แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่จำเลยเข้าครอบครองที่ดินมีโฉนดแปลงพิพาทและแปลงที่จำเลยเช่าซื้อจาก ค. ซึ่งมีอาณาเขตติดต่อกันในระหว่างที่จำเลยชำระค่าเช่าซื้อไม่ครบถ้วนตามสัญญาและ ค. ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่จำเลยนั้น ถือได้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ การครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของของจำเลยจะเริ่มตั้งแต่วันที่ ค. จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่จำเลยเมื่อยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 3832 ซึ่งอยู่ข้างเคียงกับที่ดินของจำเลย จำเลยได้ปลูกต้นไม้และทำรั้วรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์บางส่วน ขอให้จำเลยส่งมอบที่ดินส่วนที่รุกล้ำคืนโจทก์ และรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกับต้นไม้ออกจากที่ดินหากไม่รื้อถอน ให้บุคคลภายนอกเป็นผู้รื้อถอนโดยให้จำเลยออกค่าใช้จ่าย ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้อง และใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์จนกว่าจะส่งมอบที่ดินคืน
จำเลยให้การว่า จำเลยและนาวาอากาศโทธนา ปทุมเวียงต่างซื้อที่ดินจากกระทรวงการคลัง ได้ขุดคูน้ำและล้อมรั้วรอบที่ดินแต่ละแปลงแล้วครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเกิน 10 ปี ต่างได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินกันไปแล้วซึ่งโจทก์ก็ทราบ ถือไม่ได้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินมาโดยสุจริต ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบที่ดินส่วนที่รุกล้ำคืนโจทก์และรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นไม้ออกจากที่ดิน ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องกับให้ใช้ค่าเสียหายจนกว่าจะส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 600 บาทคำขออื่นให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 1,200 บาท
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงในเบื้องต้นว่าจำเลยและนาวาอากาศโทธนาปทุมเวียงหรือประทุมเวียง ต่างได้เช่าซื้อที่ดินที่กรมสวัสดิการทหารอากาศโดยกระทรวงการคลังจัดสรรให้ข้าราชการทหารอากาศ ที่ดินที่คนทั้งสองเช่าซื้ออยู่ติดต่อกัน จำเลยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2519 นาวาอากาศโทธนาได้รับโอนกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2513 ที่ดินพิพาทมีเนื้อที่60 ตารางวา ติดอยู่ในโฉนดที่ดินของนาวาอากาศโทธนา วันที่ 5พฤศจิกายน 2524 นาวาอากาศโทธนาได้จดทะเบียนขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ 3832 ซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกมีว่า จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ เห็นว่า แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามที่จำเลยนำสืบว่าจำเลยครอบครองที่ดินของจำเลยตามโฉนดเลขที่ 3831รวมทั้งที่ดินพิพาทซึ่งจำเลยเข้าใจว่าเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามโฉนดดังกล่าวมาตั้งแต่ พ.ศ. 2500 ก็ตาม แต่จำเลยก็ครอบครองในฐานะผู้เช่าซื้อเท่านั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า อันว่าสัญญาเช่าซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว ดังนั้นการที่จำเลยครอบครองที่ดินที่จำเลยเช่าซื้อรวมทั้งที่ดินพิพาทจึงเป็นการครอบครองโดยถือว่าเป็นที่ดินที่จำเลยเช่า เพียงแต่ถ้าจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าเสร็จสิ้นครบถ้วนทุกคราวตามที่กำหนดไว้ในสัญญาแล้ว เจ้าของที่ดินคือ กระทรวงการคลังจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยซึ่งพยานจำเลย และแม้แต่จำเลยเองก็เบิกความว่าในช่วงที่พยานและจำเลยยังผ่อนชำระค่าเช่าซื้อที่ดินยังไม่เสร็จ พยานและจำเลยเข้าอยู่ในที่ดินแปลงนี้โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ เมื่อได้ความว่าจำเลยเข้าครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 3831 รวมทั้งที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ โดยจำเลยก็เข้าใจว่าจำเลยยังไม่มีกรรมสิทธิ์ จำเลยจะได้กรรมสิทธิ์ก็ต่อเมื่อจำเลยชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วน และกระทรวงการคลังได้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยแล้ว ดังนั้นกรณีดังกล่าวจะฟังว่าจำเลยครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ไม่ได้ และต้องถือว่าจำเลยครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเริ่มแต่เมื่อกระทรวงการคลัง (เพื่อจัดสรรให้ข้าราชการกองทัพอากาศ) จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยแล้วคือเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2519 ซึ่งนับถึงวันฟ้องคือวันที่13 ธันวาคม 2525 ยังไม่ครบสิบปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 สำหรับประเด็นเรื่องค่าเสียหายปรากฏว่าโจทก์จำเลยต่างไม่อุทธรณ์ จึงต้องถือว่าค่าเสียหายตามที่ศาลชั้นต้นกำหนดนั้นเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์เสียนั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,200 บาท.
