แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
สัญญาซื้อขายที่ดินมีข้อความที่เป็นเงื่อนไขว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกคือโจทก์ที่ 2 แต่สิทธิของโจทก์ที่ 2 ยังมิได้เกิดมีขึ้น เพราะโจทก์ที่ 2 มิได้รับรู้ถึงสิทธิในขณะทำสัญญาหรือยังมิได้แสดงเจตนาแก่ลูกหนี้ว่าจะถือเอาประโยชน์จากข้อสัญญา คู่สัญญาย่อมเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นในภายหลังได้ การที่โจทก์ที่ 1 และจำเลยที่ 1 ตกลงซื้อขายที่ดินกันโดยไม่ระบุหนี้ที่จะต้องชำระคือการทำถนนและจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ที่ 2 ในสัญญาขายที่ดินฉบับใหม่ถือว่าคู่สัญญาประสงค์จะระงับสิทธิที่จะต้องชำระหนี้แก่โจทก์ที่ 2 แล้ว จำเลยทั้งแปดจึงไม่มีหนี้ที่ต้องทำถนนและจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ที่ 2
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสองฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งแปดทำถนนกว้าง 12 เมตร ยาวตลอดแนวจากที่ดินของโจทก์ที่ 2 ผ่านที่ดินของจำเลยทั้งแปดโฉนดเลขที่ 1068 ตำบลลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี จนจดถนนสาธารณะด้านทิศตะวันออก ตามแผนที่สังเขปท้ายฟ้องเอกสารหมายเลข 4 หากจำเลยทั้งแปดไม่ยอมปฏิบัติ ให้โจทก์ที่ 2 เป็นผู้ดำเนินการเองโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งแปด ให้จำเลยทั้งแปดร่วมกันจดทะเบียนภาระจำยอมโดยให้ที่ดินของจำเลยทั้งแปด โฉนดเลขที่ 1068 ตกเป็นภาระจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 20309 ตำบลลาดหลุมแก้ว อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี ของโจทก์ที่ 2 หากจำเลยทั้งแปดไม่ยอมปฏิบัติ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งแปด
จำเลยทั้งแปดให้การและแก้ไขคำให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งแปด โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันรับฟังได้ว่าเดิมโจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1064 ตำบลลาดหลุมแก้ว อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี เนื้อที่ 98 ไร่ 1 งาน 42 ตารางวา ต่อมาโจทก์ที่ 1 แบ่งขายที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ที่ 2 แล้วมีการแบ่งแยกออกเป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 20309 ตำบลลาดหลุมแก้ว อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานี เนื้อที่ 25 ไร่ โดยที่ดิน ของโจทก์ที่ 2 อยู่ติดกับที่ดินของโจทก์ที่ 1 ทางด้านทิศตะวันตก และโจทก์ที่ 1 ตกลงด้วยวาจาให้โจทก์ที่ 2 มีสิทธิผ่านที่ดินของโจทก์ที่ 1 ออกสู่ทางสาธารณประโยชน์ด้านทิศตะวันตกได้ด้วย ต่อมาโจทก์ที่ 1 แบ่งแยกที่ดินส่วนที่เหลือจากการแบ่งขายให้โจทก์ที่ 2 ออกเป็นที่ดินแปลงย่อมรวม 17 โฉนด คือโฉนดที่ดินเลขที่ 20310 ถึง 20318, 20330 ถึง 20336 และ 1068 เพื่อทำเป็นสวนเกษตรจัดสรรขายให้แก่ประชาชนทั่วไป ต่อมาโจทก์ที่ 1 ตกลงขายที่ดินทั้ง 17 โฉนด ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทรวมเนื้อที่ 41 ไร่ 3 งาน 36 ตารางวา ให้แก่จำเลยที่ 1 ในราคา 24,000,000 บาท โดยข้อความในสัญญาซื้อขายที่ดินข้อ (5) ระบุว่า คูน้ำ ท่อน้ำ ร่องสวน ทุกแปลง ผู้ซื้อพัฒนาเองทั้งสิ้น ผู้ซื้อต้องจดภาระจำยอมให้นางพันทิพา กาญจนาคม (โจทก์ที่ 2) ใช้ถนนความกว้างไม่ต่ำกว่า 12 เมตร ข้อ (6) ถนนที่ใช้ร่วมกันนี้ ผู้ซื้อต้องทำการออกเงินสร้างถนนเองทั้งหมด ถ้าต่อไปในวันข้างหน้าถนนเกิดชำรุดเสียหาย ผู้ซื้อกับผู้ใช้ถนนร่วมจะต้องออกค่าใช้จ่ายในการซ่อมทั้งหมด ตามสัญญาซื้อขายที่ดินโดยโจทก์ที่ 2 มิได้รับรู้ถึงเงื่อนไขดังกล่าวด้วย ครั้นวันที่ 3 ตุลาคม 2538 มีการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทที่สำนักงานที่ดิน โจทก์ที่ 1 ได้ทำหนังสือสัญญาขายที่ดินพิพาท (ฉบับสำนักงานที่ดิน) ให้จำเลยทั้งแปดโดยไม่ได้ระบุข้อความในข้อ (5) และข้อ (6) ของสัญญาซื้อขายที่ดินลงไว้ในหนังสือสัญญาขายที่ดินพิพาท (ฉบับสำนักงานที่ดิน) ด้วย แล้วจำเลยทั้งแปดขอรวมที่ดินทั้ง 17 โฉนดเป็นแปลงเดียวกัน โดยนางสาวนพวรรณ ซึ่งเป็นผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยทั้งแปดเป็นผู้ดำเนินการดังกล่าว หลังจากนั้นประมาณ 1 เดือน โจทก์ทั้งสองบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนภาระจำยอมตามสัญญา จำเลยที่ 1 เพิกเฉยวันที่ 4 สิงหาคม 2541 โจทก์ทั้งสองมอบอำนาจให้ทนายความบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนภาระจำยอมและทำถนนตามสัญญา ตามหนังสือบอกกล่าวและใบตอบรับไปรษณีย์ แต่จำเลยที่ 1 ก็เพิกเฉยอีก
