนประเด็นเรื่องค่าเสียหาย ปรากฏว่าศาลอุทธรณ์พิพากษายืนให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 66,500 บาท แก่โจทก์ และค่าเสียหายอีกเดือนละ 15,000 บาท นับแต่วันที่ 16 ตุลาคม 2551 ซึ่งเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 2 จะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท ซึ่งถือเป็นทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นศาลฎีกาไม่เกิน 200,000 บาท คดีในส่วนค่าเสียหายจึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่ง ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับฎีกาของจำเลยที่ 2 ในส่วนค่าเสียหายมาด้วยศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้ฎีการรับฟังได้ยุติในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2540 จำเลยที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทในโครงการมั่นคงแฟคตอรี่ (บางขุนเทียน) ซึ่งตั้งอยู่บนบางส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 16832 และ 16833 ตำบลบางบอน อำเภอบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ในราคา 5,100,000 บาท ชำระเงินในวันทำสัญญา 100,000 บาท ชำระเงินในระหว่างการก่อสร้าง 300,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 4,700,000 บาท จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ตามสำเนาเอกสารหมาย จ.4 กับโจทก์ ต่อมาโจทก์ก่อสร้างอาคารพิพาทแล้วเสร็จเป็นอาคารเลขที่ 41/31 ซอยศิริวงศ์ ถนนเอกชัย แขวงบางบอน เขตบางขุนเทียนกรุงเทพมหานคร พร้อมทั้งแบ่งแยกที่ดินเดิมในส่วนที่อาคารตั้งอยู่เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 127176 ตำบลบางบอน อำเภอบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นที่ดินและอาคารพิพาท โจทก์อนุญาตให้จำเลยที่ 2 เข้าไปตกแต่งเป็นสถานที่ทำงานและนำทรัพย์สินและบริวารเข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและอาคารพิพาทได้ก่อนมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาจำเลยที่ 2 และนางสาวเพ็ญศรี อุดมศิริโภคศัย ไปติดต่อขอกู้เงินจากธนาคารอาคารอาคารสงเคราะห์เพื่อนำเงินไปชำระให้แก่โจทก์ แต่ธนาคารอาคารสงเคราะห์อนุมัติให้จำเลยที่ 2 และนางสาวเพ็ญศรีกู้เงินได้ 3,400,000 บาท จากนั้นโจทก์มีหนังสือตามเอกสารหมาย จ.7 นัดให้จำเลยที่ 2 ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทในวันที่ 29 พฤษภาคม 2541 ณ สำนักงานที่ดิน กรุงเทพมหานคร สาขาบางขุนเทียน จำเลยที่ 2 ได้รับแล้วตามใบตอบรับไปรษณีย์แต่ในวันดังกล่าวไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน และจำเลยที่ 2 กับบริวารยังคงอยู่อาศัยในที่ดินและอาคารพิพาทตลอดมา โจทก์จึงฟ้องจำเลยที่ 2 ฐานละเมิดและมีคำขอท้ายฟ้องให้ขับไล่จำเลยที่ 2 พร้อมบริวาร และชดใช้ค่าเสียหาย ดังนั้น สภาพแห่งข้อหาของโจทก์จึงเป็นเรื่องละเมิดและขับไล่ที่มีข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหามาจากการที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทกับโจทก์ แล้วโจทก์อนุญาตให้จำเลยที่ 2 พร้อมบริวารเข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและอาคารพิพาทได้ก่อนมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ประเด็นแห่งคดีจึงมีว่าจำเลยทั้งสองมีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทหรือไม่ การที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยที่ 2 ผิดสัญญาตามฟ้องโจทก์หรือไม่ และจำเลยที่ 1 จะต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ด้วยหรือไม่ จึงเป็นประเด็นย่อยที่อยู่ในขอบเขตประเด็นแห่งคดีหรือที่เกี่ยวเนื่องกับประเด็นแห่งคดีโดยหากจำเลยที่ 2 ยังไม่ผิดสัญญาจะซื้อจะขายและโจทก์ยังอนุญาตให้จำเลยที่ 2 อยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทต่อไป ก็ถือว่าจำเลยที่ 2 ไม่ได้ทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 2 และบริวารมีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทต่อไป แต่หากจำเลยที่ 2 ผิดสัญญาจะซื้อจะขายและโจทก์ไม่อนุญาตให้จำเลยที่ 2 อยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทก็ถือว่าจำเลยที่ 2 ทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 2 และบริวารไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทต่อไป ดังนั้น กรณีจึงต้องวินิจฉัยก่อนว่าจำเลยที่ 2 ผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทกับโจทก์หรือไม่ โดยจำเลยที่ 2 ฎีกาสรุปได้ว่าในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทในวันที่ 29 พฤษภาคม 2541 โจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินแปลงอื่นเพื่อเป็นทางออกให้แก่ที่ดินและอาคารพิพาทตามเงื่อนไขที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์กำหนด โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา มิใช่จำเลยที่ 2 เป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์-พักอาศัยตามสำเนาเอกสารหมาย จ.4 เป็นสัญญาต่างตอบแทน ทั้งสองฝ่ายต่างมีฐานะเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ กล่าวคือ จำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นเจ้าหนี้ที่จะได้รับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทจากโจทก์ซึ่งเป็นลูกหนี้ในการที่จะต้องโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ในขณะเดียวกันจำเลยที่ 2 ก็มีฐานะเป็นลูกหนี้ที่จะต้องชำระหนี้ค่าที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ซึ่เป็นเจ้าหนี้ในการที่จะได้รับชำระหนี้ค่าที่ดินและอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 2 โจทก์มีนายเทิดศักดิ์บรรจงศิลป์ ผู้จัดการฝ่ายกฎหมายของโจทก์เป็นพยานเบิกความว่า หลังจากที่ธนาคารอาคาร อาคารสงเคราะห์อนุมัติเงินกู้ให้แก่จำเลยที่ 2 ในวงเงิน 3,400,000 บาท ยังขาดอยู่อีก 1,450,000 บาท แต่โจทก์ก็ยินยอมที่จะให้จำเลยที่ 2 กับนางสาวเพ็ญศรีรับโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไปก่อน ส่วนจำนวนเงินที่ขาดดังกล่าว ให้จำเลยที่ 2 กับนางสาวเพ็ญศรีผ่อนชำระเป็นงวดๆ รวม 27 งวด โดยให้จำเลยที่ 2 หรือนางสาวเพ็ญศรีคนใดคนหนึ่งออกเช็คชำระหนี้ไว้ล่วงหน้าและให้นำโฉนดที่ดินแปลงอื่นไปให้โจทก์ยึดถือไว้เป็นประกัน จำเลยที่ 2 ตกลงด้วย จึงได้นัดโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 29 พฤษภาคม 2541 ตามที่จำเลยที่ 2 กับนางสาวเพ็ญศรีนัดกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ไว้ จากนั้นโจทก์โดยนายเทิดศักดิ์เป็นผู้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ได้ดำเนินการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทในวันดังกล่าว ตามหนังสือเอกสารหมาย จ.7 และใบตอบรับไปรษณีย์ เมื่อถึงวันนัด นายเทอดศักดิ์ ผู้จัดการฝ่ายกฎหมายของโจทก์เป็นพยานเบิกความว่า หลังจากที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์อนุมัติเงินกู้ให้แก่จำเลยที่ 2 ในวงเงิน 3,400,000 บาท ยังขาดอยู่อีก 1,450,000 บาท แต่โจทก์ยินยอมที่จะให้จำเลยที่ 2 กับนางสาวเพ็ญศรีรับโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไปก่อน