แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การวินิจฉัยการเช่าว่า เพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อค้านั้น
ศาลพิจารณาตามความเป็นจริง ไม่ใช่พิจารณาเฉพาะตัวอักษรในสัญญาเช่าเท่านั้น เช่าอาคารในย่านตลาด และทำการค้าไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ
ย่อยาว
คดีเรื่องนี้ วัดไทรย์เป็นโจทก์ฟ้องใจความว่า เมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2490 นายอ่อนสามีจำเลยได้เช่าที่ธรณีสงฆ์ของโจทก์ตอนบริเวณริมคลองสนามชัย ตำบลบางขุนเทียน อำเภอบางขุนเทียนจังหวัดธนบุรี เนื้อที่ประมาณ 296 ตารางเมตร อัตราค่าเช่าเดือนละ 41 บาท 50 สตางค์ เพื่อปลูกสร้างอาคารทำการค้าขาย เพราะที่ดินบริเวณนี้เป็นทำเลการค้า มีกำหนดเวลาเช่ากัน 1 ปี พ้นกำหนดแล้วให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ปรากฏตามหนังสือสัญญาเช่าท้ายฟ้อง แล้วนายอ่อนได้ปลูกสร้างอาคารเลขที่ 52 ขึ้นและทำการค้าตลอดมา จน พ.ศ. 2494 นายอ่อนถึงแก่กรรม จำเลยได้เช่าสืบเนื่องต่อมาตามสัญญาเช่าเดิมและทำการค้าขายสืบแทนต่อไปกับปลูกเพิ่มอีก 3 หลัง
พ.ศ. 2494 คณะสังฆมนตรีอนุมัติให้โจทก์ทำการบูรณะปฏิสังขรณ์สิ่งต่าง ๆ ภายในบริเวณที่ธรณีสงฆ์ตามแผนผังการบูรณะท้ายฟ้องเพื่อให้ต้องกับนโยบายของรัฐบาล บริเวณที่ที่จำเลยเช่าจะต้องรื้อถอนเพื่อสร้างเขื่อนใหม่ต่อจากแนวเขื่อนเดิม โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบและบอกเลิกการเช่าแล้ว ขอให้จำเลยย้ายไปอยู่ในบริเวณริมคูขุดใหม่ตามแผนผังหมายสีเหลือง ซึ่งนางล้วน บุตรีของจำเลยได้จับสลากขอเช่าแทนที่เดิมแล้ว แต่จำเลยไม่ยินยอม เป็นการติดขัดแก่การบูรณะตามแผนผังนั้น และจำเลยค้างค่าเช่าอยู่ 22 เดือนเป็นเงิน 913 บาท จึงขอให้จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารที่ 52 กับที่ปลูกใหม่อีก 3 หลังชำระค่าเช่าที่ค้าง 913 บาท และค่าเสียหายแทนค่าเช่าเดือนละ 41 บาท 50 สตางค์ ตั้งแต่รับฟ้องจนกว่าจะออกจากที่เช่าและชำระเงินเสร็จ
จำเลยให้การรับว่า ได้เช่าที่ดินของวัดไทรย์และปลูกเรือนอยู่มาในที่นั้นได้ 32 ปีแล้ว ไม่ได้ปลูกสร้างอะไรขึ้นใหม่ เดิมไม่มีหนังสือสัญญาเช่าเพิ่งทำหนังสือเช่าเมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2490 ตามสัญญาเช่าท้ายฟ้องฉบับเดียว จึงขอต่อสู้ว่า
(1) เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว ยังปฏิบัติกันต่อมา จึงเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา แต่หนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาของโจทก์ให้เวลาเพียง 15 วัน น้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้อง
(2) จำเลยเช่าปลูกเรือนอยู่อาศัยไม่ได้ประกอบการค้า แต่อย่างไรก็ดีแม้ว่าจำเลยจะได้ประกอบธุรกิจการค้าในภายหลังตั้งแต่วันทำหนังสือสัญญาเช่า (16 สิงหาคม 2490) ก็ไม่ต้องคำนึงแม้ถึงการค้านั้นจะเป็นส่วนประธาน จำเลยก็ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ
(3) จำเลยได้ปลูกสร้างต่อเติมบ้างเล็กน้อยภายในเขตที่เช่าไม่เป็นเหตุที่จะบอกเลิกสัญญาและขับไล่ได้
