แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475มาตรา 8 เมื่อพิจารณาประกอบบทนิยามความหมายของคำว่า”ค่ารายปี” หมายความว่า จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ” แล้ว ทำให้เห็นว่าค่าเช่าที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้น ต้องเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้หากค่าเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้เช่า มิใช่เป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หรือมิใช่เป็นค่าเช่าที่แท้จริงเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีก็ชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ ในคดีนี้ปรากฎว่าอัตราค่าเช่าช่วงสูงกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์ให้บริษัท ท.เช่ามาก ดังนั้น การที่เจ้าพนักงานประเมินได้ประเมินค่ารายปีของโจทก์โดยอาศัยอัตราค่าเช่าช่วงที่บริษัท ท.ได้รับจากผู้เช่าช่วงมาเป็นข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานประกอบเพื่อแสดงให้เห็นว่าโรงเรือนพิพาทสมควรให้เช่าได้ในอัตราใดจึงชอบแล้ว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาบังคับจำเลยให้แก้การประเมินค่ารายปีค่าภาษีโรงเรือนและคำชี้ขาดของจำเลยทั้งสองประจำปีภาษี 2536 ถึง 2538 เสียใหม่เป็นค่ารายปีจำนวน 720,000 บาทค่าภาษีเป็นเงินปีละ 90,000 บาท ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าภาษีโรงเรือนคืนแก่โจทก์เป็นเงิน3,953,568.88 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีในต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระหนี้คืนแก่โจทก์เสร็จสิ้น
จำเลยทั้งสองให้การว่า การประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2536 ถึง 2538 และคำชี้ขาดของจำเลยทั้งสองชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้อง
ศาลภาษีอากรกลางพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ต่อศาลฎีกา
ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้จากพยานหลักฐานโจทก์จำเลยและที่โจทก์จำเลยแถลงรับกันว่า เมื่อปี 2537 พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ตรวจพบว่าอาคารเลขที่ 624 ถนนเยาวราช แขวงสัมพันธวงศ์กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นอาคารของโจทก์ได้มีการใช้ทำประโยชน์แล้ว แต่มิได้ยื่นแบบแสดงรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน จึงทวงถามให้โจทก์ยื่นแบบแสดงรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินโจทก์จึงได้ยื่นแบบแสดงรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2535 2536 และ 2537พร้อมแสดงเอกสารต่าง ๆ ได้ความว่าลักษณะโรงเรือนของโจทก์เป็นตึกด้านหน้า 5 ชั้น ขนาดกว้าง 24 เมตร ยาว 34.30 เมตรมีชั้นลอย ด้านหลังเป็นตึก 9 ชั้น ขนาดกว้าง 24 เมตร ยาว32 เมตร มีดาดฟ้า ตึกทั้งสองทะลุถึงกันโดยมีพื้นที่รวมทั้งสิ้น 10,256 ตารางเมตร ตั้งอยู่ตรงหัวถนนเยาวราชด้านหน้าอาคารเป็นทางเชื่อมระหว่างถนนเยาวราชด้านหน้าอาคารเป็นทางเชื่อมระหว่างถนนเยาวราชและถนนเจริญกรุงโจทก์ได้นำอาคารดังกล่าวให้บริษัททิพย์พัฒนอาร์เขต