แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนซึ่งได้ให้ ค. เช่าที่ดินดังกล่าวใช้เป็นสถานที่แสดง ผลิต จำหน่าย ซ่อมบำรุง และตบแต่งรถยนต์ โดยจดทะเบียนการเช่ากันก่อนวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ 1 เดือนเศษ อายุการเช่ามีกำหนด 10 ปี เริ่มตั้งแต่หลังวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ ประมาณ 2 เดือน โดยข้อ 8 ของสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวระบุว่า “บรรดาสิ่งปลูกสร้างหรือทรัพย์สินใด ๆ ที่ผู้เช่าสร้างลงไปในที่ดินตามสัญญานี้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่า แต่เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าผู้เช่าจะต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่เช่าออกไปทั้งหมดหรือบางส่วนตามความประสงค์ของผู้ให้เช่าและปรับระดับของพื้นดินให้เรียบร้อยภายในกำหนดเวลา 1 เดือน นับแต่วันสิ้นสุดสัญญานี้เว้นแต่ผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะให้ผู้เช่าที่ดินต่อไปหรือผู้ให้เช่ามีความประสงค์ให้สิ่งปลูกสร้างนั้นมีสภาพตามที่เป็นอยู่ก่อนสิ้นสุดสัญญา
” ค. ผู้เช่าเป็นผู้ถมดินในที่ดินดังกล่าวและเป็นผู้ออกเงินค่าใช้จ่ายในการถมดิน ดังนั้นก่อนสัญญาเช่าที่ดินจะสิ้นสุดลง ดินที่ถมดังกล่าวยังเป็นกรรมสิทธิ์ของ ค. อยู่ตามข้อ 8 ของสัญญาเช่าที่ดินและฝ่ายจำเลยกำหนดเงินค่าทดแทนค่าถมดินนี้ โดยถือว่าเป็นเงินค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างที่รื้อถอนได้ซึ่งมีอยู่ในที่ดินที่ต้องเวนคืนในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ ตาม พ.ร.บ. ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 18 (5) ค. ได้รับมอบสิทธิครอบครองที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ในวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดินซึ่งเป็นวันก่อนวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ และหลังจากวันใช้บังคับ พระราชกฤษฎีกาฯ ก็ยังคงเป็นเจ้าของที่ดินที่ถมนั้นอยู่ และมีสิทธิที่จะได้ใช้ประโยชน์จากการถมดินนั้น ย่อมเป็นผู้ได้รับผลกระทบและต้องเสียหายในส่วนนี้โดยตรงอันเนื่องจากการดำเนินการเวนคืนของฝ่ายจำเลย จึงเป็นผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนส่วนนี้ตามมาตรา 18 (5) โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายในส่วนนี้โดยตรงจึงไม่มีสิทธิที่จะได้รับเงิน ค่าทดแทนค่าถมดินในที่ดินของโจทก์
พ.ร.บ. ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 21 วรรคท้าย มุ่งหมายให้จ่ายเงินค่าทดแทน ความเสียหายให้แก่เจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายที่อยู่อาศัยหรือประกอบการค้าขาย หรือประกอบการงานอันชอบด้วยกฎหมายอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเวนคืนเท่านั้น มิได้ประสงค์จะให้จ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้อยู่อาศัยหรือประกอบการค้าขายในอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วย เมื่อโจทก์มิได้อยู่อาศัยและไม่ได้ประกอบการค้าขายในที่ดินที่ต้องเวนคืนเนื่องจากให้ ค. เช่าไปประกอบธุรกิจการค้าเป็นสถานที่แสดงรถยนต์ โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนค่าขาดประโยชน์ที่ได้จากการให้เช่าที่ดินที่ถูกเวนคืน
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินค่าทดแทน ๔๐๕,๙๑๘,๔๘๓.๙๕ บาท แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ ๑๐ ต่อปี จากต้นเงิน ๒๙๘,๘๔๐,๘๖๓.๖๑ บาท และอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี จากต้นเงิน ๗๓,๔๐๘,๙๖๘ บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยทั้งสามให้การและแก้ไขคำให้การว่า โจทก์มิได้เป็นผู้ถมดินในที่ดินถูกที่เวนคืน คณะกรรมการกำหนดราคาราคาเบื้องต้น กำหนดเงินค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนให้แก่โจทก์ถูกต้องและเป็นธรรมแล้ว ที่โจทก์เรียกร้อง เงินค่าทดแทนค่าขาดประโยชน์จากการให้เช่าที่ดินเป็นค่าเสียหายตามความพอใจของโจทก์ ซึ่งไม่มีหลักฐานและไม่มีกฎหมายให้สิทธิแก่โจทก์ที่จะเรียกร้องได้ โจทก์มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยได้ไม่เกินอัตราร้อยละ ๖.๕ ต่อปี ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน ๖,๓๖๐,๐๐๐ บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินแต่ไม่เกินร้อยละ ๑๐ ต่อปี นับแต่วันที่ ๒๒ สิงหาคม ๒๕๓๘ เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยทั้งสามใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความให้ ๓๐,๐๐๐ บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้จำเลยทั้งสามใช้แทนเท่าที่โจทก์ชนะคดี
