แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
น. บิดาจำเลยแบ่งที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงย่อย 11 แปลง โดยมีที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งเป็นที่พิพาทไม่มีลักษณะเป็นที่ดินอยู่อาศัยแต่เป็นทางผ่านที่ดินทั้ง 10 แปลง ไปเชื่อมกับทางสาธารณะ แล้วนำที่ดินที่เหลือ 10 แปลง ออกให้เช่า เมื่อ น. ถึงแก่กรรม จำเลยซึ่งเป็นทายาท น. ได้รับโอนมรดกที่ดินทั้ง 11 แปลงดังกล่าวมา แล้วทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินใหม่จำนวน 10 แปลง โอนขายแก่ผู้ซื้อรวมทั้งโจทก์ การกระทำของ น. และจำเลยจึงเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายของประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1
เมื่อที่ดินพิพาทซึ่งเชื่อมต่อกับทางสาธารณะ น. บิดาจำเลยมีเจตนาที่จะให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นที่จัดสรรมีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยสะดวก ที่ดินพิพาทดังกล่าวจึงถือเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน และตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง
เมื่อทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้เนื่องจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391
แม้ในคดีนี้จะมีประเด็นข้อพิพาทตามฟ้องว่า โจทก์ได้ภาระจำยอมโดยอายุความหรือไม่ ศาลก็มีอำนาจยกประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 มาปรับว่าทางพิพาทเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินทุกแปลงได้ ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนรั้วลวดหนามออกไปจากทางพิพาท หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ทำการรื้อถอนเอง โดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิในทางเดินพิพาทให้ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 32450 ตำบลบ้านช่างหล่อ อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยในการจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอม
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,000 บาท แทนจำเลย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 32450 ตำบลบ้านช่างหล่อ อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1740 ตำบลบ้านช่างหล่อ อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ที่ดินโฉนดเลขที่ 1740 ดังกล่าวเดิมเป็นที่ดินแปลงใหญ่โดยนายสุรินทร์บิดาจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ต่อมานายสุรินทร์ได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นแปลงย่อย 11 แปลง โดยที่ดินโฉนดเลขที่ 1740 ที่เหลืออยู่จากแบ่งแยกแล้วมีลักษณะเป็นทางผ่านที่ดิน 10 แปลง ที่แบ่งแยกออกไป และส่วนหนึ่งคือทางพิพาทในคดีนี้ ในปี 2516 นายสุรินทร์ได้นำที่ดินที่แบ่งแยกแล้วออกให้เช่า นางไสวมารดาภริยาโจทก์ได้เช่าที่ดินจากนายสุรินทร์เพื่อปลูกบ้านอาศัยด้วย ต่อมาในปี 2517 นายสุรินทร์ถึงแก่กรรม จำเลยซึ่งเป็นทายาทได้รับโอนมรดกที่ดิน 11 แปลง ดังกล่าว และจำเลยยังคงให้นางไสวและผู้เช่ารายอื่นเช่าที่ดินต่อมา ในปี 2527 จำเลยได้ขายที่ดิน ส่วนที่นางไสวเช่าอยู่ให้แก่โจทก์และขายที่ดินให้แก่ผู้เช่าเดิมบางรายด้วย โดยจำเลยดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินใหม่จำนวน 10 แปลง โอนขายให้แก่ผู้ซื้อรวมทั้งโจทก์รวม 9 ราย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า โจทก์ได้ภาระจำยอมในทางพิพาทหรือไม่ เห็นว่า แม้ในคดีนี้จะมีประเด็นข้อพิพาทว่า โจทก์ได้ภาระจำยอมโดยอายุความหรือไม่ แต่เมื่อปรากฏว่าตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นบัญญัติว่า “การจัดสรรที่ดิน” หมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทน และมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัย จากข้อเท็จจริงฟังยุติเบื้องต้น เมื่อนำมาปรับเข้ากับข้อกฎหมายดังกล่าวเห็นได้ว่า การกระทำของนายสุรินทร์บิดาจำเลยและจำเลยเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว และตามข้อ 30 วรรคหนึ่งของประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ที่ว่า สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน เช่น ถนน ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อที่ดินจัดสรร ดังนี้ ทางพิพาทตามผังการจัดที่ดินซึ่งอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 1740 ทั้งแปลง ไม่มีลักษณะเป็นที่ดินสำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัยแต่มีลักษณะเป็นทาง กว้างประมาณ 5 เมตร ยาวประมาณ 110 เมตร จากที่ดินแปลงในสุดผ่านหน้าที่ดินแปลงย่อยทั้งสองฟากไปเชื่อมกับทางสาธารณะ ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของนายสุรินทร์บิดาจำเลยว่าเพื่อต้องการให้เจ้าของที่ดินแปลงในมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้โดยสะดวก ถือได้ว่าเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของโจทก์ จำเลยไม่มีสิทธิทำรั้วปิดกั้นหรือหวงห้ามทางมิให้โจทก์ใช้ทางพิพาท ปัญหาที่วินิจฉัยดังกล่าวเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ เมื่อทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้เนื่องจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น
พิพากษากลับว่า ทางพิพาทในที่ดินโฉนดเลขที่ 1740 ตำบลบ้านช่างหล่อ อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร เป็นทางภาระจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 32450 ตำบลบ้านช่างหล่อ อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยรื้อถอนรั้วลวดหนามออกไปจากทางพิพาท และจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมทางพิพาทให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 6,000 บาท.
