แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินข้อ 8 ระบุว่า “ผู้จะขายและผู้จะซื้อต่างฝ่ายต่างได้รับรองไว้ต่อกันว่าจะไม่ทำให้ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดเกิดการเสียหายเป็นอันขาด และถ้ามี เหตุการณ์ ที่ต้องขอความร่วมมือซึ่งกันและกันแล้ว ทั้งผู้จะขายและผู้จะซื้อยินดีร่วมมือช่วยเหลือซึ่งกันและกันจนกว่าการปลูกสร้างจะแล้วเสร็จบริบูรณ์” โจทก์ก่อสร้างตึกแถวพิพาทยังไม่เสร็จ แต่โจทก์ยื่นคำร้องขอเลขบ้านตึกแถวพิพาทซึ่งผู้ใหญ่บ้านไม่ออกให้เพราะผิดระเบียบถึงแม้จำเลยเจ้าของที่ดินจะเป็นผู้ยื่นคำร้องก็ไม่สามารถจะออกเลขบ้านตึกแถวพิพาทได้การที่จำเลยไม่ยื่นคำร้องขอเลขบ้านตึกแถวพิพาทเพื่อโจทก์จะได้ขอติดตั้งน้ำประปาและไฟฟ้าเพื่อจะได้ทำการก่อสร้างต่อไป จำเลยจึงไม่ผิดสัญญา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัดโจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 11392, 4296, 4289 ตำบลพยุหะ อำเภอพยุหะคีรี จังหวัดนครสวรรค์ กับจำเลย เพื่อก่อสร้างตึกแถวขายพร้อมด้วยที่ดิน โดยจำเลยจะไปยื่นคำขอแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นแปลง ๆ ตามแผนผังที่จะทำการก่อสร้าง กำหนดชำระเงินในวันไปทำนิติกรรมโอนขายให้แก่ผู้ซื้อทุก ๆ รายจนกว่าจะครบตามโครงการและจำเลยสัญญาว่าจะให้ความช่วยเหลือโจทก์จนกว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ ภายหลังทำสัญญาแล้วโจทก์ได้ทำสัญญาจ้างห้างหุ้นส่วนจำกัดวันไทยก่อสร้างให้ทำการก่อสร้างตึกแถว ต่อมาผู้รับจ้างได้ก่อสร้างตึกแถวชุดแรกจำนวน 12 ห้อง เสร็จไปร้อยละ 90 งานส่วนที่เหลือจะต้องมีการยื่นคำขอติดตั้งน้ำประปาและไฟฟ้าต่อการประปาสุขาภิบาลและการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคอำเภอพยุหะคีรีด้วย แต่การยื่นคำขอจะต้องระบุเลขบ้านที่ทำการก่อสร้าง ทางการประปาและการไฟฟ้า จึงจะดำเนินการให้ได้ ในส่วนของการขอเลขบ้านจะต้องให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินลงชื่อในคำร้อง นายทะเบียนท้องถิ่นจึงจะอนุญาตโจทก์พยายามติดต่อกับจำเลยแล้ว แต่จำเลยไม่ดำเนินการให้ โจทก์จึงให้หยุดการก่อสร้างตึกแถวทั้งหมดไว้ก่อน จำเลยได้เข้าครอบครองสถานที่ก่อสร้างของโจทก์และทำการก่อสร้างต่อเติมตึกแถวทั้ง 12 ห้อง จากที่โจทก์สร้างไว้แล้ว โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยให้หยุดการกระทำดังกล่าวเสีย แต่จำเลยเพิกเฉย จึงขอให้บังคับจำเลยให้เซ็นชื่อในคำร้องขอติดเลขบ้านสร้างใหม่จำนวน12 ห้อง ให้โจทก์ และให้จำเลยไปยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4289 หรือ4296 หรือ 11392 ตำบลพยุหะ อำเภอพยุหะคีรี จังหวัดนครสวรรค์ ออกเป็นแปลง ๆตามจำนวนเนื้อที่ดินที่ทำการก่อสร้างตึกแถว 12 ห้อง เว้นที่ว่างไว้เป็นทางฉุกเฉิน ห่างตัวตึกแถวด้านหลังประมาณ 3 เมตร ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนครสวรรค์ หากจำเลยไม่ยอมปฏิบัติตามก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย กับห้ามจำเลยมิให้เข้าไปรบกวนขัดขวางการจัดการขายตึกแถวพร้อมที่ดินทั้ง 12 ห้อง ตลอดไปจนกว่าโจทก์จะจัดการจำหน่ายจ่ายโอนเสร็จ
จำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์จริง จำเลยได้ปฏิบัติตามสัญญาโดยได้ไปยื่นคำร้องขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามสัญญาแล้ว แต่โจทก์เองเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ทำแบบแปลนแผนผังปลูกสร้างอาคารให้สมบูรณ์ ไม่นำแบบแปลนไปยื่นประกอบคำขอแบ่งแยกที่ดิน ทั้งไม่ยอมวางเงินค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดินต่อทางสำนักงานที่ดิน ตึกแถวจำนวน 12 ห้องที่โจทก์อ้างว่าได้ทำการก่อสร้างจวนจะเสร็จแล้วนั้น ความจริงโจทก์เพียงแต่ลงฐานราก เทเสา คาน และก่ออิฐผนังห้องขึ้นบางส่วนเท่านั้น โจทก์ทำการก่อสร้างคิดเป็นปริมาณงานเพียงร้อยละ25 แล้วทิ้งงานไป โจทก์ไม่เคยนำคำร้องขอเลขบ้านไปให้จำเลยลงชื่อ จำเลยได้มีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาหลายครั้งแล้ว แต่โจทก์เพิกเฉย จำเลยจึงได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์ เมื่อสัญญาเลิกกันแล้วโจทก์ไม่อาจฟ้องบังคับตามสัญญาจะซื้อจะขายได้อีก
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินของจำเลยรวม 3 แปลง เพื่อก่อสร้างศูนย์การค้า โจทก์ได้ทำสัญญากับห้างหุ้นส่วนจำกัดวันไทยก่อสร้างให้เป็นผู้ก่อสร้างตึกแถว 12 ห้อง บนที่ดินของจำเลยดังกล่าว และห้างหุ้นส่วนจำกัดวันไทยก่อสร้างได้ก่อสร้างตึกแถว 12 ห้องไปบางส่วนแล้วหยุดก่อสร้าง มีปัญหาตามที่โจทก์ฎีกาว่า การที่จำเลยไม่ยอมจัดการขอเลขบ้านตึกแถวพิพาทจำนวน 12 ห้อง ให้โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้นจริงหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลย ข้อแปด ระบุว่าผู้จะขายและผู้จะซื้อต่างฝ่ายต่างได้รับรองไว้ต่อกันว่า จะไม่ทำให้ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดเกิดการเสียหายเป็นอันขาด และถ้ามีเหตุการณืที่ต้องขอความร่วมมือซึ่งกันและกันแล้วทั้งผู้จะขายและผู้จะซื้อก็ยินดีร่วมมือช่วยเหลือซึ่งกันและกันจนกว่าการปลูกสร้างจะแล้วเสร็จบริบูรณ์ โจทก์ก่อสร้างตึกแถวพิพาทยังไม่เสร็จ แต่โจทก์ได้ยื่นคำร้องขอเลขบ้านตึกแถวพิพาท ซึ่งทางผู้ใหญ่บ้านไม่รับรอง เพราะตึกแถวพิพาทยังสร้างไม่เสร็จ ถึงแม้จำเลยเจ้าของที่ดินจะเป็นผู้ยื่นคำร้องในขณะนั้นก็ไม่สามารถจะออกเลขบ้านตึกแถวพิพาทได้เช่นกัน การที่จำเลยไม่ยื่นคำร้องขอเลขบ้านตึกแถวพิพาทเพื่อโจทก์จะได้ขอติดตั้งน้ำประปาและไฟฟ้าเพื่อจะได้ทำการก่อสร้างต่อไปได้นั้นไม่อาจรับฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาตามคำฟ้องของโจทก์ ทั้งตามสัญญาว่าจ้างและรับจ้างเหมาปลูกสร้างตึกแถวอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดวันไทยก่อสร้าง ข้อที่สี่ว่า งานติดตั้งแป๊ปน้ำประปา ติดตั้งสายไฟฟ้าเป็นงานงวดที่ 3 ที่ผู้รับจ้างจะต้องทำการที่โจทก์ก่อสร้างตึกแถวพิพาท 12 ห้องยังไม่แล้วเสร็จ และหยุดก่อสร้างต่อไป จึงเป็นความผิดของโจทก์เอง โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยให้เซ็นชื่อในคำร้องขอเลขบ้านตึกแถวพิพาทจำนวน 12 ห้องให้โจทก์ตามฟ้องไม่ได้ เพราะจำเลยไม่ใช่ฝ่ายผิดสัญญาดังกล่าว”
พิพากษายืน