ส่วนจำนวนเงินที่ขาดดังกล่าว ให้จำเลยที่ 2 กับนางสาวเพ็ญศรีผ่อนชำระเป็นงวดๆ รวม 27 งวด โดยให้จำเลยที่ 2 หรือนางสาวเพ็ญศรีคนใดคนหนึ่งออกเช็คชำระหนี้ไว้ล่วงหน้าและให้นำโฉนดที่ดินแปลงอื่นไปให้โจทก์ยึดถือไว้เป็นประกัน จำเลยที่ 1 ตกลงด้วย จึงได้นัดโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 29 พฤษภาคม 2541 ตามที่จำเลยที่ 2 กับนางสาวเพ็ญศรีนัดกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ไว้ จากนั้นโจทก์โดยนายเทิดศักดิ์เป็นผู้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ได้ดำเนินการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทในวันดังกล่าว ตามหนังสือเอกสารหมาย จ.7 และใบตอบรับไปรณีย์ เมื่อถึงวันนัด นายเทิดศักดิ์กับนายวัฒนา ผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ ไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางขุนเทียน แต่จำเลยที่ 2 และนางสาวเพ็ญศรีไม่ยอมจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์โดยอ้างว่าที่ดินตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเป็นที่ดินตาบอด และไม่ได้นำเช็คกับโฉนดที่ดินตามที่ตกลงกันไว้ไปมอบให้แก่โจทก์ ในวันดังกล่าวผู้แทนจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้นำแคชเชียร์เช็ค จำนวนเงิน 3,400,000 บาท มาพร้อมที่จะชำระให้แก่โจทก์และจดทะเบียนรับจำนองที่ดินด้วย ส่วนเรื่องการจดทะเบียนภาระจำยอมนั้น นายวัฒนาได้นำโฉนดเลขที่ 16833 ไปพร้อมที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 127176 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 16833 ได้มีการจดทะเบียนภาระจำยอมไว้ก่อนแล้ว หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทกันในวันดังกล่าวก็เพียงแต่จดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 16833 เป็นภาระจำยอมให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 127176 เท่านั้น เมื่อจำเลยที่ 2 ไม่ยอมไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์นายวัฒนาจึงทำบันทึกไว้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินว่าได้นำโฉนดที่ดินมาพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และจดทะเบียนภาระจำยอมแล้ว แต่จำเลยที่ 2 และนางสาวเพ็ญศรีไม่ยอมไปรับโอน ในวันเดียวกันนั้นโจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทไปยังจำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 2 พร้อมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท ส่วนจำเลยที่ 2 มีตัวจำเลยที่ 2 เป็นพยานเบิกความว่าในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 29 พฤษภาคม 2541 นั้น จำเลยที่ 2 กับนางสาวเพ็ญศรีและผู้แทนจากธนาคารอาคารสงเคราะห์เดินทางไปที่สำนักงานที่ดินตามนัดผู้แทนธนาคารดังกล่าวบอกจำเลยที่ 2 ว่าที่ดินไม่ได้จดแจ้งภาระจำเลยไว้จึงไม่สามารถรับโอนได้ และทำบันทึกไว้เป็นหลักฐานกับฝ่ายโจทก์ไม่ได้แสดงเอกสารหรือหลักฐานใดให้เห็นว่าจะจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่จำเลยที่ 2 ต่อมาวันที่ 30 พฤษภาคม 2541 จำเลยที่ 2 ไปพบกับนายเทิดศักดิ์ นายเทิดศักดิ์แจ้งว่าให้จำเลยที่ 2 หาหลักทรัพย์มาค้ำประกันเงินสวนที่เหลืออีก 1,450,000 บาท และให้พี่ชายจำเลยที่ 2 เป็นผู้ค้ำประกันด้วย จำเลยที่ 2 ตกลงจึงมีการทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรเมื่อจำเลยที่ 2 นางสาวเพ็ญศรีและพี่ชายของจำเลยที่ 2 ลงชื่อแล้ว ได้นำไปให้นายเทิดศักดิ์เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2541 