จำกัดเช่าตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2534 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537และต่ออายุสัญญาเช่าไปอีก 2 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2537ถึงวันที่ 1 ตุลาคม 2539 อัตราค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาทโดยเป็นค่าเช่าอาคาร 60,000 บาท เป็นค่าเช่าเครื่องตกแต่ง20,000 บาท โดยมีข้อกำหนดให้ผู้เช่าต้องวางเงินประกันความเสียหายให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นเงิน 128,000,000 บาท(หนึ่งร้อยยี่สิบแปดล้านบาท) และผู้เช่าต้องเอาประกันวินาศภัยในตัวอาคารและเครื่องตกแต่งที่ติดกับตัวอาคารรวมทั้งกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ชำระภาษีโรงเรือนแทนโจทก์ โดยโจทก์ยอมให้ผู้เช่านำอาคารที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 แผ่นที่ 48 ถึง 51 สำหรับภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2535 เนื่องจากสัญญาเช่าระบุว่าผู้เช่าเป็นผู้ชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินจึงต้องนำภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ผู้เช่าจะต้องออกแทนมารวมคำนวณเป็นค่ารายปีด้วยคำนวณแล้วเป็นค่ารายปี 1,163,320 บาท เฉลี่ยตารางเมตรละ9.45 บาท ในปี 2535 ประเมิน 3 เดือน เป็นเงิน 290,830 บาทอัตราค่าภาษีร้อยละ 12.5 ของค่ารายปีเป็นเงินค่าภาษี36,353.75 บาท สำหรับภาษีโรงเรือนและที่ดินปีภาษี 2535โจทก์ไม่ได้โต้แย้งแต่อย่างใด ส่วนภาษีของปี 2536 แบ่งออกเป็น 2 ช่วงคือช่วงระหว่างซ่อมแซมปรับปรุงและตกแต่งตั้งแต่เดือนมกราคมถึงเดือนกันยายน 2535 (9 เดือน) กำหนดค่ารายปีเช่นเดียวกับปีภาษี 2535 เป็นเงินค่ารายปี 1,163,320 บาทประเมิน 9 เดือน เป็นเงิน 872,490 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินเป็นเงิน 109,061.25 บาท ในส่วนนี้โจทก์ไม่ได้โต้แย้ง ช่วงที่ 2 ซึ่งเป็นช่วงซ่อมแซมปรับปรุงและตกแต่งเสร็จเรียบร้อยแล้วระหว่างเดือนตุลาคมถึงเดือนธันวาคม 2535ผู้เช่าได้นำพื้นที่ในอาคารไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยมีการให้เช่าช่วง 2 ราย คือให้บริษัทโกเรียทัง จำกัด และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์เอกธนา จำกัด ตามเอกสารหมาย ล.3 ถึงล.185 จึงคำนวณค่ารายปีตามอัตราค่าเช่าช่วงกับค่ากระแสไฟฟ้าส่วนกลางค่ารักษาความสะอาดส่วนกลางค่ารักษาความปลอดภัยส่วนกลาง และค่าบริหารส่วนกลาง ระยะเวลาประเมิน 3 เดือนเป็นค่ารายปี 1,725,876 ค่าภาษี 215,734.50 บาท พื้นที่ที่เหลือจากการให้เช่าช่วง กำหนดค่ารายปีโดยเทียบเคียงกับโรงเรียนอื่นซึ่งอยู่ในบริเวณเดียวกันและมีลักษณะการใช้ประโยชน์เช่นเดียวกัน โดยคิดค่ารายปีโรงเรือนของโจทก์ตารางเมตรละ 20 บาทต่อเดือน คิดเป็นค่ารายปี 557,782.80 บาทร่วมเป็นค่ารายปีทั้งสิ้น 3,156,021.60 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน 394,455 บาท สำหรับการคิดคำนวณค่ารายปีของปีภาษี2537 และปีภาษี 2538 