แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน ตกลงให้ อ. ปลูกสร้างตึกในที่ดินด้วยทุนทรัพย์ของ อ. โดย อ. ยอมเสียค่าหน้าดินให้โจทก์ และโจทก์ตกลงให้ อ. เช่าตึกดังกล่าวมีกำหนด 8 ปี และให้สิทธิแก่ อ. ให้เช่าช่วงและเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างได้ด้วย เมื่อปลูกสร้างตึกเสร็จ อ. ให้ ญ. เป็นผู้เช่าช่วงห้องรายพิพาท แต่ ญ. โอนสิทธิการเช่าให้แก่จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าต่อ อ. จำเลยที่ 1 เสียเงินค่าก่อสร้างให้ อ. โดยมีกำหนดเวลาเช่า 8 ปี ต่อมา อ. โอนหนี้รายนี้ทั้งสิทธิและหน้าที่แก่ น. น. โอนสิทธิต่าง ๆ ที่ได้มาจาก อ. ให้โจทก์ จำเลยที่ 1 ได้ชำระค่าเช่าห้องรายพิพาทแก่โจทก์ ดังนี้ สัญญาเช่าระหว่าง อ. กับจำเลยที่ 1 มิใช่เป็นสัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งคู่สัญญาต่างมีสิทธิและหน้าที่จะต้องปฏิบัติ การชำระหนี้ต่อกันตามข้อตกลง อ.ซึ่งได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลยที่ 1 ย่อมมีข้อผูกพันหรือหน้าที่ที่จะให้จำเลยที่ 1 เช่ามีกำหนด 8 ปี แม้จะไม่ได้จดทะเบียนการเช่าก็ตาม สัญญาเช่าระหว่าง อ. กับจำเลยที่ 1 จึงมีผลผูกพันโจทก์ตามระยะเวลาที่ อ. กับจำเลยที่ 1 ตกลงกัน.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อประมาณ พ.ศ. ๒๔๙๘ จำเลยที่ ๑ เช่าตึกแถว ๒ ชั้น ของนายใหญ่ ศวิตชาต หมายเลขทะเบียนที่ ๑๓๑/๕ ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของโจทก์จากนายใหญ่ ศวิตชาต ไม่มีกำหนดอายุสัญญาเช่า และไม่ได้จดทะเบียนการเช่า วันที่ ๒๕ ตุลาคม ๒๕๐๓ นายใหญ่ ศวิตชาต โอนตึกแถวให้โจทก์ โจทก์ตรวจดูพบว่าจำเลยที่ ๑ ให้จำเลยที่ ๒ เช่าช่วง โจทก์แจ้งบอกเลิกการเช่าแก่จำเลยที่ ๑ – ๒ จำเลยก็เพิกเฉย ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารกับใช้ค่าเสียหาย
จำเลยที่ ๑ ให้การว่าจำเลยที่ ๑ เช่าตึกพิพาทจากนายอิวเลี้ยง แซ่อื้อ ซึ่งโจทก์ตกลงให้นายอิวเลี้ยงปลูกสร้างโดยคิดค่าหน้าดิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท ให้ผู้ก่อสร้างเรียกค่าช่วยก่อสร้างเอาเอง และโจทก์ตกลงให้ผู้ก่อสร้างให้เช่าตึกได้ ๘ ปี จำเลยที่ ๑ ได้เช่าห้องพิพาทโดยยอมเสียเงินค่าช่วยก่อสร้างโดยโอนสิทธิการเช่ามาจากผู้มีชื่อและนายอิวเลี้ยงตกลงให้จำเลยที่ ๑ เช่า ในการเช่านี้ จำเลยที่ ๑ ได้เสียค่าช่วยก่อสร้างประมาณ ๘๐,๐๐๐ บาท จำเลยที่ ๑ ได้รับช่วงสัญญาเช่านั้นในอายุการเช่า ๘ ปี ซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง
จำเลยที่ ๒ ขาดนัดยื่นคำให้การ