นายเทิดศักดิ์บอกว่าให้ไปพบที่สำนักงานที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์กันอีกครั้งหนึ่ง แต่จำเลยที่ 2 สอบถามไปที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทางธนาคารแจ้งว่าให้นัดโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 11 มิถุนายน 2541 จำเลยที่ 2 จึงมีหนังสือตามเอกสารหมาจ จ.19 แจ้งให้โจทก์ทราบ แต่นายเทิดศักดิ์ยืนยันว่า วันที่ 3 มิถุนายน 2541 สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์กันได้ในวันที่ 3 มิถุนายน 2541 จำเลยที่ 1 และนางสาวเพ็ญศรีไปที่สำนักงานที่ดินแต่ฝ่ายโจทก์ไม่มีผู้ใดไป นางสาวเพ็ญศรีทำหลักฐานไว้ที่สำนักงานที่ดิน ต่อมาวันที่ 11 มิถุนายน 2541 จำเลยที่ 2 นางสาวเพ็ญศรีและผู้แทนจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ไปที่สำนักงานที่ดินแต่ฝ่ายโจทก์ไม่มีผู้ใดไป นางสาวเพ็ญศรีทำหลักฐานไว้ที่สำนักงานที่ดิน ต่อมาวันที่ 11 มิถุนายน 2541 จำเลยที่ 2 นางสาวเพ็ญศรีและพี่ชายของจำเลยที่ 2 ลงชื่อแล้ว ได้นำไปให้นายเทอดศักดิ์เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2541 นายเทอดศักดิ์บอกว่าให้ไปพบที่สำนักงานที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธ์กันอีกครั้งหนึ่ง แต่จำเลยที่ 2 สอบถามไปที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทางธนาคารแจ้งว่าให้นัดโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 11 มิถุนายน 2541 จำเลยที่ 2 จึงมีหนังสือตามเอกสารหมาย จ.19 แจ้งให้โจทก์ทราบ แต่นายเทอดศักดิ์ยืนยันว่า วันที่ 3 มิถุนายน 2541 สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์กันได้ในวันที่ 3 มิถุนายน 2541 จำเลยที่ 2 และนางสาวเพ็ญศรีไปที่สำนักงานที่ดินแต่ฝ่ายโจทก์ไม่มีผู้ใดไป นางสาวเพ็ญศรีทำหลักฐานไว้ที่สำนักงานที่ดิน ต่อมาวันที่ 11 มิถุนายน 2541 จำเลยที่ 2 นางสาวเพ็ญศรีและผู้แทนจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ไปที่สำนักงานที่ดินอีกครั้งหนึ่งแต่ฝ่ายโจทก์ไม่มีผู้ใดไป ผู้แทนธนาคารดังกล่าวทำบันทึกไว้ที่สำนักงานที่ดินตามสำเนาเอกสารหมาย ล.26 เห็นว่า นอกจากโจทก์จะมีนายเทิดศักดิ์เป็นพยานบุคคลแล้ว โจทก์ยังมีพยานเอกสารมาแสดง ได้แก่แผนที่แสดงที่ตั้งของที่ดินโฉนดเลขที่ 127176 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 127176 มีที่ดินโฉนดเลขที่ 16833, 18125 และ 18126 คั่นอยู่ก่อนไปถึงถนนสาธารณะกับสำเนาโฉนดเลขที่ 18125 ซึ่งในสารบัญจดทะเบียนระบุไว้แล้วว่า โฉนดเลขที่ 18125 และ 18126 ตกอยู่ในภาระจำยอมเรื่องทางเดินทางรถยนต์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 16832 และ 16833 ซึ่งเป็นโฉนดที่ดินเดิมก่อนแบ่งแยกออกมาเป็นโฉนดเลขที่ 127146 ดังนั้น จึงยังคงเหลือโฉนดที่ดินอีก 1 แปลง คือ เลขที่ 16833 เท่านั้นที่ต้องมีการจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 127176 ซึ่งนายเทิดศักดิ์เบิกความยืนยันว่าในวันที่ 29 นั้น นายวัฒนาได้นำโฉนดเลขที่ 127176 และ 16833 ไปเพื่อเตรียมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนภาระจำยอม ทั้งก่อนหน้านี้โจทก์ได้จดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ลูกค้ามาแล้วหลายรายตามแผนที่แสดงที่ตั้งที่ดินและสำเนาโฉนดที่ดินดังกล่าว เมื่อจำเลยที่ 2 ไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์นายวัฒนาจึงไปทำบันทึกไว้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน มีข้อความสรุปได้ว่านายวัฒนาได้นำโฉนดเลขที่ 127176 และ 16833 มาเพื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนภาระจำยอม แต่นางสาวเพ็ญศรีและจำเลยที่ 2 ลูกค้าไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์แสดงว่าในวันดังกล่าวนั้น ฝ่ายโจทก์พร้อมที่จะโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ตามหน้าที่ของตนแล้ว ส่วนที่จำเลยที่ 2 อ้างว่าฝ่ายโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินแปลงอื่นให้เป็นทางเข้าออกแก่ฝ่ายจำเลยที่ 2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์จึงไม่สามารถจดทะเบียนรับจำนองได้ ก็ไม่ปรากฏว่าผู้แทนจากธนาคารอาคารสงเคราะห์หรือฝ่ายจำเลยที่ 2 ได้ไปทำบันทึกไว้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินให้ปรากฏตามที่อ้างเช่นเดียวกันกับที่ฝ่ายโจทก์ดำเนินการหรือเช่นเดียวกับที่นางสาวเพ็ญศรีทำหลักฐานไว้ที่สำนักงานที่ดินในวันที่ 3 มิถุนายน 2541 หรือตามเอกสารหมาย ล.26 ในวันที่ 11 มิถุนายน 2541 ส่วนจำเลยที่ 2 อ้างว่าผู้แทนจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้บันทึกไว้เป็นหลักฐาน ก็เป็นแต่เพียงเอกสารภายในของธนาคารอาคารสงเคราะห์เอง ทั้งมีข้อความว่าผู้ขายและผู้จำนองตกลงกันไม่ได้ และผู้ขายไม่อาจจดภาระจำนองให้แก่ผู้จำนอง ดังนั้นธนาคารอาคารสงเคราะห์จึงไม่รับจำนองไม่ปรากฏว่ามีข้อความว่าฝ่ายโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนภาระจำยอมแต่ประการใดพยานหลักฐานของโจทก์จึงมีน้ำหนักมากกว่าพยานหลักฐานของจำเลยที่ 2 ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ในวันที่ 29 พฤษภาคม 2541 นั้น โจทก์พร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทพร้อมทั้งจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่จำเลยที่ 2 แล้ว แต่จำเลยที่ 2 ไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยที่ 2 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทที่ได้ทำไว้กับโจทก์ และที่จำเลยที่ 2 ฎีกาว่าในวันที่ 30 พฤษภาคม 2541 จำเลยที่ 2 ไปพบกับนายเทิดศักดิ์ และนายเทิดศักดิ์กับจำเลยที่ 2 นัดโอนกรรมสิทธิ์กันใหม่ในวันที่ 3 และ 11 มิถุนายน 2541 นั้น นายเทอดศักดิ์เบิกความตอบทนายโจทก์ถามติงว่า หลังจากวันที่ 29 พฤษภาคม 2541 จำเลยที่ 2 ติดต่อขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทอีกครั้งหนึ่ง โจทก์จึงได้ทำเอกสารตามสำเนาเอกสารหมาย จ.14 ขึ้น แล้วส่งให้จำเลยที่ 2 ต่อมาวันที่ 3 มิถุนายน 2541 จำเลยที่ 2 แจ้งนายเทอดศักดิ์ว่าตัวแทนจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ยังไม่พร้อมและส่งเอกสารดังกล่าวคืนโจทก์ ซึ่งข้อความในสำเนาเอกสารหมาย จ.14 ตรงกับต้นฉบับเอกสารหมาย จ.20 มีข้อความสรุปได้ว่าขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทในวันที่ 3 มิถุนายน 2541 แต่ได้ความจากคำเบิกความของจำเลยที่ 2 เองว่าในวันที่ 2 มิถุนายน 2541 จำเลยที่ 2 โทรศัพท์สอบถามไปยังธนาคารอาคารสงเคราะห์ทางธนาคารแจ้งว่า ยังไม่สามารถโอนได้ ให้นัดโอนกันในวันที่ 11 มิถุนายน 2541 จึงเจือสมกับคำเบิกความของนายเทิดศักดิ์ที่ว่า จำเลยที่ 2 เป็นฝ่ายขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทใหม่ นายเทิดศักดิ์จึงร่างหนังสือเอกสารหมาย จ.20 ให้ แต่รุ่งขึ้นวันที่ 4 มิถุนายน 2541 จำเลยที่ 2 และนางเพ็ญศรี มีหนังสือบอกล้างหนังสือข้อตกลงดังกล่าว ตามเอกสาร จ.15 ซึ่งจำเลยที่ 2 ก็เบิกความยอมรับว่าเป็นความจริง ข้อตกลงตามหนังสือดังกล่าวจึงไม่มีอยู่ต่อไป หรืออีกนัยหนึ่งคือสิ้นผลผูกพันไปแล้ว และที่จำเลยที่ 2 เบิกความว่าได้นัดโจทก์ให้ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทในวันที่ 