แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ฟ้องขับไล่จากตึกเช่าเลขที่13 จำเลยต่อสู้ว่าตึกเช่าที่ฟ้องเป็นส่วนหนึ่งของตึกเช่าเลขที่ 15 ซึ่งจำเลยเช่าผู้อื่นอยู่ดังนี้ไม่ใช่คดีพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์
ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้วผู้เช่าไม่ออกจากที่เช่าและส่งค่าเช่าให้ต่อไปแต่ผู้ให้เช่ารับไว้เป็นค่าเสียหายไม่ถือว่ามีการเช่ากันต่อไป
ย่อยาว
คดีนี้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ตึกหมายเลขที่ 13 ถนนราชวงศ์ และเลขที่ 10 ตรอกกุศล ซึ่งติดต่อกันตามโฉนดที่ 1626 โดยซื้อมาจากนายประหลาท อิศรางกูร ณ อยุธยา กับพวกเมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2494 จำเลยเป็นผู้เช่าตึกเลขที่ 13 ชั้นล่าง และตึกเลขที่ 10 ดังกล่าวจากนายประหลาท ซึ่งหมดอายุสัญญาเช่าในเดือนธันวาคม 2495 ในอัตรา ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท เพื่อประกอบการค้า ตึกที่เช่าอยู่ในทำเลการค้า จำเลยกระทำการค้าจำหน่ายเครื่องอาหารกระป๋องบัดนี้ ครบกำหนดการเช่า และโจทก์ให้ทนายบอกเลิกการเช่าแล้วจำเลยไม่ยอมออก เป็นการละเมิดขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารและขอคำนวณค่าเสียหายเท่าอัตราค่าเช่าถึงวันฟ้องเป็นเวลา2 เดือน 23 วัน เป็นเงิน 270 บาท จำเลยส่งเงินให้โจทก์ 100 บาทโจทก์ขอหักเอาเป็นค่าเสียหาย จึงขอให้บังคับจำเลยใช้ค่าเสียหาย 170 บาท กับต่อไปอีกเดือนละ 100 บาท จนกว่าจะออกจากที่เช่า
จำเลยให้การว่าแม้โจทก์ซื้อที่ดินจากนายประหลาทมาจริงตึกนั้นก็อยู่นอกเขตที่ดินที่โจทก์ซื้อ ตึกหมายเลขที่ 10 มิได้อยู่ในทำเลการค้า แต่อยู่ในตรอกเล็ก ๆ จำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยตลอดมา การค้าอาหารกระป๋องทำอยู่ในตึกหมายเลขที่ 15 หากโจทก์รับโอนตึกที่จำเลยเช่า ย่อมรับโอนทั้งหน้าที่ซึ่งจะต้องให้จำเลยเช่าตามสัญญาที่จำเลยทำไว้กับเจ้าของเดิมด้วย การโอนสิทธิการให้เช่าถือเป็นการโอนหนี้ โจทก์มิได้บอกกล่าวการโอนหนี้ให้จำเลยทราบเป็นหนังสือ และจำเลยมิได้ยินยอมด้วย จะยกขึ้นใช้ยันจำเลยไม่ได้เรื่องนี้เมื่อโจทก์อ้างว่าซื้อตึกไว้ จำเลยได้ให้บุตรไปติดต่อตกลงเช่าต่อไปอีก 3 ปี จากสัญญาเดิมสิ้นสุดลงโจทก์เรียกเงินกินเปล่า 60,000 บาท จำเลยได้จ่ายให้ไปแล้ว 40,000 บาท เหลืออีก 20,000 บาท จะจ่ายในเดือนมกราคม 2496 ซึ่งเริ่มต้นการเช่าโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง อนึ่ง ตึกหมายเลขที่ 13 ส่วนประกอบนับแต่เครื่องบนหลังคาตลอดถึงคาน พื้น ฯลฯ เป็นอันหนึ่งอันเดียวกับตึกหมายเลขที่ 15 เจ้าของส่วนของตึกหมายเลขที่ 13 และ 15 จึงเป็นเจ้าของรวมเมื่อยังไม่แบ่งส่วนประกอบ จำเลยมีสิทธิอยู่ตึกเลขที่ 15 โจทก์จึงไม่มีสิทธิขับไล่จำเลยออกจากตึกเลขที่ 13 ได้