ศาลชั้นต้นเห็นว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับนายอิวเลี้ยงเป็นสัญญาต่างตอบแทน นายอิวเลี้ยงจะอยู่เองหรือให้ใครเช่าช่วงต่อไป ก็มีสิทธิจะอยู่ได้ ๘ ปี โดยไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนการเช่า พิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงที่ศาลล่างฟังมาเป็นยุติว่า เดิมโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินได้ตกลงให้นายอิวเลี้ยงปลูกสร้างตึก ๑๕ ห้องในที่ดินของโจทก์ด้วยทุนทรัพย์ของนายอิวเลี้ยง โดยนายอิวเลี้ยงยอมเสียค่าหน้าดินให้โจทก์ ๑๐๐,๐๐๐ บาท มีข้อสัญญาว่าเมื่อปลูกสร้างเสร็จแล้ว ให้ตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที เพื่อชดเชยในการปลูกสร้าง โจทก์ตกลงให้นายอิวเลี้ยงเช่าตึกดังกล่าวมีกำหนด ๘ ปี ให้สิทธิแก่นายอิวเลี้ยงให้เช่าช่วงและเรียกเงินค่าช่วยค่าก่อสร้างได้ด้วย เมื่อปลูกสร้างเสร็จ นายอิวเลี้ยงให้นายใหญ่ แซ่ตั้ง เป็นผู้เช่าช่วงห้องพิพาท แต่นายใหญ่ แซ่ตั้ง โอนสิทธิการเช่าให้แก่จำเลยที่ ๑ โดยให้จำเลยที่ ๑ ทำสัญญาเช่าต่อนายอิวเลี้ยง ในการเช่าห้องพิพาท จำเลยที่ ๑ ได้เสียค่าก่อสร้างให้นายอิวเลี้ยงไปประมาณ ๘๐,๐๐๐ บาท โดยมีกำหนดเวลาเช่า ๘ ปี ต่อมานายอิวเลี้ยงไม่สามารถชำระค่าหน้าดินให้โจทก์ครบหนึ่งแสน นายอิวเลี้ยงได้โอนหนี้รายนี้รวมทั้งสิทธิและหน้าที่แก่นายใหญ่ ศวิตชาต นายใหญ่ ศวิตชาต รับโอนมาแล้วไม่สามารถชำระหนี้ค้างแก่โจทก์ได้อีก จึงโอนสิทธิต่าง ๆ ที่ได้มาจากนายอิวเลี้ยงคืนให้แก่โจทก์ไป แล้วจำเลยที่ ๑ ได้ชำระค่าเช่าห้องพิพาทให้แก่โจทก์โดยตรงตลอดมา
ปัญหาว่าสัญญาเช่าระหว่างนายอิวเลี้ยงกับจำเลยที่ ๑ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนการเช่า มีผลผูกพันโจทก์เพียง ๓ ปีดังฎีกาโจทก์หรือ ๘ ปีตามข้อต่อสู้ของจำเลย
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิใช่เป็นสัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งคู่สัญญาต่างมีสิทธิและหน้าที่จะต้องปฏิบัติการชำระหนี้ต่อกันตามข้อตกลง โดยเฉพาะนายอิวเลี้ยงซึ่งได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลยที่ ๑ แล้ว ย่อมมีข้อผูกพันหรือหน้าที่จะให้จำเลยที่ ๑ เช่ามีกำหนด ๘ ปี แม้จะไม่ได้จดทะเบียนการเช่าก็ตาม ต่อมาเมื่อนายอิวเลี้ยงไม่สามารถชำระค่าหน้าดินให้โจทก์ นายอิวเลี้ยงได้โอนหนี้รายนี้พร้อมด้วยสิทธิและหน้าที่ให้นายใหญ่ ศวิตชาต นายใหญ่ ศวิตชาต โอนต่อไปคืนให้โจทก์ แล้วจำเลยได้ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ ต่อมาสิทธิและหน้าที่ของนายอิวเลี้ยงตามสัญญาตอบแทนดังกล่าวจึงโอนมาเป็นสิทธิและหน้าที่ของโจทก์โดยชอบ สัญญาเช่าระหว่างนายอิวเลี้ยงกับจำเลยที่ ๑ จึงมีผลผูกพันโจทก์ตามระยะเวลาที่นายอิวเลี้ยงจำเลยที่ ๑ ตกลงกัน โดยเหตุที่โจทก์เป็นผู้รับโอนมา หาใช่มีผลผูกพันโจทก์เพียง ๓ ปีไม่
พิพากษายืน.