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า จำเลยทั้งแปดจะต้องทำถนนบนที่ดินพิพาทและจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินพิพาทของจำเลยทั้งแปดให้แก่ที่ดินของโจทก์ที่ 2 ตามฟ้องหรือไม่ โดยโจทก์ทั้งสองฎีกาว่าการที่โจทก์ที่ 2 ลงนามรับทราบเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายที่ดินภายหลังทำสัญญาประมาณ 1 เดือน หรือการทวงถามด้วยวาจาหรือมีหนังสือบอกกล่าวทวงถามให้ปฏิบัติตามสัญญา เป็นการถือเอาประโยชน์แห่งเงื่อนไขในสัญญาดังกล่าวแล้ว จึงไม่จำต้องระบุถึงข้อตกลงเรื่องถนนกับทางภาระจำยอมในหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ฉบับสำนักงานที่ดิน) อีก เพราะมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่ในสัญญาซื้อขายที่ดินแล้ว ทั้งการรวมโฉนดแปลงย่อมเป็นแปลงเดียวกันเพื่อไม่ต้องระบุเรื่องทำคูน้ำและถนนในสัญญาซื้อขายที่ดินไม่เกี่ยวกับเรื่องทางภาระจำยอม และหากไม่ประสงค์จะผูกพันกันตามสัญญาซื้อขายที่ดินก็ควรทำหนังสือยกเลิกหรือขีดฆ่าหรือเวนคืนสัญญาดังกล่าว เมื่อโจทก์ทั้งสองถือเอาประโยชน์แห่งเงื่อนไขในสัญญาดังกล่าวแล้ว จำเลยทั้งแปดไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิแห่งสัญญานั้น และการนำสืบหักล้างสัญญาซื้อขายที่ดินว่ามีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงเป็นการไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีจารณาความแพ่ง มาตรา 94 พิเคราะห์แล้ว เห็นว่า สัญญาซื้อขายที่ดินมีข้อความที่เป็นเงื่อนไขว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกคือโจทก์ที่ 2 แต่สิทธิของโจทก์ที่ 2 ยังมิได้เกิดมีขึ้น เพราะโจทก์ที่ 2 มิได้รับรู้ถึงสิทธิในขณะทำสัญญาดังกล่าวหรือยังมิได้แสดงเจตนาแก่ลูกหนี้ว่าจะถือเอาประโยชน์จากข้อสัญญานั้น คู่สัญญาย่อมเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นในภายหลังได้ จึงมีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่าการที่ไม่ระบุหนี้ที่จะต้องชำระคือการทำถนนและจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ที่ 2 ไว้ในหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ฉบับสำนักงานที่ดิน) นั้น คู่สัญญาประสงค์จะระงับสิทธินั้นหรือไม่ ฝ่ายโจทก์ไม่มีพยานเบิกความถึงเหตุที่ไม่ระบุหนี้คือการทำถนนและจดทะเบียนภาระจำยอมไว้ในหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ฉบับสำนักงานที่ดิน) แต่อย่างใดเลย แต่ฝ่ายจำเลยมีนายมนูญ ซึ่งเป็นพยานคนกลางและได้ลงลายมือชื่อในฐานะเจ้าพนักงานที่ดินในหนังสือสัญญาขายที่ดินดังกล่าว เบิกความว่าพยานได้แนะนำโจทก์ที่ 1 กับจำเลยที่ 1 ว่า ถ้าไม่ระบุเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายที่ดินไว้ในหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ฉบับสำนักงานที่ดิน) หรือให้ถือสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งหรือเป็นสัญญาต่อท้ายแล้ว ก็ถือว่าคู่สัญญาไม่ประสงค์ที่จะผูกพันกันตามสัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งคู่ความก็ปฏิบัติตามคำแนะนำดังกล่าว พยานหลักฐานของฝ่ายจำเลยจึงมีน้ำหนักมากกว่าพยานหลักฐานของฝ่ายโจทก์ ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่า โจทก์ที่ 1 และจำเลยที่ 1 ตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทกันตามหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ฉบับสำนักงานที่ดิน) โดยระงับสิทธิที่จะต้องชำระหนี้แก่โจทก์ที่ 2 แล้ว ข้อกล่าวอ้างทั้งหลายตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองดังกล่าวข้างต้นจีงไม่ก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่ 2 แต่อย่างใด และไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เพราะมิใช่กรณีที่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง ดังนั้น จำเลยทั้งแปดจึงไม่มีหนี้ที่ต้องทำถนนและจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ที่ 2 ตามฟ้อง คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