อนึ่ง จำเลยไม่เคยได้รับคำบอกกล่าวเลิกสัญญาดังกล่าวในฟ้องแม้จะฟังว่า โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาการเช่าตามหนังสือ ลงวันที่ 29 พฤศจิกายน 2495 ดังโจทก์อ้าง หนังสือบอกกล่าวนั้นก็ได้เพิกถอนไปเพราะเหตุที่ต่อมาโจทก์ได้ชำระค่าเช่าจากจำเลย ถือว่าเป็นการให้เช่าและมิได้บอกเลิกสัญญาเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่า ขอให้ศาลยกฟ้อง
ต่อจากนั้น จำเลยยื่นคำร้องลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2496 ขอให้ศาลวินิจฉัยสั่งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 เสียก่อน ในเรื่องโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะตึกเลขที่ 13 และ 15 ยังไม่ได้แบ่งส่วนประกอบ และขอให้ศาลสั่งให้โจทก์ไปฟ้องยังศาลแพ่ง เพราะคดีนี้เป็นคดีแพ่งสามัญ โดยเป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์และตึกนี้มีราคาเกิน 500 บาท แต่ต่อมาจำเลยแถลงตามรายงานพิจารณาลงวันที่ 20 มิถุนายน 2496 ว่า ไม่ติดใจขอให้ศาลวินิจฉัยในชั้นนี้ขอแถลงค้านเป็นข้อกฎหมายไว้ เพื่อศาลได้รวมวินิจฉัยในคำพิพากษา
ในระหว่างพิจารณา จำเลยตาย นายคี้ แซ่ลี้ บุตร ขอเข้ารับมรดกความ โจทก์ไม่คัดค้าน ศาลสั่งอนุญาต
ศาลแขวงพระนครใต้พิจารณาแล้ว ตั้งประเด็นวินิจฉัยดังนี้
1. ห้องพิพาทหมายเลข 10 จำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือไม่ เมื่อพิจารณาดูลักษณะห้องพิพาทหมายเลข 10, 13 รวมถึงห้องเลข 12 และ 15 ที่ไม่ได้พิพาท ตลอดจนสินค้าในห้องพิพาทนี้ ประกอบกับทำเลของห้องพิพาททั้งหน้าและหลังตามที่ศาลไปดูมา ทั้งคำเบิกความของจำเลยเองที่ว่า สัญญาเช่าห้องหมายเลขที่ 10 และ 13 ทำรวมเป็นฉบับเดียวกัน ด้วยแล้ว วินิจฉัยว่า จำเลยเช่าห้องเลข 10 เพื่อการค้า มิใช่เพื่ออยู่อาศัยตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน
2. ประเด็นข้อโจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่ นั้นเชื่อว่า โจทก์ได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว เพราะคำเบิกความของจำเลยเองก็ยังรับว่าได้ไปเจรจากับโจทก์ ขอค่าขนย้ายออกจากห้องพิพาทจริง
3. ในข้อที่จำเลยอ้างว่า โจทก์ได้รับเงิน 40,000 บาท ไว้จากจำเลย โดยโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าต่ออีก 3 ปี นั้น มีแต่คำจำเลยกล่าวคนเดียวจึงไม่เชื่อ
4. แม้ตึกพิพาทเป็นตึกแถวเดียวกับตึกเลขอื่น ๆ มีส่วนประกอบติดต่อเป็นแถวเดียวกันไปอีกหลายห้อง เพียงเท่านี้เห็นว่าโจทก์มีอำนาจฟ้อง และศาลแขวงพระนครใต้มีอำนาจพิจารณาคดีได้
จึงพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 170 บาท และต่อ ๆ ไปอีกเดือนละ 100 บาท จนกว่าจะออกจากห้องพิพาท
นายคี้ แซ่ลี้ อุทธรณ์โต้แย้งทั้งข้อกฎหมายและข้อเท็จจริง
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า สำหรับปัญหาข้อเท็จจริงนั้น คดีนี้เป็นคดีมโนสาเร่ เมื่อไม่มีการรับรองหรืออนุญาตให้อุทธรณ์ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 ก็เป็นอุทธรณ์ต้องห้ามจึงยุติเพียงศาลชั้นต้น ส่วนปัญหาข้อกฎหมายนั้น ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยดังนี้
