แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
ผู้ร้องเป็นผู้เข้าประมูลสู้ราคาและซื้อทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาดของผู้คัดค้าน ข้อเท็จจริงไม่ได้ความว่า ผู้ร้องแจ้งความประสงค์ต่อผู้คัดค้านว่าจะนำทรัพย์ดังกล่าวไปพัฒนาทางธุรกิจเมื่อใด อย่างไร ที่จะทำให้เห็นว่าการได้รับโอนทรัพย์ดังกล่าวล่าช้าทำให้เสียประโยชน์ในทางธุรกิจของผู้ร้องถึงขนาดที่ว่าที่ดินนั้นหมดประโยชน์แก่ผู้ร้องอีกต่อไป ข้ออ้างดังกล่าวเป็นเรื่องที่ผู้ร้องยกขึ้นกล่าวอ้างภายหลังทั้งสิ้น ทั้งการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดมีกระบวนการต่างจากการซื้อทรัพย์จากเจ้าของทรัพย์โดยตรง ป.วิ.พ. ว่าด้วยการบังคับตามคำพิพากษาหรือคำสั่งเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดอาจยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาดดังกล่าว ฉะนั้น จะถือว่าระยะเวลา 4 ปีเศษ เป็นเวลานานเกินสมควรทำให้การชำระหนี้เป็นอันพ้นวิสัยนั้นไม่ได้ ประกอบกับศาลฎีกามีคำพิพากษาให้ยกคำร้องของ ว. ที่ร้องขอให้เพิกถอนการขายแล้ว ผู้คัดค้านสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องได้ กรณีไม่ต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 219 และ 388 ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอเงินมัดจำคืน
ตามสัญญาซื้อขายที่ดินมิได้กำหนดเวลาไว้โดยชัดแจ้งว่าผู้คัดค้านจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องเมื่อใด และนิติกรรมที่จะเป็นโมฆะตามมาตรา 190 ต้องเป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนและเงื่อนไขจะสำเร็จได้หรือไม่สุดแต่ใจของฝ่ายลูกหนี้ แต่การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด ผู้ร้องย่อมทราบว่าอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นทันทีเนื่องจากอาจมีผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายดังกล่าว ซึ่งเหตุที่ทำให้โอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าดังกล่าวไม่ใช่การกระทำตามอำเภอใจของผู้คัดค้านซึ่งเป็นคู่สัญญาสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ
พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฯ มาตรา 3 ผู้บริโภคซึ่งเข้าทำสัญญาในฐานะผู้ซื้อที่จะได้รับความคุ้มครองตามความในมาตรา 4 ต้องไม่ได้เข้าทำสัญญาเพื่อการค้าทรัพย์สิน บริการ หรือประโยชน์อื่นใด แต่ตามคำร้องและทางนำสืบของผู้ร้องยืนยันว่าผู้ร้องเข้าซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์ทางการค้า ผู้ร้องจึงไม่ใช่ผู้บริโภคตามความหมายดังกล่าวทั้งตามมาตรา 12 ของ พ.ร.บ. ดังกล่าวยังกำหนดว่า พ.ร.บ. นี้ไม่ใช้บังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่ พ.ร.บ. นี้ใช้บังคับ ซึ่ง พ.ร.บ. ดังกล่าวประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน 2540 โดยให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา แต่ผู้ร้องประมูลซื้อทรัพย์และทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2539 ก่อน พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฯ ใช้บังคับ สัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวจึงไม่อยู่ในบังคับของ พ.ร.บ. ดังกล่าว
ย่อยาว
คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของบริษัทเงินทุนพานิช จำกัด เด็ดขาดเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2535 และพิพากษาให้ล้มละลายเมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2536 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยึดที่ดินโฉนดเลขที่ 4188 แขวงจักรวรรดิ์ เขตสัมพันธวงศ์ (สามเพ็ง) กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างของผู้ล้มละลายและให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดแทน ผู้ร้องเป็นผู้ซื้อทรัพย์ดังกล่าวได้จากการขายทอดตลาดในราคา 36,937,380 บาท ต่อมาวันที่ 29 ตุลาคม 2539 นายวิชาญร้องคัดค้านขอให้เพิกถอนการขาย ขณะคดีดังกล่าวอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา ผู้ร้องยื่นคำร้องขอบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ซื้อได้จากการขายทอดตลาดดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้คัดค้าน ผู้คัดค้านมีคำสั่งยกคำร้อง
ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องไม่สามารถเข้าครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อพัฒนาให้มีมูลค่าและเกิดประโยชน์ได้เนื่องจากผู้คัดค้านไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้ร้องได้ การชำระหนี้ตกเป็นการพ้นวิสัย ประกาศขายทอดตลาดไม่มีเงื่อนไขว่า ผู้ซื้อทรัพย์จะต้องผูกพันต่อผู้คัดค้านจนไม่สามารถบอกเลิกสัญญาได้ การที่จะให้ผู้ร้องต้องผูกพันต่อผู้คัดค้านตลอดไปย่อมเป็นการขัดต่อพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 ขอให้เพิกถอนคำสั่งผู้คัดค้าน ให้ผู้คัดค้านยอมรับการบอกเลิกสัญญาและคืนเงินมัดจำจำนวน 1,850,000 บาท แก่ผู้ร้อง
ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านว่า การโอนทรัพย์สินที่ขายทอดตลาดให้แก่ผู้ร้องไม่ใช่การชำระหนี้ที่พ้นวิสัยและไม่ทำให้ผู้ร้องหลุดพ้นจากการชำระหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดิน คดีที่นายวิชาญร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ศาลอุทธรณ์และศาลฎีกามีคำพิพากษายืน ผู้คัดค้านสามารถโอนทรัพย์สินให้ผู้ร้องได้ สัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวระบุกรณีบอกเลิกสัญญาไว้ว่า หากศาลที่มีอำนาจในการบังคับคดีชี้ขาดในภายหลังว่าที่ดินมิใช่ของจำเลย หรือเพราะเหตอื่นเป็นเหตุให้ผู้ซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน สัญญาซื้อขายนี้เป็นอันยกเลิก กรณีตามคำร้องไม่เข้าเงื่อนไขที่จะบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิขอบอกเลิกสัญญา ขอให้ยกคำร้อง
ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง
ผู้ร้องอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์แผนกคดีล้มละลายพิพากษายืน
ผู้ร้องฎีกา
ศาลฎีกาแผนกคดีล้มละลายวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ฎีกาโต้แย้งฟังได้ว่า ศาลชั้นต้นมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของบริษัทเงินทุนพานิช จำกัด เด็ดขาดเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2535 ผู้คัดค้านยึดที่ดินโฉนดเลขที่ 4188 แขวงจักวรรดิ์ เขตสัมพันธวงศ์ (สามเพ็ง) กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างของผู้ล้มละลาย และให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดแทน ผู้ร้องเป็นผู้ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้จากการขายทอดตลาดเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2539 ในราคา 36,937,380 บาท ผู้ร้องวางมัดจำแก่ผู้คัดค้านไว้จำนวน 9,234,345 บาท ต่อมาวันที่ 29 ตุลาคม 2539 นายวิชาญยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด ผู้คัดค้านจึงคืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้องบางส่วน คงเหลือเงินมัดจำไว้เพียงร้อยละ 5 ของราคาซื้อขายเป็นเงิน 1,846,869 บาท ในคดีที่นายวิชาญร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดดังกล่าว ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ขณะคดีดังกล่าวอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2543 ผู้ร้องยื่นคำร้องขอบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินต่อผู้คัดค้าน ผู้คัดค้านมีคำสั่งยกคำร้อง ต่อมาวันที่ 8 สิงหาคม 2543 ศาลฎีกามีคำพิพากษายืนในคดีที่นายวิชาญร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาผู้ร้องว่า ผู้ร้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินและขอเงินมัดจำคืนหรือไม่ ผู้ร้องฎีกาประการแรกว่า ผู้ร้องซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างพิพาทเพื่อพัฒนาเป็นสำนักงานหรืออพาร์ตเมนต์ให้เช่า ชั้นล่างจะทำเป็นโชว์รูมขายสินค้าจะมีรายได้เดือนละ 300,000 บาท ถึง 500,000 บาท ผู้ร้องติดต่อผู้รับเหมาก่อสร้างและธนาคารเพื่อสนับสนุนเงินทุนไว้พร้อมแล้ว ระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจึงเป็นเรื่องสำคัญ แต่ผู้คัดค้านโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ร้องไม่ได้เป็นเวลานานถึง 4 ปีเศษแล้ว เมื่อผู้คัดค้านโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อขายให้แก่ผู้ร้องภายในเวลาอันสมควรไม่ได้ การชำระหนี้ย่อมตกเป็นอันพันวิสัย ผู้ร้องย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 และ 388 นั้น เห็นว่า