โจทก์และจำเลยทั้งสามอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน ๑๑,๕๒๔,๒๕๐ บาท แก่โจทก์ พร้อมด้วย ดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินแต่ไม่เกินร้อยละ ๑๐ ต่อปี นับแต่ วันที่ ๒๓ สิงหาคม ๒๕๓๘ เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์และจำเลยทั้งสามฎีกา
ศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ก่อนวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ โจทก์ได้ให้บริษัทคาร์แลนด์ เซอร์วิส จำกัด เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๘๗๗๙ ถึง ๑๘๗๘๔ และ ๕๕๔๖๔ โดยจดทะเบียนเช่ามีกำหนด ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๓๗ เพื่อใช้เป็นสถานที่แสดง ผลิต จำหน่าย ซ่อมบำรุงและตบแต่งรถยนต์หรือส่วนประกอบของ รถยนต์รวมทั้งให้เป็นที่อยู่อาศัยและจำหน่ายอาหาร เมื่อมีการเวนคืนที่ดินทั้งเจ็ดแปลงทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับบริษัทคาร์แลนด์ เซอร์วิส จำกัด สิ้นสุดลง โจทก์ย่อมมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนค่าขาดประโยชน์จากการให้เช่า ที่ดินจำนวน ๗๓,๔๐๘,๙๖๘ บาท โดยถือเสมือนหนึ่งเป็นผู้ประกอบการค้าขายอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเวนคืน ซึ่งได้รับความเสียหายเนื่องจากการที่ต้องออกจากอสังหาริมทรัพย์นั้น เห็นว่า พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๓๐ มาตรา ๒๑ วรรคท้ายที่บัญญัติว่า “ถ้าเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย อยู่อาศัย หรือประกอบการค้าขายหรือการงานอันชอบด้วยกฎหมายอยู่ในอสังริมทรัพย์ที่ต้องเวนคืนนั้น และบุคคล ดังกล่าวได้รับความเสียหายเนื่องจากการที่ต้องออกจากอสังหาริมทรัพย์นั้น ให้กำหนดเงินค่าทดแทนให้สำหรับ ความเสียหายนั้นด้วย” เป็นบทบัญญัติที่มุ่งหมายให้จ่ายเงินค่าทดแทนความเสียหายให้แก่เจ้าของหรือผู้ครอบครอง โดยชอบด้วยกฎหมายที่อยู่อาศัยหรือประกอบการค้าขาย หรือประกอบการงานอันชอบด้วยกฎหมายอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเวนคืนเท่านั้นมิได้ประสงค์จะให้จ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้อยู่อาศัยหรือประกอบการค้าขายในอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วย เมื่อข้อเท็จจริงได้ความจากโจทก์ว่า โจทก์มิได้อยู่อาศัยและไม่ได้ประกอบการค้าขายในที่ดินที่ต้องเวนคืน เนื่องจากให้บริษัทคาร์แลนด์ เซอร์วิส จำกัด เช่าไปประกอบธุรกิจการค้าเป็นสถานที่แสดงรถยนต์และเปิดเป็นร้านขายอาหาร โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนค่าขาดประโยชน์จากการให้เช่าที่ดินตามที่โจทก์ฎีกา คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในข้อนี้ชอบแล้ว ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาข้อต่อไปตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนค่าถมดินหรือไม่เพียงใด ปัญหานี้โจทก์ฎีกาว่า ตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.๓๘ สิ่งปลูกสร้างใด ๆ ที่ได้ปลูกสร้างลงในที่ดินที่เช่าเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทคาร์แลนด์ เซอร์วิส จำกัด ผู้เช่า แต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงบริษัทคาร์แลนด์ เซอร์วิส จำกัด ผู้เช่า สามารถรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเพียงตามประสงค์ของโจทก์ผู้ให้เช่าเท่านั้น ซึ่งกรณีนี้สัญญาเช่าอันเป็น ยกเลิกก่อนที่จะมีการก่อสร้างใด ๆ ลงบนที่ดินที่เช่า คงมีเพียงการปรับสภาพพื้นดินก่อนปลูกสร้างอาคารเท่านั้น และเมื่อสัญญาเช่าระงับลง ดินที่บริษัทคาร์แลนด์ เซอร์วิส จำกัด นำมาถมเพื่อปรับสภาพจึงต้องตกได้แก่โจทก์ตามข้อตกลงตามสัญญาเช่าที่ดินและเมื่อโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๘๗๗๙ ถึง ๑๘๗๘๔ และ ๕๕๔๖๔ ดังนั้นดินที่นำไปถมลงบนที่ดินดังกล่าวจึงเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๙ ย่อมตกเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินของโจทก์ โจทก์จึงเป็นเจ้าของที่ดิน ดังกล่าวโดยสัญญาและโดยผลของกฎหมาย เห็นว่า ตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.