1. ตามที่จำเลยต่อสู้ว่า ส่วนประกอบของตึกเลขที่ 13 และ 15 เป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่ นั้น เห็นว่าข้อพิพาทในเรื่องนี้ จำเลยไม่ได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์แต่เป็นปัญหาเรื่องฟ้องขับไล่ผู้เช่า และมีทุนทรัพย์ไม่เกิน 200 บาท เมื่อจำเลยอยู่ในตึกเลขที่ 13 ของโจทก์ โดยไม่มีสิทธิจะอยู่ได้โดยชอบ โจทก์ก็มีสิทธิขับไล่ได้ และไม่ใช่คดีแพ่งสามัญตามที่จำเลยอ้าง
2. เงินที่จำเลยส่งไปให้โจทก์ภายหลังเป็นเงินค่าเช่านั้นถึงแม้จำเลยจะมีเจตนาขอเช่า ก็เป็นเรื่องที่จำเลยมีเจตนาแต่ฝ่ายเดียว โจทก์หาได้แสดงเจตนาสนองตอบอันจะก่อให้เกิดเป็นสัญญาขึ้นใหม่ไม่ เพราะโจทก์ได้บอกกล่าวเลิกการเช่าอยู่แล้ว
ศาลอุทธรณ์จึงพิพากษายืน
นายคี้ แซ่ลี้ ฎีกาต่อมา
ศาลฎีกาได้ตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาคดีนี้แล้ว
ข้อที่จำเลยฎีกาว่า ตึกเลขที่ 13 และตึกเลขที่ 15 เครื่องบนของหลังคาลงมาตลอดจนถึงคาน พื้น ฯลฯ เป็นอันหนึ่งอันเดียวกันย่อมนับเป็นส่วนควบ เพราะแบ่งแยกจากกันไม่ได้ นอกจากทำลาย โดยนัยนี้เจ้าของส่วนประกอบของตึกเลขที่ 13 และ 15 จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม เมื่อเจ้าของรวมยังมิได้มีการเรียกให้แบ่งแยกส่วนประกอบของตึกเลขที่ 13 และ 15 ออกจากกัน และจำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกเลขที่ 15 แล้วโจทก์ก็ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลยให้ออกจากตึกเลขที่ 13 ได้ นั้น เห็นว่าตึกเลขที่ 13 และเลขที่ 15 นี้ เป็นส่วนสัดกัน ต่างมีเจ้าของ ไม่ใช่เรื่องเจ้าของรวม เมื่อจำเลยเช่าตึกเลขที่ 13 จากโจทก์ และจำเลยไม่มีสิทธิจะอยู่ต่อไปแล้ว โจทก์ก็ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยได้ ทั้งเป็นคดีอยู่ในอำนาจศาลแขวง เพราะเป็นการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากที่เช่าซึ่งมีราคาค่าเช่าไม่เกินกว่าเดือนละ 200 บาท และไม่ใช่เรื่องพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ตามความหมายของ มาตรา 189(1) แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง
ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า การที่จำเลยส่งเงินไปให้โจทก์เป็นค่าเช่าภายหลังสัญญาเช่าสิ้นอายุแล้ว และโจทก์ได้รับไว้ จึงถือว่าเป็นการให้เช่าอีกนั้น ก็ได้ความจากโจทก์และนายชิน บัวก้านทองทนายความของโจทก์ว่า ได้มีจดหมายบอกจำเลยไปว่ารับไว้เป็นค่าเสียหาย ไม่ใช่ค่าเช่าเพราะได้บอกกล่าวเลิกสัญญาแล้ว ถือว่าจำเลยละเมิด จึงฟังไม่ได้ว่าเป็นการเช่าต่อ
ฎีกาข้ออื่น ๆ เป็นปัญหาข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248
จึงพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ยกฎีกาจำเลยและให้จำเลยเสียค่าทนายความ 100 บาท แทนโจทก์ด้วย
