แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
การบังคับคดีแก่ที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคต้องมีการนำที่ดินส่วนดังกล่าวออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาและต้องมีการทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ประมูลได้ การขายทอดตลาดที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคจึงถือว่าเป็นการทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาวะผูกพันแก่ที่ดิน จึงต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 33 วรรคหนึ่ง เมื่อไม่ปรากฏว่าการยึดที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคออกขายทอดตลาดได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง การยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดจึงต้องห้ามตามกฎหมาย
ย่อยาว
คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 204,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 2,000 บาท แต่จำเลยไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษาโจทก์ขอให้บังคับคดีเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 16201 ตำบลบางหญ้าแพรก อำเภอเมืองสมุทรสาคร จังหวัดสมุทรสาคร ออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์
จำเลยยื่นคำร้องว่า ที่ดินพิพาทเป็นถนนในโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลยเป็นสาธารณูปโภคที่จำเลยได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 การยึดทรัพย์ที่ดินพิพาทจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้เพิกถอนการยึดที่ดินพิพาท
โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 กำหนดหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินเกี่ยวกับการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ มิใช่ขอห้ามในการบังคับคดี โจทก์จึงบังคับคดีแก่ที่ดินพิพาทได้ ขอให้ยกคำร้อง
ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
จำเลยอุทธรณ์คำสั่ง
ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษากลับ ให้เพิกถอนการยึดที่ดินโฉนดเลขที่ 16201 ตำบลบางหญ้าแพรก อำเภอเมืองสมุทรสาคร จังหวัดสมุทรสาคร ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 4,000 บาท
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “มีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า มีเหตุที่จะเพิกถอนการยึดที่ดินพิพาทซึ่งเป็นถนนในโครงการจัดสรรที่ดินพาราไดซ์สปริงซ์ที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่นให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการอันใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ วรรคสอง บัญญัติว่า ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น และยังอยู่ในความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาของผู้จัดสรรที่ดินตามวรรคหนึ่งกับคณะกรรมการ… และมาตรา 33 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้วห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการ ทั้งนี้ เพื่อให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด บทบัญญัติดังกล่าวเป็นการกำหนดหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินจะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้คงสภาพเดิมรวมทั้งจำกัดการใช้สิทธิในการทำนิติกรรมของผู้จัดสรรที่ดินในลักษณะที่ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะในโครงการจัดสรรที่ดิน การที่กฎหมายบัญญัติไว้ดังกล่าวก็เพื่อประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินในอันที่จะได้ใช้บริการจากที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต นอกจากนี้มาตรา 30 วรรคสอง ยังบัญญัติว่า ให้ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะปลอดจากบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และภาระการจำนอง ดังนั้น หากให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคโดยพลการอาจทำให้ผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินได้รับความเดือดร้อนเสียหายไม่ได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคอีกต่อไปหรือได้ใช้อย่างมีเงื่อนไขหรือมีข้อจำกัดทำให้ไม่ได้รับความสะดวกในการใช้ กฎหมายจึงบัญญัติให้ทำนิติกรรมในลักษณะดังกล่าวต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง และกรณีการบังคับคดีแก่ที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคก็ต้องมีการนำที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาและในที่สุดก็ต้องมีการทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้ประมูลได้ การขายทอดตลาดที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคจึงถือว่าเป็นการทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินด้วยจึงต้องปฏิบัติตามบทกฎหมายดังที่กล่าวมาแล้ว คดีนี้ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์เป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาในมูลหนี้สัญญาจะซื้อจะขายจำนวน 204,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์นำยึดที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคซึ่งมีราคาประเมิน 13,058,600 บาท และปรากฏในสำนวนว่ามีผู้ซื้อได้จากการขายทอดตลาดในราคา 3,920,000 บาท โดยมีการทำหนังสือซื้อขายที่ดินกับเจ้าพนักงานบังคับคดีเมื่อวันที่ 7 สิงหาคม 2547 แต่ไม่ปรากฏว่าการยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดดังกล่าวได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง การยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดจึงต้องห้ามตามกฎหมายดังกล่าว และกรณีก็ไม่ต้องด้วยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 41 วรรคท้าย เพราะการยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดในคดีนี้มิใช่เป็นการยึดและขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้งโครงการซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจากการขายทอดตลาดต้องรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินรวมทั้งรับโอนสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
