แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยอยู่ในที่ดินของวัดโดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส. มารดาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมจากวัดมาแต่ต้น แม้สัญญาเช่าระหว่าง ส. กับวัด ระงับไปแล้ว อันถือได้ว่าจำเลยอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตย่อมเป็นการละเมิดต่อเจ้าของที่ดินมิใช่ต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินตามสัญญาเช่ามาก่อน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดิน
ส. ขายฝากบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของวัดแก่ ล. ภริยาโจทก์ แม้ระบุชื่อสัญญาว่าขายฝากเฉพาะสังหาริมทรัพย์ แต่เนื้อหาสัญญาระบุขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน ครั้นเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน ล. อาศัยสัญญาขายฝากไปทำสัญญาเช่าที่ดินจากวัดทันทีโดย ล. รับซื้อฝากบ้านเพื่ออยู่อาศัย มิใช่รื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์จึงถือได้ว่าเป็นการขายฝากบ้านในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 491 ล. ไม่ใช่เจ้าของบ้าน เมื่อ ล. ถึงแก่กรรมโจทก์ซึ่งเป็นทายาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากบ้านและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินเนื้อที่ 23 ตารางวา จากวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหาร และเป็นเจ้าของบ้านเลขที่ 25 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินที่โจทก์เช่าดังกล่าวโจทก์ประสงค์จะใช้ที่ดินและเข้าอยู่อาศัยในบ้านเลขที่ 25 ดังกล่าว จึงบอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและบ้านหลังดังกล่าว แต่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์สามารถทำประโยชน์ในที่ดินที่เช่าและบ้านหลังดังกล่าวได้ในอัตราไม่น้อยกว่าเดือนละ 2,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินที่โจทก์เช่าจากวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหารและบ้านเลขที่ 25หมู่ที่ 6 ตำบลพระพุทธบาท อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี หากจำเลยไม่ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารของจำเลยออกไป ให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกไปโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 2,000 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินและบ้านหลังดังกล่าว
จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหารจริง แต่โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยโดยลำพัง เนื่องจากโจทก์ได้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทมาจากนางละมัยหรือละมาย ป้อมประสาร ภริยาโจทก์ แต่โจทก์ไม่เคยเข้าครอบครองบ้านพิพาทและที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง เดิมนางแสงอรุณประดับทอง มารดาจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหารต่อมานางแสงอรุณได้ขายฝากบ้านพิพาทพร้อมที่ดินพิพาทไว้กับนางละมัย อันเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านเลขที่ 25 หมู่ 6 ตำบลพระพุทธบาท อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 500 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจากบ้านพิพาทคำขออื่นให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับให้ยกฟ้อง
โจทก์ฎีกา
ระหว่างพิจารณาของศาลฎีกาจำเลยถึงแก่กรรม นางสาวสุนิศา มหาคำ พี่สาวจำเลยและเป็นทายาทของจำเลยยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลฎีกาอนุญาต
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังเป็นที่ยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ได้ว่า เดิมนางแสงอรุณ ประดับทอง มารดาจำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหารแล้วปลูกบ้านพิพาทเป็นที่อยู่อาศัยโดยจำเลยพักอาศัยอยู่ที่บ้านพิพาทหลังนี้ด้วย ต่อมาปี 2532 นางแสงอรุณได้ทำสัญญาขายฝากบ้านพิพาทพร้อมที่ดินพิพาทไว้กับนางละมัยหรือละมายป้อมประสาร ภริยาโจทก์มีกำหนด 1 ปี ตามหนังสือสัญญาขายฝากเอกสารหมาย จ.3โดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อครบกำหนดเวลาขายฝากนางแสงอรุณไม่ได้ไถ่ทรัพย์คืน แต่นางแสงอรุณไม่มีอำนาจนำที่ดินพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหารไปขายฝากได้ นางละมัยจึงอาศัยสัญญาขายฝากดังกล่าวไปทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหารแทนนางแสงอรุณต่อมานางละมัยถึงแก่กรรม โจทก์ในฐานะทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกของนางละมัยได้ไปทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหาร ตามสำเนาสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.1 โดยโจทก์ยังไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทรวมทั้งบ้านพิพาทมาก่อน
มีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินพิพาทหรือไม่ เห็นว่า แม้โจทก์จะมีสิทธิใช้สอยที่ดินพิพาทในฐานะเป็นผู้เช่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ดังที่โจทก์ฎีกา แต่โจทก์ก็ยังไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาเช่ามาก่อน ฝ่ายจำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าของนางแสงอรุณมารดาจำเลยมาแต่ต้น แม้สัญญาเช่าระหว่างนางแสงอรุณกับวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหารจะระงับไปแล้ว ถือว่าจำเลยอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตก็เป็นการละเมิดต่อเจ้าของที่ดิน หาใช่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ไม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกให้ออกจากที่ดินพิพาทที่โจทก์เช่าโดยลำพังได้ ตามแบบอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 661/2494ระหว่างนายบุญเรือง กระบวนรัตน์ โจทก์ นายจรัล ถ้ำสุวรรณ จำเลย
มีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อสุดท้ายว่า สัญญาขายฝากบ้านพิพาทระหว่างนางละมัยภริยาโจทก์กับนางแสงอรุณมารดาจำเลยตามเอกสารหมาย จ.3 ตกเป็นโมฆะหรือไม่ ศาลฎีกาได้พิจารณาหนังสือสัญญาขายฝากฉบับดังกล่าวแล้ว เห็นว่า แม้จะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาขายฝากเฉพาะสังหาริมทรัพย์ แต่เนื้อหาของสัญญาขายฝากกลับระบุว่านางแสงอรุณผู้ขายฝากได้ขายฝากบ้านพิพาทพร้อมที่ดิน 50 ตารางวา อันรวมถึงที่ดินพิพาทซึ่งบ้านพิพาทปลูกอยู่ด้วย ครั้นเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์นั้นคืน นางละมัยก็อาศัยหนังสือสัญญาขายฝากดังกล่าวไปทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากเจ้าของที่ดินทันที เมื่อพิจารณาประกอบกับคำฟ้องของโจทก์ข้อที่ว่า โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยเพราะโจทก์ประสงค์จะเข้าอยู่อาศัยในบ้านพิพาทเองแล้ว ตามพฤติการณ์จึงมีเหตุผลน่าเชื่อว่านางละมัยภริยาโจทก์มีเจตนาจะรับซื้อฝากบ้านพิพาทไว้เพื่ออยู่อาศัย มิใช่รับซื้อฝากไว้โดยมีเจตนาจะรื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์ หนังสือสัญญาขายฝากเอกสารหมาย จ.3 จึงหาใช่สัญญาขายฝากบ้านพิพาทในลักษณะสังหาริมทรัพย์ตามที่โจทก์ฎีกาไม่ แต่ถือได้ว่าเป็นการขายฝากบ้านพิพาทในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เมื่อคู่สัญญาทำสัญญากันเอง โดยไม่ได้ไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 491 บ้านพิพาทจึงยังคงเป็นของนางแสงอรุณมารดาจำเลยและตกเป็นทรัพย์สินในกองมรดกของนางแสงอรุณถึงแก่กรรม เมื่อโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาท โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ จำเลยให้ออกจากบ้านพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย”
พิพากษายืน