ในส่วนของพื้นที่ที่ให้เช่าช่วงคิดคำนวณค่าเช่าช่วงรวมกับค่ากระแสไฟฟ้าและค่าบริการส่วนกลางเช่นเดียวกับปีภาษี 2536 สำหรับพื้นที่ที่ไม่ได้ให้เช่าช่วงคิดคำนวณค่าภาษีโดยเทียบเคียงกับค่ารายปีของอาคารใกล้เคียงกันโดยเฉลี่ยตารางเมตรละ 30 บาท รวมเป็นค่ารายปีของปี 2537เป็นเงิน 12,634,368 บาท ค่าภาษีเป็นเงิน 1,579,296 บาทเป็นค่ารายปีของปีภาษี 2538 รวม 17,998,543.04 บาท ค่ำภาษีโรงเรือนและที่ดินเป็นเงิน 2,249,817.88 บาท โจทก์อุทธรณ์ขอให้พิจารณาการประเมินใหม่ คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ของโจทก์แล้ว ได้แก้ไขการกำหนดค่ารายปีในส่วนพื้นที่ที่ให้เช่าช่วง การคำนวณค่ารายปี ค่าเช่า ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง ค่ารักษาความปลอดภัยส่วนกลาง ค่าบริหารส่วนกลางมารวมกำหนดแล้วหักลดให้ร้อยละ 40 คงเหลือคิดค่ารายปีเพียงร้อยละ 60ตามเอกสารหมาย ล.2 แผ่นที่ 3 ถึง 14 แล้วได้แจ้งคำชี้ขาดให้โจทก์ทราบ โจทก์จึงฟ้องเป็นคดีนี้
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า การประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 และคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ในข้อนี้ที่โจทก์อุทธรณ์ว่าที่ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้กำหนดค่ารายปีของอาคารพิพาทของโจทก์ โดยนำค่าเช่าช่วงที่บริษัททิพย์พัฒนอาร์เขตจำกัด ผู้เช่าได้รับมาเป็นปัจจัยส่วนหนึ่งในการประเมินค่ารายปีและค่าภาษีโรงเรือนพิพาทในปี 2536 สำหรับเดือนตุลาคมถึงธันวาคม และของปีภาษี 2537 และ 2538 สำหรับพื้นที่ที่มีการให้เช่าช่วงตามสัญญาเช่าและสัญญาบริการซึ่งบริษัททิพยพัฒน์อาร์เขต จำกัด ทำกับผู้เช่าช่วง มาคำนวณเป็นค่ารายปีโดยถือว่าเป็นค่าเช่า เป็นการไม่ชอบเพราะบริษัททิพย์พัฒนอาร์เขต จำกัด เป็นนิติบุคคลต่างหากจากโจทก์บริษัทผู้เช่าดังกล่าวจะนำพื้นที่ออกให้บุคคลภายนอกเช่าได้มากน้อยเพียงใดโจทก์ย่อมไม่ได้รับประโยชน์ใด ๆ จากบริษัทผู้เช่าหรือจากบุคคลผู้เช่าช่วงเพิ่มเติมจากสัญญาเช่าแต่ประการใด ทั้งไม่มีข้อความใดสัญญาเช่าหรือสัญญาเช่าช่วงปรากฎให้เห็นว่าผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าอย่างอื่น หรือต้องแบ่งเงินผลกำไรจากการประกอบกิจการให้เช่าช่วงแก่ผู้ให้เช่าแต่อย่างใด นอกจากนี้ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้นำค่าเช่าช่วงมาเป็นปัจจัยในการกำหนดค่ารายปี และจำเลยทั้งสองก็มิได้นำค่ารายปีของอาคารและโรงเรือนใกล้เคียงตามที่โจทก์กล่าวอ้างและนำสืบมาเป็นแนวทางในการคำนวณค่ารายปีของอาคารพิพาทของโจทก์ และขอให้กำหนดค่ารายปีของโจทก์โดยคำนวณจากอัตราค่าเช่าหรือประโยชน์ที่ได้รับจากบริษัททิพย์พิพัฒน์อาร์เขตจำกัด คือค่าเช่าเดือนละ 60,000 บาท ค่าเช่าเครื่องตกแต่งเดือนละ 20,000 บาท ค่าเบี้ยประกันภัยปีละ 57,905 บาท และผู้เช่าเป็นผู้ชำระภาษีโรงเรือนและที่ดินจำนวนไม่ตายตัวค่าภาษีจึงต้องคูณด้วย 8 หารด้วย 7 ตามระเบียบปฎิบัติเอกสารหมาย ล.1 แผ่นที่ 66 ถึง 67 จึงเป็นค่ารายปีอัตราตายตัวปีละ 1,163,320 บาท หรือค่าภาษี 145,415 บาท นั้น