แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด กับต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 นั้น ก็เพื่อจะได้นำเงินดังกล่าวไปเป็นค่าใช้จ่ายในกิจกรรมที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม ซึ่งเจ้าของร่วมผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางย่อมรวมถึงบริษัท ว. ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดและเจ้าของห้องชุดพิพาทในขณะจดทะเบียนอาคารชุดและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นด้วย การที่จำเลยออกข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขาย ไม่ต้องเฉลี่ยค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นการออกข้อบังคับที่ขัดต่อเจตนารมณ์ของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ข้อบังคับในส่วนดังกล่าวใช้บังคับไม่ได้ บริษัท ว. ต้องรับผิดชอบชำระค่าใช้จ่ายอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 18
ย่อยาว
โจทก์ฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยออกหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางในห้องชุดเลขที่ 26/1-26/13, 26/21, 26/31, 26/59, 26/63, 26/64, 26/67, 26/74, 26/75, 26/87, 26/95, 26/99, 26/101 – 26/103, 26/113, 26/115, 26/121, 26/123, 26/131, 26/132, 26/134, 26/143, 26/145 – 26/148, 26/156, 26/158, 26/159, 26/162, 26/163, 26/169, 26/170 – 26/172, 26/175, 26/188, 26/190, 26/193, 26/197 และ 26/212 – 26/220 รวม 62 ห้อง ของอาคารชุด ซี. เอ็น. พี. คอนโดมิเนียม ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 5/2536 ตำบลบางตลาด อำเภอปากเกร็ด (ตลาดขวัญ) จังหวัดนนทบุรี โดยแจ้งว่าห้องชุดดังกล่าวไม่มีภาระค้างค่าใช้จ่าย และให้จำเลยรับชำระเงินค่าใช้จ่ายจากโจทก์เป็นเงิน 1,776,211.78 บาท หากไม่ดำเนินการขอให้ศาลมีคำสั่งว่าห้องชุดดังกล่าวไม่มีภาระค้างค่าใช้จ่ายและให้โจทก์ใช้คำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยออกหนังสือรับรองค่าใช้จ่ายอันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางในห้องชุดพิพาทจำนวน 62 ห้อง ของอาคารชุด ซี. เอ็น. พี. คอนโดมิเนียม ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 5/2536 ตำบลบางตลาด อำเภอปากเกร็ด (ตลาดขวัญ) จังหวัดนนทบุรี โดยแจ้งว่าห้องชุดดังกล่าวข้างต้นไม่มีภาระค้างค่าใช้จ่าย และให้จำเลยรับชำระค่าใช้จ่ายจากโจทก์เป็นเงิน 1,776,211.78 บาท หากจำเลยไม่ดำเนินการออกหนังสือรับรองค่าใช้จ่ายดังกล่าวให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยในการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวทั้ง 62 ห้อง ต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาปากเกร็ด และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของจำเลยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยออกหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 หรือไม่ จำเลยอุทธรณ์ว่า ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยข้อ 46 ที่กำหนดให้การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดซึ่งไว้เพื่อขายไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้นขัดต่อเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ข้อบังคับดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ เห็นว่า การที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมซึ่งตามนัยแห่งมาตรา 4 หมายความว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุดต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด กับต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 นั้น ก็เพื่อจะได้นำเงินดังกล่าวไปเป็นค่าใช้จ่ายในกิจกรรมที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม ซึ่งเจ้าของร่วมผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางย่อมรวมถึงบริษัทว. สกุณี จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดและเป็นเจ้าของห้องชุดพิพาทในขณะจดทะเบียนอาคารชุดและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นด้วย บริษัทว.สกุณี จำกัด จึงมีหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามที่กฎหมายกำหนดไว้ การที่จำเลยออกข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ข้อ 46 ว่า “…เว้นแต่เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขาย ไม่ต้องเฉลี่ยค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด” นั้น จึงเป็นการออกข้อบังคับที่ขัดต่อเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ข้อบังคับข้อ 46 ในส่วนดังกล่าวจึงใช้บังคับไม่ได้ เมื่อข้อบังคับในส่วนดังกล่าวใช้บังคับไม่ได้แล้ว ก็ย่อมมีผลทำให้บริษัทว.สกุณี จำกัด ต้องรับผิดชอบชำระค่าใช้จ่ายอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 18 ซึ่งค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ถือเป็นหนี้บุริมสิทธิที่มีเหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของนำมาไว้ในห้องชุดของตนและเหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด เมื่อโจทก์ยังไม่ได้ชำระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวแก่จำเลยให้ครบถ้วน จำเลยจึงชอบที่จะปฏิเสธไม่ออกหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้ได้ อุทธรณ์ของจำเลยฟังขึ้น และเมื่อตามข้อเท็จจริงในสำนวนยังไม่ได้ความชัดถึงจำนวนหนี้ที่โจทก์จะต้องชำระให้แก่จำเลย จึงไม่อาจกำหนดให้โจทก์รับผิดชำระเพื่อให้จำเลยออกหนังสือรับรองรายการหนี้ดังกล่าวได้
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
