แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารที่โจทก์กับจำเลยตกลงทำกันไว้ระบุว่า การบอกกล่าวหรือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้ทำเป็นหนังสือส่งถึงผู้เช่าซื้อ ณ ที่อยู่อาศัยของผู้เช่าซื้อตามที่ระบุไว้ในสัญญานี้ หรือ ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อหรือได้ปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผยซึ่งเห็นได้ง่าย ณสถานที่ที่ให้เช่าซื้อแล้ว เป็นที่ตกลงกันว่าผู้เช่าซื้อได้รับหนังสือนั้นแล้ว เมื่อโจทก์เลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไปยังสถานที่ที่ให้เช่าซื้อและการปิดหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ได้กระทำโดยเปิดเผยที่ประตูรั้วบ้านซึ่งเป็นอาคารที่เช่าซื้อแล้ว จึงเป็นการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบสัญญาเช่าซื้อเป็นอันเลิกกัน แม้ภายหลังจำเลยจะได้ครอบครองอาคารพิพาทต่อมาทั้งนำค่าเช่าซื้อบางงวดไปชำระให้แก่โจทก์และโจทก์รับไว้ ก็ถือได้ว่าโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับเพราะจำเลยยังไม่ส่งมอบอาคารพิพาทที่เช่าซื้อกลับคืนให้แก่โจทก์หลังจากเลิกสัญญากันแล้วเท่านั้นหาใช่เป็นการทำสัญญาเช่าซื้อกันใหม่ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้ออาคารพิพาทพร้อมที่ดินไปจากโจทก์ จำเลยผิดนัดค้างชำระค่าเช่าซื้อรวม 4 งวดติดต่อกันโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแจ้งให้จำเลยทราบแล้วจำเลยไม่ยอมออกไปจากอาคารพิพาท ขอให้จำเลยออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทและให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย
จำเลยให้การว่า จำเลยมีภูมิลำเนาอยู่บ้านเลขที่ 50/13ถนนติวานนท์ ตำบลท่าทราย อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี โจทก์ก็ทราบดีตามที่ปรากฏในสัญญาเช่าซื้อ โจทก์ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังอาคารพิพาทจึงไม่ชอบ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาทและใช้ค่าเสียหาย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่าเมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2525 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้ออาคารพิพาทเลขที่ 40/872 ถนนติวานนท์ ตำบลท่าทราย อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี พร้อมที่ดินในราคา 462,150 บาทชำระค่าเช่าซื้อเป็นรายเดือน เดือนละ 1 งวด งวดละ 3,625 บาทจนกว่าจะครบ 120 งวด หากผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ 2 งวดติดต่อกันโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ทันที โจทก์ได้ส่งมอบที่ดินและอาคารพิพาทให้จำเลยครอบครองแล้วหลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ตั้งแต่งวดเดือนพฤศจิกายน 2527 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2528 ติดต่อกันโจทก์จึงบอกเลิกสัญญา จำเลยก็นำเงินมาชำระให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 10พฤษภาคม 2528 และวันที่ 29 กรกฎาคม 2528 รวม 6 งวด โจทก์รับไว้และนำคดีมาฟ้องจำเลยให้ออกจากที่ดินและอาคารพิพาทพร้อมกับเรียกค่าเสียหาย
คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยให้ออกจากที่ดินและอาคารพิพาทพร้อมกับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้หรือไม่ โจทก์มีนายเคนชัย อาวรีย์ลูกจ้างโจทก์เป็นพยานเบิกความว่า เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2528พยานได้นำหนังสือบอกเลิกสัญญาไปส่งให้จำเลย ที่บ้านเลขที่ 40/872โครงการประชานิเวศน์ 3 ตำบลท่าทราย อำเภอเมืองนนทบุรีจังหวัดนนทบุรี ขณะไปส่งไม่มีคนอยู่ในบ้าน ไม่สามารถส่งได้จึงได้ปิดหนังสือดังกล่าวไว้ที่ประตูรั้วบ้าน และทำบันทึกรายงานให้หัวหน้างานเคหะชุมชนประชานิเวศน์ 3 ทราบตามเอกสารหมาย จ.4ส่วนจำเลยอ้างตนเองเป็นพยานเบิกความปฏิเสธลอย ๆ แต่เพียงว่าไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวจากโจทก์ พยานหลักฐานของโจทก์จึงมีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลย ฟังได้ตามพยานหลักฐานของโจทก์ว่า โจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลยให้นายเคนชัยนำไปปิดไว้ที่ประตูรั้วบ้านซึ่งเป็นอาคารพิพาทที่โจทก์ได้ส่งมอบให้แก่จำเลยเข้าครอบครองขณะทำสัญญาเช่าซื้อกับโจทก์แล้ว ดังนั้นเมื่อตามหนังสือสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารที่โจทก์กับจำเลยตกลงทำกันไว้ในข้อ 15 ตามเอกสารหมาย จ.2มีข้อความว่า “การบอกกล่าวหรือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้ทำเป็นหนังสือส่งถึงผู้เช่าซื้อ ณ ที่อยู่อาศัยของผู้เช่าซื้อตามที่ระบุไว้ในสัญญานี้ หรือ ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อหรือได้ปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผยซึ่งเห็นได้ง่ายณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อแล้ว เป็นที่ตกลงกันว่าผู้เช่าซื้อได้รับหนังสือนั้นแล้ว” โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาให้แก่จำเลย ณ ที่อยู่อาศัยตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือสถานที่ที่ให้เช่าซื้อหรือปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผย ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้ออย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ เมื่อโจทก์เลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไปยังสถานที่ที่ให้เช่าซื้อและการปิดหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ได้กระทำโดยเปิดเผยที่ประตูรั้วบ้านซึ่งเป็นอาคารที่เช่าซื้อแล้ว จึงเป็นการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบ สัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาจะต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลย แม้ภายหลังจำเลยจะได้ครอบครองอาคารพิพาทต่อมาทั้งนำค่าเช่าซื้อบางงวดไปชำระให้แก่โจทก์และโจทก์รับไว้ ก็ถือได้ว่าโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับเพราะจำเลยยังไม่ส่งมอบอาคารพิพาทที่เช่าซื้อกลับคืนให้แก่โจทก์หลังจากเลิกสัญญากันแล้วเท่านั้น หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่าซื้อกันใหม่ไม่ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย”
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
