แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยทราบดีว่าที่ดินที่จำเลยเสนอขายที่ดินให้แก่โจทก์ที่ระบุว่าที่ดินมีเนื้อที่ 10 ไร่ 2 งาน 37 ตารางวาความจริงที่ดินมีเนื้อที่เพียง 4 ไร่ 3 งาน 72 ตารางวาเท่านั้น จึงเป็นกรณีที่จำเลยใช้กลฉ้อฉล ลวงโจทก์ให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย เมื่อปรากฏว่าโจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยเพื่อนำไปขายต่อให้บุคคลอื่น ดังนี้จำนวนเนื้อที่ของที่ดินย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา การที่จำเลยทราบจำนวนเนื้อที่ดินในขณะทำสัญญาว่าขาดจำนวนไปกว่าครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ดินที่ระบุไว้ในสัญญาแต่กลับนิ่งเฉย เสีย ไม่แจ้งให้โจทก์ทราบ กรณีถือได้ว่าเป็นกลฉ้อฉลที่ถึงขนาดซึ่งถ้ามิได้มีกลฉ้อฉลดังกล่าวสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยคงจะมิได้กระทำขึ้นสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลย ดังกล่าวจึงเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2536 จำเลยเสนอขายที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 100 หมู่ที่ 4ตำบลบางใบไม้ อำเภอเมืองสุราษฎร์ธานี จังหวัดสุราษฎร์ธานีแก่โจทก์ในราคาไร่ละ 150,000 บาท โดยหลอกลวงว่าที่ดินมีเนื้อที่10 ไร่ 2 งาน 37 ตารางวา และทางราชการจะตัดถนนผ่านที่ดินไปสู่อำเภอพุนพินและมีถนนซอยผ่านเข้าไปในที่ดินดังกล่าว โจทก์หลงเชื่อจึงตกลงซื้อที่ดินจากจำเลยทั้งแปลงในราคา 1,575,000 บาทโดยวางเงินมัดจำ 300,000 บาท ตกลงชำระส่วนที่เหลือและโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 26 เมษายน 2537 ต่อมาโจทก์ทราบว่าที่ดินดังกล่าวไม่มีถนนสาธารณะตามที่จำเลยหลอกลวง และที่ดินมีเนื้อที่เพียง 4 ไร่เศษโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ขอให้มีคำสั่งแสดงว่าการซื้อขายที่ดินตามน.ส.3 เลขที่ 100 ระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นนิติกรรมที่จำเลยฉ้อฉลให้เพิกถอนเสีย ให้จำเลยคืนเงินมัดจำ 300,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 26 สิงหาคม 2536 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 28,725.87 บาท และนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยบอกเรื่องถนนที่ตัดผ่านที่ดินและโจทก์ไม่ถือว่าการมีถนนผ่านเป็นสาระสำคัญในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลย จำเลยไม่ได้แสดงข้อความเท็จหรือปกปิดความจริงตามที่โจทก์อ้าง โจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญา จำเลยไม่ต้องรับผิดคืนเงินมัดจำและชำระดอกเบี้ยให้โจทก์ ขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างการพิจารณา จำเลยถึงแก่กรรม โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกนายศักดา วุฒิจันทร์ ทายาทและผู้จัดการมรดกของจำเลยเข้ามาเป็นคู่ความแทนจำเลย ศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำ 300,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขอนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับให้ยกฟ้อง
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 26สิงหาคม 2536 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 100 ตำบลบางใบไม้อำเภอเมืองสุราษฎร์ธานี จังหวัดสุราษฎร์ธานี จากจำเลยในราคา1,575,000 บาท โดยวางเงินมัดจำไว้ 300,000 บาท และจะชำระเงินส่วนที่เหลือและโอนสิทธิครอบครองในวันที่ 26 เมษายน 2537 ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 หรือ ล.1
โจทก์ฎีกาข้อเดียวว่า จำเลยนำที่ดินเนื้อที่ 4 ไร่ 3 งานเศษมาทำสัญญาจะซื้อให้โจทก์ โดยระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่า ที่ดินมีเนื้อที่ 10 ไร่เศษ เป็นการใช้กลฉ้อฉลต่อโจทก์ สัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆียะ ศาลฎีกาเห็นว่าตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1หรือ ล.1 ที่จำเลยเสนอขายที่ดินให้แก่โจทก์นั้นระบุที่ดินที่จะซื้อจะขาย คือ ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)เลขที่ 100 ซึ่งมีเนื้อที่ 11 ซึ่งเป็นเนื้อที่ 10 ไร่ 2 งาน37 ตารางวา แต่ความจริงที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ฉบับนี้มีเนื้อที่เพียง 4 ไร่ 3 งาน 32 ตารางวา เท่านั้น จำเลยก็ทราบข้อเท็จจริงดังกล่าว แสดงว่า จำเลยใช้กลฉ้อฉลลวงโจทก์ให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย ปรากฏว่าโจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยเพื่อนำไปขายต่อให้บุคคลอื่น จำนวนเนื้อที่ของที่ดินย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา ฉะนั้นเมื่อจำเลยทราบจำนวนเนื้อที่ดินในขณะทำสัญญาว่าขาดจำนวนไปกว่าครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ดินที่ระบุไว้ในสัญญาแต่กลับนิ่งเฉยเสีย ไม่แจ้งให้โจทก์ทราบ กรณีถือได้ว่าเป็นกลฉ้อฉลที่ถึงขนาดซึ่งถ้ามิได้มีกลฉ้อฉลดังกล่าวสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยคงจะมิได้กระทำขึ้น เมื่อโจทก์แสดงเจตนาทำสัญญาเพราะถูกจำเลยใช้กลฉ้อฉลดังกล่าว สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยดังกล่าวจึงเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำได้
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
