แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามหนังสือสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารที่โจทก์กับจำเลยตกลงทำกันไว้มีข้อความว่า “การบอกกล่าวหรือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อเมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้ทำเป็นหนังสือส่งถึงผู้เช่าซื้อณ ที่อยู่อาศัยของผู้เช่าซื้อตามที่ระบุไว้ในสัญญานี้ หรือ ณสถานที่ที่ให้เช่าซื้อหรือได้ปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผยซึ่งเห็นได้ง่าย ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อแล้ว เป็นที่ตกลงกันว่าผู้เช่าซื้อได้รับหนังสือนั้นแล้ว” โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาให้แก่จำเลย ณ ที่อยู่อาศัยตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือสถานที่ที่ให้เช่าซื้อ หรือปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผย ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้ออย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ เมื่อโจทก์เลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไปยังสถานที่ที่ให้เช่าซื้อและการปิดหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ได้กระทำโดยเปิดเผยที่ประตูรั้วบ้านซึ่งเป็นอาคารที่เช่าซื้อแล้ว จึงเป็นการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบสัญญาเช่าซื้อเป็นอันเลิกกัน แม้ภายหลังจำเลยจะได้ครอบครองอาคารพิพาทต่อมา ทั้งนำค่าเช่าซื้อบางงวดไปชำระให้แก่โจทก์และโจทก์รับไว้ ก็ถือได้ว่าโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับเพราะจำเลยยังไม่ส่งมอบอาคารพิพาทกลับคืนให้แก่โจทก์หลังจากเลิกสัญญากันแล้วเท่านั้น หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่าซื้อกันใหม่ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้ออาคารพร้อมที่ดินไปจากโจทก์ในราคา 462,150 บาท ตกลงชำระค่าเช่าซื้อเป็นรายเดือน เดือนละ 1 งวด งวดละ 3,625 บาท จนกว่าจะครบ 120งวด เริ่มชำระงวดแรกเดือนสิงหาคม 2525 งวดต่อไปทุกวันที่10 ของเดือนถัดมา ถ้าจำเลยผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ 2 งวดติดต่อกันโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที จำเลยผิดนัดค้างชำระค่าเช่าซื้อตั้งแต่งวดประจำเดือนพฤศจิกายน 2527 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2528 รวม4 งวด ติดต่อกัน โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแจ้งให้จำเลยทราบแล้ว จำเลยไม่ยอมออกไปจากอาคารพิพาท ขอให้จำเลยออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 50,000 บาทและต่อไปอีกเดือนละ 2,000 บาท นับถัดจากเดือนที่ฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากที่ดินและอาคารพิพาท
จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยค้างชำระค่าเช่าซื้อตามฟ้องโจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ จำเลยไม่เคยรับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อจากโจทก์จำเลยมีภูมิลำเนาอยู่บ้านเลขที่50/13 ถนนติวานนท์ ตำบลท่าทราย อำเภอเมืองนนทบุรีจังหวัดนนทบุรี โจทก์ก็ทราบดีตามที่ปรากฏในสัญญาเช่าซื้อ โจทก์ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังอาคารพิพาทจึงไม่ชอบ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องโจทก์
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาทให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 1,500 บาท นับแต่เดือนพฤษภาคม2528 เป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากอาคารของโจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2525 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้ออาคารพิพาทเลขที่40/872 ถนนติวานนท์ ตำบลท่าทราย อำเภอเมืองนนทบุรีจังหวัดนนทบุรี พร้อมที่ดินในราคา 462,150 บาท ชำระค่าเช่าซื้อเป็นรายเดือน เดือนละ 1 งวด งวดละ 3,625 บาท จนกว่าจะครบ 120 งวด หากผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ 2 งวดติดต่อกัน โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันที โจทก์ได้ส่งมอบที่ดินและอาคารพิพาทให้จำเลยครอบครองแล้ว หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ตั้งแต่งวดเดือนพฤศจิกายน 2527 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2528ติดต่อกัน โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา จำเลยก็นำเงินมาชำระให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2528 และวันที่ 29 กรกฎาคม 2528 รวม 6 งวดโจทก์รับไว้และนำคดีมาฟ้องจำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาทพร้อมกับเรียกค่าเสียหาย
คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยให้ออกจากที่ดินและอาคารพิพาทพร้อมกับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้หรือไม่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลยโดยให้นายเคนชัยนำไปปิดไว้ที่ประตูรั้วบ้านซึ่งเป็นอาคารพิพาทที่โจทก์ได้ส่งมอบให้แก่จำเลยเข้าครอบครองขณะทำสัญญาเช่าซื้อกับโจทก์แล้ว ดังนั้นเมื่อตามหนังสือสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารที่โจทก์กับจำเลยตกลงกันไว้ในข้อ 15 ตามเอกสารหมาย จ.2 มีข้อความว่า “การบอกกล่าวหรือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้ทำเป็นหนังสือส่งถึงผู้เช่าซื้อ ณ ที่อยู่อาศัยของผู้เช่าซื้อตามที่ระบุไว้ในสัญญานี้หรือ ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อหรือได้ปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผยซึ่งเห็นได้ง่าย ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อแล้วเป็นที่ตกลงกันว่าผู้เช่าซื้อได้รับหนังสือนั้นแล้ว” โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาให้แก่จำเลย ณ ที่อยู่อาศัยตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือสถานที่ที่ให้เช่าซื้อหรือปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผยณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้ออย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ เมื่อโจทก์เลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไปยังสถานที่ที่ให้เช่าซื้อและการปิดหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ได้กระทำโดยเปิดเผยที่ประตูรั้วบ้านซึ่งเป็นอาคารที่เช่าซื้อแล้ว จึงเป็นการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาจะต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลย แม้ภายหลังจำเลยจะได้ครอบครองอาคารพิพาทต่อมา ทั้งนำค่าเช่าซื้อบางงวดไปชำระให้แก่โจทก์ และโจทก์รับไว้ ก็ถือได้ว่าโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับเพราะจำเลยยังไม่ส่งมอบอาคารพิพาทที่เช่าซื้อกลับคืนให้แก่โจทก์หลังจากเลิกสัญญากันแล้วเท่านั้นหาใช่เป็นการทำสัญญาเช่าซื้อกันใหม่ไม่ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์นั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