(4) ค่าเช่าที่ค้าง โจทก์ไม่ไปเก็บเอง จำเลยส่งไปชำระก็ไม่ยอมรับ จำเลยจึงมิได้ผิดนัดประการใด
ก่อนพิจารณา โจทก์ยอมรับว่าการค้างค่าเช่า 22 เดือนนั้นโจทก์มิได้ถือเอาเป็นเหตุฟ้องขับไล่ จำเลยจึงยินยอมตกลงชำระค่าเช่าที่ค้างตามฟ้องเป็นเงิน 913 บาท แก่โจทก์โดยไม่ต้องสืบพยานในประเด็นข้อนี้
ศาลชั้นต้นทำการพิจารณาแล้ว วินิจฉัยว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์ปลูกสร้างอาคารเพื่อทำการค้า ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 มาตรา 16 อาคารที่ปลูกสร้างก็ตกเป็นของวัดตามสัญญาเช่า โจทก์ได้เคยบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยมาหลายครั้งแล้ว และโจทก์ได้ฟ้องจำเลยหลังจากบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าครั้งสุดท้าย 1 เดือนเศษ การบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงเป็นการชอบ จึงพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารที่พิพาท ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง 913 บาท แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละ 7 1/2 ต่อปี นับแต่ วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าเดือนละ 41 บาท 50 สตางค์ ตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกจากที่พิพาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา และศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะปัญหาข้อกฎหมายในเรื่อง “เคหะ” เท่านั้น
ศาลฎีกาได้ฟังคำแถลงการณ์ของทนายโจทก์จำเลย และตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว
คดีเรื่องนี้มีปัญหาเฉพาะข้อกฎหมายอันเกี่ยวกับเรื่อง “เคหะ” เท่านั้น และการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังว่านั้น ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ประกอบด้วย มาตรา 247
ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงว่า คลองสนามชัยหน้าวัดไทรย์ เป็นตลาดท้องน้ำเรียกว่าตลาดวัดไทรย์ และริมคลองอันเป็นบริเวณที่จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เป็นที่ทำการค้ามานานแล้ว และเมื่อที่จอดรถไฟย้ายมาจากวัดจอมทอง การค้ายิ่งหนาแน่นขึ้น แม้ตามคำพยานจำเลยก็ว่ามีตลาดท้องน้ำขึ้นมา 10 กว่าปีแล้ว จำเลยขายกาแฟ ห้อง 3 คูหา จำเลยใส่ไม้ไผ่สำหรับสานชลอมและขายไม้ตะเคียนทำเชื้อน้ำตาลซ้ำยังให้นายยิ่นเซ่งเช่าอาคารบางส่วนทำการค้า และจดทะเบียนการค้าด้วยจำเลยเพิ่งทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือเมื่อ 7-8 ปีมานี้(สัญญาเช่าลงวันที่ 16 สิงหาคม 2490) เพิ่มค่าเช่าจากเดิมเดือนละ 2 บาท เป็นเดือนละ 41 บาท 50 สตางค์ และสัญญาเช่าที่ทำขึ้นระบุถึงการค้า ทั้งปรากฏว่าจำเลยทำการค้าเป็นล่ำเป็นสันในที่เช่ามีสินค้าตามภาพถ่ายที่โจทก์อ้างต่อศาล จึงน่าเชื่อว่า เมื่อทำหนังสือสัญญาเช่านี้จำเลยก็ทำการค้าอยู่ในที่เช่า และได้ทำตลอดมาจนกระทั่งโจทก์ฟ้อง ศาลอุทธรณ์จึงเห็นว่าจำเลยได้เช่าที่ของโจทก์เพื่อประกอบการค้า
ข้อเท็จจริงตามที่ศาลอุทธรณ์รับฟังมาเป็นอยู่เช่นนี้ ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อการเช่าที่ดินรายนี้ได้ทำสัญญาต่อกันเป็นหนังสือดังปรากฏตามหนังสือสัญญาเช่า ลงวันที่ 16 สิงหาคม 2490 นั้นแล้วก็ต้องพิจารณากันตามหนังสือสัญญาเช่าฉบับนี้เท่านั้น การเช่าแต่ครั้งก่อนจะมีพฤติการณ์ต่อกันเป็นประการใด จำเลยจะยกขึ้นมากล่าวอ้างไม่ได้เป็นอันสูญไปโดยหนังสือสัญญาเช่าฉบับนี้สิ้นแล้ว
พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ในภาวะคับขันเป็นกฎหมายพิเศษนอกเหนือไปจากกฎหมายลักษณะเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์การวินิจฉัยคดีโดยเฉพาะเรื่องการเช่ารายใดว่าเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัย หรือ เช่าเพื่อการค้า อันสมควรจะพึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าวหรือไม่ประการใดนั้น ศาลคำนึงถึงความเป็นจริงแห่งการเช่ารายนั้นเองโดยเฉพาะว่า เป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือเช่าเพื่อการค้า และไม่ได้เพ่งเล็งเฉพาะตัวอักษรในสัญญาเช่าซึ่งอาจทำกันขึ้นไว้เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายในเรื่องนี้ก็ได้เป็นต้นระบุไว้ในสัญญาเช่าว่าเป็นการเช่าเพื่อทำการค้า แต่ตามความเป็นจริงผู้เช่าอยู่อาศัยแต่อย่างเดียวไม่ได้ทำการค้าดังที่ระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาเช่านั้นเลยศาลก็วินิจฉัยตามความที่เป็นจริงว่า เป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยและได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ซึ่งศาลฎีกาได้เคยพิพากษามาแล้วมากมายหลายเรื่อง ดังนั้น การที่จำเลยฎีกาว่าตัวอักษรในสัญญาเช่ารายนี้ระบุว่า “เช่าเป็นที่อาศัยอยู่หรือทำการค้าขาย” ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์กลับไปแปลว่า “เช่าเพื่อทำการค้า” ซึ่งเป็นประโยชน์แก่โจทก์ฝ่ายเดียว ทำไมไม่แปลว่า “เช่าเพื่ออยู่อาศัย” ให้เป็นประโยชน์แก่โจทก์บ้าง ซึ่งเป็นการวินิจฉัยผิดกฎหมายวิธีพิจารณานั้นจึงไม่เป็นประโยชน์แก่คดีเรื่องนี้ เพราะเหตุดังกล่าวแล้วข้างต้น
เมื่อคดีปรากฏว่า ที่ที่เช่าอยู่ในย่านตลาดและเป็นที่ทำเลการค้านอกจากจำเลยจะทำการค้าด้วยตนเองแล้ว ยังให้นายยิ่นเซ่งเช่าอาคารของจำเลยซึ่งปลูกอยู่ในที่นี้เปิดเป็นร้านค้า โดยจดทะเบียนการค้า ประกอบทั้งจำเลยยอมทำสัญญาเช่า ลงวันที่ 16 สิงหาคม 2490 เพิ่มค่าเช่าให้แก่โจทก์จากอัตราค่าเช่าเดือนละ 2 บาท เป็นเดือนละ 41 บาท 50 สตางค์ ตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์รับฟังมาเช่นนี้ศาลฎีกาเห็นพ้องตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ว่าพฤติการณ์ทั้งหลายเหล่านี้ประกอบกันแสดงให้เห็นความเป็นจริงได้แน่ชัดว่า จำเลยเช่าเพื่อการค้า จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ
อนึ่ง ที่ทนายจำเลยแถลงการณ์ถึงเรื่องสิ่งปลูกสร้างด้วยนั้นจำเลยมิได้อุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้ และชั้นฎีกาก็ไม่ได้ฎีกาขึ้นมาเพิ่งจะยื่นคำร้องเพิ่มเติมฎีกาในภายหลัง ซึ่งศาลฎีกาได้สั่งยกคำร้องนั้นไปแล้วจึงไม่วินิจฉัยให้
ด้วยเหตุผลทั้งหลายดังกล่าวมา ศาลฎีกาจึงพิพากษายืน ให้ยกฎีกาของจำเลย และให้จำเลยเสียค่าทนายความชั้นนี้แก่โจทก์เป็นเงิน 75 บาท
