แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยทั้งหกจึงมีหน้าที่จะต้องชำระหนี้ตอบแทนแก่โจทก์ คือ ปลูกสร้างทาวน์เฮาส์และโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และแม้สัญญาจะไม่มีกำหนดระยะเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จไว้ก็ตาม แต่ก็เป็นที่เห็นได้ว่าจำเลยทั้งหกจะต้องดำเนินการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ในที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาให้แล้วเสร็จสมบูรณ์พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในเวลาอันสมควร เมื่อโจทก์ได้ชำระเงินค่างวดตามสัญญา คงเหลือเงินเพียงงวดสุดท้ายที่จะต้องชำระให้จำเลยทั้งหกในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่จำเลยทั้งหกกลับให้เวลาผ่านไปเนิ่นนานโดยมิได้ปฏิบัติการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ให้แล้วเสร็จ ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดิน และโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์ให้แก่โจทก์ตามสัญญา จำเลยทั้งหกจึงมิได้อยู่ในฐานะที่จะสามารถชำระหนี้ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 211 โจทก์จึงมิได้เป็นฝ่ายผิดนัดและถือว่าจำเลยทั้งหกเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยทั้งหกจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งหกร่วมกันคืนเงินมัดจำและเงินค่างวด 1,350,000 บาท พร้อมค่าเสียหาย 750,000 บาท รวมเป็นเงิน 2,100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน1,350,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป หากจำเลยทั้งหกไม่ปฏิบัติตามสัญญาหรือกรณีไม่อาจบังคับแก่จำเลยทั้งหกได้ ให้จำเลยทั้งหกชำระค่าเสียหายเพิ่มขึ้น 1,500,000 บาทแก่โจทก์
จำเลยทั้งหกให้การขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้น จำเลยที่ 2 และที่ 3 ถึงแก่ความตายโจทก์ขอถอนฟ้องจำเลยที่ 2 และนายรัฐพงษ์ ทายาทโดยธรรมของจำเลยที่ 3 ร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ถึงที่ 6 ร่วมกันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินตามแผนผังสังเขป เนื้อที่ 44 ตารางวา ในโฉนดเลขที่ 168719 ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร โดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ และให้ติดตั้งมาตรวัดน้ำกับไฟฟ้าในบ้านดังกล่าว ทั้งจัดการสร้างสิ่งสาธารณูปโภค ได้แก่ ระบบไฟฟ้า ประปา ท่อน้ำเสียสำหรับโครงการดังกล่าวให้ครบถ้วนภายใน 3 เดือนนับแต่วันพิพากษา โดยให้ร่วมกันเสียค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมในการโอนกึ่งหนึ่ง กับให้โจทก์ชำระเงินส่วนที่เหลือตามสัญญาจำนวน 3,150,000 บาท แก่ฝ่ายจำเลยในวันจดทะเบียนโอนหากจำเลยไม่ปฏิบัติหรือไม่อาจบังคับได้ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ถึงที่ 6 ร่วมกันคืนเงินมัดจำและเงินผ่อนค่างวดจำนวน 1,350,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2535 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จและให้ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความเป็นเงิน 10,000 บาทสำหรับค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี ในส่วนความรับผิดของนายรัฐพงษ์ ผู้เข้าเป็นคู่ความแทนจำเลยที่ 3 นั้น ให้รับผิดไม่เกินทรัพย์มรดกของจำเลยที่ 3 ซึ่งตกได้แก่ผู้เข้าเป็นคู่ความแทน
จำเลยที่ 1 และที่ 3 ถึงที่ 6 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 ถึงที่ 5 ชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,350,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 และที่ 6 ใช้ค่าทนายความในชั้นนี้แทนโจทก์ 8,000 บาท โจทก์มิได้แก้อุทธรณ์ของจำเลยที่ 5 จึงไม่กำหนด ค่าทนายความให้ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ จำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 และที่ 6 ฎีกา
ระหว่างพิจารณาของศาลฎีกา จำเลยที่ 6 ถึงแก่ความตาย โจทก์ยื่นคำร้องขอให้หมายเรียกนายฮิเดะโอะ ผู้จัดการมรดกของจำเลยที่ 6 เข้าเป็นคู่ความแทนศาลฎีกามีคำสั่งตั้งบุคคลผู้ถูกเรียกเป็นคู่ความแทน
ศาลฎีกาแผนกคดีพาณิชย์และเศรษฐกิจวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติว่า จำเลยทั้งหกเข้าหุ้นกันจัดสรรที่ดินพร้อมสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์ขายบนที่ดินโฉนดเลขที่ 15562 และเลขที่ 15563 ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอจตุจักร (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ต่อมามีการรวมโฉนดและแบ่งแยกออกเป็นโฉนดเลขที่ 168719 โจทก์วางเงินมัดจำ 50,000 บาท เพื่อซื้อที่ดินพร้อมบ้าน และวันที่ 22 สิงหาคม 2533 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านกับจำเลยที่ 1 ในราคา 4,500,000 บาท แบ่งชำระ 10 งวด งวดละ130,000 บาท ชำระทุกวันที่ 25 ของเดือน ชำระงวดแรกวันที่ 25 สิงหาคม 2533 ส่วนที่เหลือ 3,150,000 บาท ชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์สั่งจ่ายเช็คผู้ถือ ชำระค่างวด งวดที่ 1 ถึงที่ 7 แล้ว ส่วนเช็คงวดที่ 8 ถึงที่ 10 ห้างหุ้นส่วนจำกัด กันย์ทิพย์พาณิชย์ เป็นผู้เรียกเก็บเงินตามใบแจ้งรายการบัญชีเดินสะพัด ซึ่งห้างหุ้นส่วนจำกัด กันย์ทิพย์พาณิชย์มีนายกันย์ทัศ สามีจำเลยที่ 5 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ นายกันย์ทัศและหรือจำเลยที่ 5 เป็นผู้มีอำนาจในการสั่งจ่ายเงินจากบัญชีที่เรียกเก็บเงินของห้างหุ้นส่วนจำกัดกันย์ทิพย์พาณิชย์ ดังกล่าว จำเลยที่ 1 มีหนังสือถึงโจทก์ให้เตรียมเอกสารการรับโอนกรรมสิทธิ์ แต่การก่อสร้างทาวน์เฮาส์ยังไม่แล้วเสร็จ
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 และที่ 6 ว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่รับโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ เห็นว่า แม้จำเลยที่ 1 จะมีหนังสือถึงโจทก์ให้เตรียมเอกสารเพื่อรับโอนกรรมสิทธิ์ แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยทั้งหกยังปลูกสร้างทาวน์เฮาส์ไม่แล้วเสร็จและไม่ได้ขอแบ่งแยกโฉนดที่ดิน ดังนี้ จำเลยทั้งหกมิได้อยู่ในฐานะที่จะสามารถชำระหนี้ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 211 โจทก์จึงมิได้เป็นฝ่ายผิดนัด จำเลยทั้งหกย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยทั้งหกจึงมีหน้าที่จะต้องชำระหนี้ตอบแทนแก่โจทก์ คือ ปลูกสร้างทาวน์เฮาส์และโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และแม้สัญญาจะไม่มีกำหนดระยะเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จไว้ก็ตาม แต่ก็เป็นที่เห็นได้ว่าจำเลยทั้งหกจะต้องดำเนินการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ในที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาให้แล้วเสร็จสมบูรณ์พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในเวลาอันสมควร เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ชำระเงินค่างวดตามสัญญา คงเหลือเงินเพียงงวดสุดท้ายที่จะต้องชำระให้จำเลยทั้งหกในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขาย แต่จำเลยทั้งหกกลับให้เวลาผ่านไปเนิ่นนานโดยมิได้ปฏิบัติการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ให้แล้วเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์ให้แก่โจทก์ตามสัญญา ซึ่งเมื่อนับจากวันทำสัญญาถึงวันที่จำเลยที่ 1 บอกกล่าวให้โจทก์เตรียมเอกสารเพื่อรับโอนกรรมสิทธิ์เป็นเวลา 2 ปีเศษ และจำเลยที่ 1 รับเงินที่โจทก์ชำระค่างวดตามสัญญานับแต่วันทำสัญญาถึงวันฟ้องเป็นเวลา 6 ปีเศษแล้ว แต่จำเลยทั้งหกไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาโดยยังก่อสร้างทาวน์เฮาส์ ตลอดจนดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ไม่เสร็จ กรณีเช่นนี้ถือว่าจำเลยทั้งหกเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 และที่ 6 ฟังไม่ขึ้น
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 6 ร่วมกับจำเลยที่ 1 และที่ 3 ถึงที่ 5 ชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,350,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