เห็นว่าในส่วนของพื้นที่โรงเรือนพิพาทที่ไม่ได้มีการนำไปให้เช่าช่วงซึ่งโจทก์ขอให้นำค่ารายปีของอาคารธนาคารสหธนาคาร จำกัดอาคารร้านเตียวโม่งเส็ง และอาคารบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์สยามพาณิชย์ทรัสต์ จำกัด มาเปรียบเทียบในการประเมินค่ารายปีของโจทก์นั้น ปรากฎว่าอาคารทั้งสามดังกล่าว เจ้าของเป็นผู้ใช้ในการดำเนินกิจการของตนเองไม่มีการให้เช่าช่วงเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ได้ประเมินค่ารายปีของโรงเรือนทั้งสามดังกล่าวประจำปีภาษี 2536 ในอัตราเฉลี่ยตารางเมตรละ45 บาท 50.79 บาท และ 28.60 บาทต่อเดือน ตามลำดับ ซึ่งสูงกว่าการประเมินค่ารายปีโรงเรือนของโจทก์ จึงฟังได้ว่าการประเมินและคำชี้ขาดของจำเลยทั้งสองในส่วนนี้เหมาะสมและถูกต้องแล้ว สำหรับในส่วนพื้นที่ของอาคารโจทก์ที่มีการนำไปให้เช่าช่วงนั้น พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 บัญญัติว่า “ให้ผู้รับประเมินชำระภาษีปีละครั้งตามค่ารายปีของทรัพย์สินคือ โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นกับที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นนั้น ในอัตราร้อยละ สิบสองครึ่งของค่ารายปี” และคำว่า”ค่ารายปี” หมายความว่าจำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ “จากบทบัญญัติดังกล่าวทำให้เห็นว่าค่าเช่าที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้นต้องเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หากค่าเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้เช่ามิใช่เป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หรือมิใช่เป็นค่าเช่าที่แท้จริง เจ้าพนักงานผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีก็ชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ในคดีนี้ปรากฎว่าอัตราค่าเช่าช่วงสูงกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์ให้บริษัททิพย์พัฒนอาร์เขต จำกัด เช่ามาก ดังนั้น การที่เจ้าพนักงานประเมินได้ประเมินค่ารายปีของโจทก์โดยอาศัยอัตราค่าเช่าช่วงที่บริษัททิพย์พัฒนอาร์เขต จำกัด ได้รับจากผู้เช่าช่วงมาเป็นข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานประกอบเพื่อแสดงให้เห็นว่าโรงเรือนพิพาทสมควรให้เช่าได้ในอัตราใด จึงชอบแล้ว นอกจากนี้ยังปรากฎข้อเท็จจริงว่าโรงเรือนเลขที่ 215 ถนนเยาวราชแขวงสัมพันธวงศ์ และ โรงเรือนเลขที่ 23 ตรอกโรงน้ำแข็งแขวงตลาดน้อย เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร ซึ่งมีทำเลที่ตั้งด้อยกว่าโรงเรือนของโจทก์ มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยตารางเมตรละ 1,040 บาท และ 581 บาทต่อเดือน ตามลำดับ ส่วนโรงเรือนของโจทก์ซึ่งมีทำเลที่ดีกว่า เจ้าพนักงานประเมินได้กำหนดค่ารายปีเฉลี่ยตารางเมตรละ 806 บาท ต่อเดือน ซึ่งเท่ากับการคิดคำนวณตามอัตราค่าเช่าช่วง นอกจากนี้คณะกรรมการของจำเลยยังได้พิจารณาลดค่ารายปีในส่วนนี้ให้โจทก์อีกร้อยละ 40 ของค่ารายปี การประเมินค่ารายปีและคำชี้ขาดของเจ้าพนักงานของจำเลยทั้งสองจึงเป็นธรรมและชอบแล้ว
พิพากษายืน