11 มิถุนายน 2541 ตามหนังสือเอกสารหมาย จ.19 ก็ไม่ปรากฏว่าฝ่ายโจทก์ได้ตกลงด้วยแต่ประการใด ที่จำเลยที่ 2 อ้างว่ามีการนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทกันใหม่ในวันที่ 3 และ 11 มิถุนายน 2541 จึงเป็นแต่เพียงคำเสนอของจำเลยที่ 2 เท่านั้นโดยยังไม่มีคำสนองตอบจากโจทก์ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยที่ 2 อยู่ในที่ดินและอาคารพิพาท โดยมีหนังสือตามเอกสารหมาย จ.13 บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายและแจ้งให้จำเลยที่ 2 พร้อมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาท จำเลยที่ 2 ได้รับแล้ว แต่ยังเพิกเฉยถือได้ว่าจำเลยที่ 2 กระทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 2 พร้อมทั้งบริวารจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทต่อไป ฎีกาของจำเลยที่ 2 ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ส่วนที่จำเลยที่ 2 ฎีกาว่า โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายลงวันที่ 29 พฤษภาคม 2541 และส่งถึงจำเลยที่ 2 เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2541 ตามเอกสารหมาย จ.13 แต่เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2541 โจทก์กับจำเลยที่ 2 ตกลงกันใหม่ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทในวันที่ 3 และ 11 มิถุนายน 2541 แสดงว่าโจทก์ได้ถอนการบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 2 ก่อนที่หนังสือตามเอกสารหมาย จ.13 จะไปถึงจำเลยที่ 2 หนังสือบอกเลิกสัญญาดังกล่าวจึงเป็นอันไร้ผลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 แสดงว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายแก่จำเลยที่ 2 นั้น เห็นว่า จำเลยที่ 2 ให้การและแก้ไขคำให้การแต่เพียงว่า หลังจากวันที่ 29 พฤษภาคม 2541 แล้ว โจทก์และจำเลยที่ 2 นัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทกันอีกครั้งในวันที่ 3 และ 11 มิถุนายน 2541 แต่โจทก์บ่ายเบี่ยงไม่ยอมไปจดทะเบียน และโจทก์กลั่นแกล้งบีบบังคับจำเลยที่ 2 ให้ออกจากที่ดินและอาคารพิพาทเท่านั้น ซึ่งศาลฎีกาได้วินิจฉัยแล้วข้างต้น ส่วนข้ออ้างตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ดังกล่าว จำเลยที่ 2 มิได้ให้การไว้ในคำให้การหรือในคำร้องขอแก้ไขคำให้การ ทั้งศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้ การที่จำเลยที่ 2 เพิ่งยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกา จึงเป็นการอุทธรณ์ในข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 225 วรรคหนึ่ง และไม่ใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้ก็เป็นการไม่ชอบฎีกาของจำเลยที่ 2 ในส่วนนี้จึงเป็นฎีกาในข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลล่างทั้งสอง ต้องห้ามให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
อนึ่ง ในส่วนคดีที่ศาลฎีการับวินิจฉัยให้เป็นส่วนคดีที่ไม่มีทุนทรัพย์ จำเลยที่ 2 ต้องเสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาเพียง 200 บาท ตามตาราง 1 (2) (ก) ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง แต่จำเลยที่ 2 เสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาเป็นเงิน 1,662.50 บาท เกินมา 1,462.50 บาท จึงให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกินมาให้แก่จำเลยที่ 2”
พิพากษายืน คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกา 1,462.50 บาท แก่จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,500 บาท แทนโจทก์