๓๘ ทำขึ้นและ จดทะเบียนการเช่าเมื่อวันที่ ๒๔ กันยายน ๒๕๓๖ โดยโจทก์ให้บริษัทคาร์แลนด์ เซอร์วิส จำกัด เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๘๗๗๙ ถึง ๑๘๗๘๔ และ ๕๕๔๖๔ มีกำหนด ๑๐ ปี นับตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๓๗ ถึง ๓๑ ธันวาคม ๒๕๔๖ โดยข้อ ๘ ขอสัญญาเช่า ที่ดินดังกล่าวระบุว่า “บรรดาสิ่งปลูกสร้างหรือทรัพย์สินใด ๆ ที่ผู้เช่าสร้างลงไปในที่ดินตามสัญญานี้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่า แต่เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าผู้เช่าจะต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่เช่าออกไปทั้งหมดหรือบางส่วนตามความประสงค์ของผู้ให้เช่าและปรับระดับของพื้นดินให้เรียบร้อยภายในกำหนดเวลา ๑ เดือน นับแต่วันสิ้นสุดสัญญานี้เว้นแต่ผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะให้ผู้เช่าเช่าที่ดินต่อไปหรือผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะให้สิ่งปลูกสร้างนั้นมีสภาพตามที่เป็นอยู่ก่อนสิ้นสุดสัญญา
” เกี่ยวกับค่าถมดินในที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๘๗๗๙ ถึง ๑๘๗๘๔ และ ๕๕๔๖๔ นั้นโจทก์ยอมรับว่า บริษัทคาร์แลนด์ เซอร์วิส จำกัด เป็นผู้ถมดินในที่ดินดังกล่าวและเป็นผู้ออกเงินค่าใช้จ่ายในการถมดิน ดังนั้นก่อนที่สัญญาเช่าที่ดินจะสิ้นสุดลง ดินที่ถมดังกล่าวยังเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทคาร์แลนด์ เซอร์วิส จำกัด อยู่ตามข้อ ๘ ของสัญญาเช่าที่ดิน และฝ่ายจำเลยกำหนดเงินค่าทดแทนค่าถมดินโดยถือว่าเป็นเงินค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างที่รื้อถอนได้ซึ่งมีอยู่ในที่ดินที่ต้องเวนคืนในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๓๐ มาตรา ๑๘ (๕) บริษัทคาร์แลนด์ เซอร์วิส จำกัด ได้รับมอบสิทธิครองครองที่ดินทั้งเจ็ดแปลงตามสัญญาเช่า ที่ดินจากโจทก์ในวันที่ทำสัญญาซึ่งเป็นวันก่อนวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ และหลังจากวันใช้บังคับ พระราชกฤษฎีกาฯ ก็ยังคงเป็นเจ้าของดินที่ถมในที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๘๗๗๙ ถึง ๑๘๗๘๔ และ ๕๕๔๖๔ และมีสิทธิที่จะได้ใช้ประโยชน์จากการถมดินดังกล่าวอยู่ย่อมเป็นผู้ได้รับผลกระทบและต้องเสียหายในส่วนนี้โดยตรงอันเนื่องจาก การดำเนินการเวนคืนของฝ่ายจำเลยจึงเป็นผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนส่วนนี้ตามมาตรา ๑๘ (๕) โจทก์ไม่ได้รับ ความเสียหายในส่วนนี้โดยตรงจึงไม่มีสิทธิที่จะได้รับเงินค่าทดแทนค่าถมที่ดินทั้งเจ็ดแปลงดังกล่าว ส่วนที่ดิน โฉนดเลขที่ ๑๘๗๘๕ มีสภาพเป็นทางที่ใช้เข้าออกที่ดินแปลงอื่นของโจทก์และที่ดินของมารดาโจทก์ ซึ่งฝ่ายจำเลยกำหนดเงินค่าทดแทนที่ดินให้ในสภาพที่ดินเป็นถนนอยู่แล้วทั้งได้ให้เงินค่าทดแทนค่าถมดินแปลงนี้อีก ๑๗๖,๐๑๑ บาท ตามสำเนาใบสำคัญรับเงินเอกสารหมาย ล.๑๘ อันเป็นประโยชน์แก่โจทก์มากอยู่แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเงิน ค่าทดแทนค่าถมดินทั้งแปดแปลงนี้เพิ่มขี้นอีก ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินค่าทดแทนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๘๗๗๙ ถึง ๑๘๗๘๐ และ ๑๘๗๘๒ เพิ่มขึ้นจากที่จำเลยที่ ๓ วินิจฉัยและที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๘๗๘๑ เพิ่มจากคำพิพากษาศาลชั้นต้นรวมกันเป็นเงิน ๒๑,๒๗๗,๕๐๐ บาท แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินแต่ไม่เกิน ร้อยละ ๑๐ ต่อปี นับแต่วันที่ ๒ พฤศจิกายน ๒๕๓๘ เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ ๓๐,๐๐๐ บาท ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ
