แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การซื้อขายที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ซึ่งต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น ต้องให้ คชก.รับทราบและวินิจฉัย และต้องปฎิบัติให้ถูกต้องตามขั้นตอนที่พระราชบัญญัติดังกล่าวบัญญัติไว้ แต่ก็ไม่จำเป็นต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติดังกล่าวเสมอไป หากจะต้องปฎิบัติก็เฉพาะการซื้อขายที่มีข้อพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้เช่าเท่านั้น ถ้าเป็นการซื้อขายที่ไม่มีข้อพิพาทต่อกัน ก็หาต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติดังกล่าวไม่ จำเลยได้ยื่นเรื่องราวขอขายที่พิพาทให้แก่ผู้อื่นโดยมิได้แจ้งความประสงค์ที่จะขายให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าก่อน โจทก์จึงได้ยื่นคำร้องคัดค้านต่อ คชก.ตำบล แต่ คชก.ตำบลไม่ได้วินิจฉัย เพราะประธาน คชก.ตำบลได้นำโจทก์จำเลยไปพบปลัดอำเภอทำการไกล่เกลี่ยและสามารถตกลงกันได้ โดยจำเลยตกลงขายที่พิพาทให้แก่โจทก์และได้บันทึกข้อตกลงกันไว้ บันทึกข้อตกลงดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นการระงับข้อพิพาทซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้นให้เสร็จสิ้นไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน จึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 850 มีผลบังคับได้ ข้ออ้างตามคำคัดค้านของโจทก์ที่ว่าจำเลยไม่ปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจึงได้ยุติลงแล้วโดยข้อตกลงดังกล่าวและไม่มีกรณีพิพาทให้ต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอีกต่อไป การที่จำเลยไม่ยอมขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้เป็นการผิดสัญญาและโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฎิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินของจำเลยเพื่อทำไร่อ้อยต่อมาจำเลยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายมนตรีในราคา 380,000 บาท โดยไม่แจ้งความประสงค์ที่จะขายให้โจทก์ก่อน โจทก์จึงยื่นคำร้องคัดค้านต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลหนองผักนากหลังจากนั้นโจทก์จำเลยได้ทำความตกลงกัน โดยจำเลยยินยอมขายที่ดินให้โจทก์ในราคา 550,000 บาท แต่แล้วจำเลยได้ยื่นคำขอยกเลิกเรื่องการที่จะขายที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ และแจ้งว่าหากโจทก์จะซื้อในราคา 1,177,500 บาท ก็ยินยอมจะขายให้แต่โจทก์ยืนยันจะซื้อในราคาเดิมตามที่ได้ตกลงประนีประนอมกัน จำเลยกระทำการโดยไม่สุจริต ขอให้บังคับจำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้โจทก์และรับเงินค่าซื้อที่ดินจำนวน 550,000บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะโจทก์ไม่ปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 โดยข้อพิพาทจะต้องผ่านการวินิจฉัยของคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลหนองผักนาก และคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำจังหวัดเสียก่อนส่วนข้อตกลงตามฟ้องไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากผู้ไกล่เกลี่ยไม่ใช่คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบล จึงเป็นโมฆะ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทตามฟ้องแก่โจทก์และรับเงินจำนวน 550,000 บาท จากโจทก์ในวันจดทะเบียน หากเพิกเฉยให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความรับและไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่พิพาทจากจำเลยทำไร่อ้อยต่อมาจำเลยได้ยื่นเรื่องราวขอขายที่พิพาทให้แก่นายมนตรี โดยมิได้แจ้งความประสงค์ที่จะขายให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าก่อนโจทก์จึงได้ยื่นคำร้องคัดค้านต่อนายละออง กำนันตำบลหนองผักนากซึ่งเป็นประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลหนองผักนาก ซึ่งมีชื่อย่อว่า คชก. นายละอองได้เรียกโจทก์จำเลยไปพร้อมกันที่อำเภอสามชุกเพื่อให้คชก.ตำบลหนองผักนากวินิจฉัย แต่ คชก. ดังกล่าวไม่ได้วินิจฉัยเพราะนายละอองได้นำโจทก์จำเลยไปพบนายพินิศนันท์ วงษ์ฤทธิ ปลัดอำเภอทำการไกล่เกลี่ยและสามารถตกลงกันได้ โดยจำเลยตกลงขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 550,000 บาท ได้บันทึกข้อตกลงกันไว้ตามบันทึกเอกสารหมาย จ.2 หลังจากที่จำเลยได้แจ้งยกเลิกการที่จะขายทีพิพาทกับนายมนตรีแล้ว จำเลยได้แจ้งให้นายละอองในฐานะประธาน คชก. ตำบลหนองผักนาก เพื่อแจ้งให้โจทก์ทราบว่าจำเลยประสงค์จะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 1,177,500บาท พร้อมทั้งขอยกเลิกข้อตกลงที่โจทก์จำเลยทำกันไว้ตามเอกสารหมาย จ.2 ด้วย แต่โจทก์ไม่ยอมโดยจะขอซื้อที่พิพาทในราคาที่ได้ตกลงกันไว้ดังกล่าวข้างต้น คดีมีข้อวินิจฉัยในข้อกฎหมายว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า การซื้อขายที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ซึ่งต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น ต้องให้ คชก. รับทราบและวินิจฉัยและต้องปฎิบัติให้ถูกต้องตามขั้นตอนตามที่พระราชบัญญัติดังกล่าวบัญญัติไว้แต่ก็ไม่จำเป็นต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติดังกล่าวเสมอไปหากจะต้องปฎิบัติก็เฉพาะการซื้อขายที่มีข้อพิพาทกันระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้เช่าเท่านั้น ถ้าเป็นการซื้อขายที่ไม่มีข้อพิพาทต่อกัน ก็หาต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติดังกล่าวไม่ศาลฎีกาได้พิจารณาฟ้องแล้ว โจทก์ฟ้องกล่าวอ้างมาเป็นสำคัญว่าจำเลยยื่นเรื่องราวโอนขายที่พิพาทให้แก่ผู้อื่นโดยมิได้แจ้งความประสงค์ที่จะขายให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าก่อนแม้จะเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยมิได้ปฎิบัติตามพระราชบัญญัติดังกล่าวแต่ก็เป็นข้อกล่าวอ้างที่มิใช่เนื้อหาของฟ้อง หากแต่เป็นการกล่าวอ้างถึงที่มาของข้อพิพาทเท่านั้น ส่วนข้อกล่าวอ้างที่เป็นเนื้อหาของฟ้องคือให้จำเลยปฎิบัติตามข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.2 เป็นสำคัญ ดังนี้ข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าจำเลยไม่ปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจึงได้ยุติลงแล้วโดยข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ดังกล่าว จึงไม่มีกรณีพิพาทให้ต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอีกต่อไป เมื่อจำเลยตกลงจะขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 550,000 บาท ตามบันทึกเอกสาร จ.2ซึ่งบันทึกข้อตกลงดังกล่าวนี้เข้าลักษณะเป็นการระงับข้อพิพาทซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้นให้เสร็จสิ้นไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 850 มีผลบังคับได้การที่จำเลยไม่ยอมขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามราคาที่ตกลงกันไว้แต่จะขายในราคา 1,177,500 บาท ผิดไปจากข้อตกลง ถือได้ว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญา เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฎิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ได้
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