ผู้ร้องเป็นผู้เข้าประมูลสู้ราคาและซื้อทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาดของผู้คัดค้าน ข้อเท็จจริงไม่ได้ความว่า ผู้ร้องแจ้งความประสงค์ต่อผู้คัดค้านว่าจะนำทรัพย์ดังกล่าวไปพัฒนาทางธุรกิจเมื่อใด อย่างไร ที่จะทำให้เห็นว่าการได้รับโอนทรัพย์ดังกล่าวล่าช้าทำให้เสียประโยชน์ในทางธุรกิจของผู้ร้อง ถึงขนาดที่ว่าที่ดินนั้นหมดประโยชน์แก่ผู้ร้องอีกต่อไป ข้ออ้างดังกล่าวเป็นเรื่องที่ผู้ร้องยกขึ้นกล่าวอ้างภายหลังทั้งสิ้น ทั้งการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดมีกระบวนการต่างจากการซื้อทรัพย์จากเจ้าของทรัพย์โดยตรง ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งว่าด้วยการบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่ง เปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดอาจยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาดดังกล่าว ฉะนั้นจะถือว่าระยะเวลา 4 ปีเศษ เป็นเวลานานเกินสมควรทำให้การชำระหนี้เป็นอันพ้นวิสัยนั้นไม่ได้ ประกอบกับปัจจุบันศาลฎีกามีคำพิพากษายืนให้ยกคำร้องของนายวิชาญที่ร้องขอให้เพิกถอนการขายตามคำสั่งศาลชั้นต้นและคำพิพากษาศาลอุทธรณ์แล้วผู้คัดค้านสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องได้กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 และ 388 ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอเงินมัดจำคืนฎีกาข้อนี้ของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น
ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาผู้ร้องประการที่สองว่าสัญญาซื้อขายที่ดินที่ผู้ร้องทำกับผู้คัดค้านเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 190 หรือไม่ ซึ่งปัญหานี้ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยเนื่องจากเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น และผู้ร้องฎีกาว่าปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เห็นว่า แม้จะเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนซึ่งผู้ร้องมีสิทธิที่จะยกขึ้นอ้างได้ แต่ตามสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวมิได้กำหนดเวลาไว้โดยชัดแจ้งว่าผู้คัดค้านจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องเมื่อใด และนิติกรรมที่จะเป็นโมฆะตามมาตรา 190 ดังกล่าว ต้องเป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนและเงื่อนไขจะสำเร็จได้หรือไม่สุดแล้วแต่ใจของฝ่ายลูกหนี้ แต่การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด ผู้ร้องย่อมทราบว่าอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นทันทีเนื่องจากอาจมีผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายดังกล่าวข้างต้น ซึ้งเหตุที่ทำให้โอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าดังกล่าวไม่ใช่การกระทำตามอำเภอใจของผู้คัดค้านซึ่งเป็นคู่สัญญา สัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ
ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาผู้ร้องประการสุดท้ายว่า สัญญาซื้อขายที่ดินที่ผู้ร้องทำกับผู้คัดค้านอยู่ในบังคับตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 3 ผู้บริโภคซึ่งเข้าทำสัญญาในฐานะผู้ซื้อที่จะได้รับความคุ้มครองตามความในมาตรา 4 ต้องไม่ได้เข้าทำสัญญาเพื่อการค้าทรัพย์สิน บริการ หรือประโยชน์อื่นใด แต่ตามคำร้องและทางนำสืบของผู้ร้องยืนยันว่าผู้ร้องเข้าซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์ทางการค้าผู้ร้องจึงไม่ใช่ผู้บริโภคตามความหมายดังกล่าว ทั้งตามมาตรา 12 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวยังกำหนดว่า พระราชบัญญัตินี้ไม่ใช่บังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ซึ่งพระราชบัญญัติดังกล่าวประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน 2540 โดยให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา แต่ผู้ร้องประมูลซื้อทรัพย์และทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2539 ก่อนพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฯ ใช้บังคับ สัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวจึงไม่อยู่ในบังคับของระราชบัญญัติดังกล่าว ที่ศาลล่างทั้งสองมีคำสั่งและคำพิพากษามานั้นชอบแล้วฎีการ้องฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
