แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
สัญญาเช่าที่ดินระหว่างบริษัท ร. กับโจทก์กำหนดว่า ในระหว่างอายุสัญญาเช่าถ้าผู้เช่า (โจทก์) มีความประสงค์จะซื้อทรัพย์สินที่เช่า ผู้ให้เช่ายินยอมขายทรัพย์สินที่ให้เช่าให้ผู้เช่าหรือบุคคลที่ผู้เช่าระบุเป็นผู้ซื้อในราคาตามวิธีคำนวณที่กำหนดไว้ต่อท้ายสัญญานั้นเป็นคำมั่นในการซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 454 วรรคแรก ซึ่งผู้ให้เช่าได้กำหนดเวลาให้ผู้เช่าบอกกล่าวความจำนงในการซื้อไว้เป็นการแน่นอนแล้ว ผู้ให้เช่าจึงถอนคำมั่นก่อนเวลาที่ระบุไว้ไม่ได้ ทั้งได้กำหนดราคาซื้อขายที่ดินไว้แน่นอนตามอัตราการเพิ่มมูลค่าของราคาที่ดินนั้นแต่ละปีจากราคาที่ดินที่ผู้ให้เช่าซื้อมา เมื่ออัตราค่าเช่าที่ดินกำหนดไว้ปีละ 9,176,620 บาท หากเช่าครบกำหนด 60 ปี จะเป็นจำนวนเงินถึง 550,597,200 บาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินสูงมาก อาจเท่าหรือสูงกว่าราคาที่ดินที่เช่า สัญญาเช่าดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาเช่าตามปกติธรรมดาเพียงอย่างเดียว หากแต่เป็นสัญญาเช่าที่รวมถึงสิทธิที่จะซื้อที่ดินที่เช่าไว้ด้วย การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยนำค่าเช่าจำนวนดังกล่าวเป็นฐานในการกำหนดค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องและโรงเรือนของโจทก์ จึงเป็นการไม่ชอบ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนใบแจ้งรายการประเมิน เล่มที่ 20 เลขที่ 15 ลงวันที่ 7 สิงหาคม 2540 และใบแจ้งคำชี้ขาด เล่มที่ 19 เลขที่ 93 ลงวันที่ 18 กุมภาพันธ์2541 หรือแก้ไขใบแจ้งรายการประเมินและคำชี้ขาดโดยกำหนดค่ารายปีเป็นเงิน1,320,000 บาท ค่าภาษี 165,000 บาท กับให้จำเลยคืนเงินภาษี 896,196.50 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า การประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยและคำชี้ขาดของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครตามฟ้องชอบด้วยข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายแล้วขอให้ยกฟ้อง
ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้จำเลยคืนเงินจำนวน 896,196.50 บาท ภายในสามเดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุดแก่โจทก์ หากไม่คืนภายในกำหนดให้ชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันครบกำหนดจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา
ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติโดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดโต้แย้งว่า โจทก์เป็นเจ้าของโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง เลขที่ 13 หมู่ที่ 7 ถนนเพชรเกษม แขวงหนองค้างพลู เขตหนองแขม กรุงเทพมหานคร โดยปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4616 ตำบลหนองค้างพลู อำเภอภาษีเจริญกรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 5 ไร่ 90 ตารางวา ของบริษัทร่วมพัฒนาอุตสาหกิจ จำกัดซึ่งโจทก์เช่ามีกำหนด 30 ปี นับแต่วันที่ 18 กรกฎาคม 2537 เป็นต้นไป ค่าเช่าปีละ9,176,620 บาท ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 แผ่นที่ 16 ถึง 19 หรือ ล.1แผ่นที่ 29 ถึง 33 แล้วโจทก์นำสถานีบริการน้ำมันดังกล่าวให้บริษัทดีถนัดดี จำกัดใช้สิทธิดำเนินการสถานีบริการน้ำมันตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2539 จนถึงวันที่ 31 มกราคม 2542 โดยคิดค่าใช้สิทธิเดือนละ 120,000 บาท ตามสัญญาให้ใช้สิทธิดำเนินการสถานีบริการและสัญญาต่อท้ายเอกสารหมาย ล.1 แผ่นที่ 41 ถึง 51 ต่อมาโจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2540 ต่อจำเลยโดยแจ้งค่ารายปีเท่ากับเงินค่าใช้สิทธิที่โจทก์ได้รับจากบริษัทดีถนัดดี จำกัด เดือนละ 120,000 บาท นับแต่เดือนกุมภาพันธ์ถึงเดือนธันวาคม 2539 รวมค่ารายปี 1,320,000 บาท ตามเอกสารหมาย ล.1 แผ่นที่ 11 ถึง 13 แต่พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยได้กำหนดค่ารายปี และประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินของโจทก์จากอัตราค่าเช่าที่โจทก์ได้จ่ายให้แก่บริษัทร่วมพัฒนาอุตสาหกิจ จำกัด ผู้ให้เช่าที่ดินปีละ 9,176,620 บาท มาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องรวมเป็นค่ารายปี 8,489,580 บาท ค่าภาษี 1,061,197.50 บาท ตามใบแจ้งการประเมินเอกสารหมาย ล.1 แผ่นที่ 14 โจทก์ยื่นคำร้องขอให้พิจารณาการประเมินใหม่ตามเอกสารหมาย จ.1 แผ่นที่ 8 ถึง 13 ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครชี้ขาดยืนตามการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ตามใบแจ้งการชี้ขาดเอกสารหมาย ล.1 แผ่นที่ 6 หรือ จ.1 แผ่นที่ 14 โจทก์ไม่เห็นด้วย จึงนำเงินค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินตามคำชี้ขาดไปชำระให้จำเลยตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.1 แผ่นที่ 15 แล้วโจทก์จึงได้ฟ้องเป็นคดีนี้ คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของจำเลยว่าการกำหนดค่ารายปีของจำเลยและคำชี้ขาดของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างบริษัทร่วมพัฒนาอุตสาหกิจ จำกัด กับโจทก์ตามเอกสารหมาย ล.1 แผ่นที่ 29-33 ที่กำหนดไว้ว่าในระหว่างอายุสัญญาเช่า ถ้าผู้เช่า (โจทก์) มีความประสงค์จะซื้อทรัพย์สินที่เช่าโดยแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือถึงผู้ให้เช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมขายทรัพย์สินที่ให้เช่าให้ผู้เช่า (โจทก์) หรือบุคคลที่ผู้เช่า (โจทก์) ระบุเป็นผู้ซื้อในราคาตามวิธีคำนวณที่กำหนดไว้ต่อท้ายสัญญานั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นคำมั่นในการซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 454 วรรคแรก ซึ่งผู้ให้เช่าได้กำหนดเวลาให้ผู้เช่า (โจทก์) บอกกล่าวความจำนงในการซื้อไว้เป็นการแน่นอนแล้ว ผู้ให้เช่าจึงถอนคำมั่นก่อนเวลาที่ระบุไว้ไม่ได้ ทั้งได้กำหนดราคาซื้อขายที่ดินไว้แน่นอนตามอัตราการเพิ่มมูลค่าของราคาที่ดินนั้นแต่ละปีจากราคาที่ดินที่ผู้ให้เช่าได้ซื้อมา ทั้งเมื่อพิจารณาอัตราค่าเช่าที่ดินที่กำหนดไว้ปีละ 9,176,620 บาท หากเช่าครบกำหนด 60 ปี ปรากฏตามสัญญาข้อ 1 และ 6 จะเป็นจำนวนเงินถึง 550,597,200บาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินสูงมาก อาจเท่าหรือสูงกว่าราคาที่ดินที่เช่า จึงฟังได้ว่าสัญญาเช่าดังกล่าวมิใช่เป็นเพียงสัญญาเช่าตามปกติธรรมดาแต่เพียงอย่างเดียว หากแต่เป็นสัญญาเช่าที่รวมถึงสิทธิที่จะซื้อที่ดินที่เช่าไว้ด้วยทำให้มีอัตราค่าเช่าสูงดังกล่าวข้างต้น ดังนั้น การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยนำค่าเช่าจำนวนดังกล่าวเป็นฐานในการกำหนดค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่อง และโรงเรือนของโจทก์จึงเป็นการไม่ชอบ ปัญหาที่จะต้องพิจารณาต่อไปคือ ที่ดินและโรงเรือนของโจทก์สมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่งเป็นจำนวนเงินเท่าใด โจทก์นำสืบว่าสถานีบริการน้ำมันของบริษัทคาลเท็กซ์ (ไทย) จำกัด และของบริษัทปิโตรเลียมไทยคอร์ปอเรชั่น จำกัด มีค่ารายปีตามเอกสารหมาย จ.2 แผ่นที่ 4 ถึง 6 กับแผ่นที่ 10 ถึง 12 คิดเป็นตารางเมตรละ 14.17 บาทต่อเดือนกับตารางเมตรละ 11.35 บาทต่อเดือน โดยสถานีบริการน้ำมันทั้งสองแห่งอยู่ห่างจากสถานีบริการน้ำมันของโจทก์ไม่เกิน 1 กิโลเมตร นางอัจจิมา ปราณีตเลขา เจ้าหน้าที่บริหารงานจัดเก็บรายได้ 7 และผู้ประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินในคดีนี้เบิกความตอบคำถามค้านของทนายโจทก์ว่า กรุงเทพมหานครกำหนดหลักเกณฑ์ในการประเมินค่ารายปีและค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินว่า ที่ดินที่ใช้ต่อเนื่องกับอาคารสถานีบริการน้ำมันคิดอัตราไม่ต่ำกว่าตารางเมตรละ 5 บาทต่อเดือนและโรงเรือนในอัตราตารางเมตรละ 15 บาทต่อเดือน ส่วนค่ารายปีของพื้นที่อาคารจะคำนวณเพิ่มจากค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องอีกเล็กน้อย ค่ารายปีที่โจทก์ยื่นตามแบบ ภ.ร.ด. 2 ไม่ต่ำกว่าค่ารายปีที่สถานีบริการน้ำมันรายอื่นยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลย หากคิดค่ารายปี พื้นที่ดินต่อเนื่องของโจทก์ซึ่งมีจำนวน 8,360 ตารางเมตร รวมกับค่ารายปีของพื้นที่อาคารในอัตราดังกล่าวแล้วจะเป็นค่ารายปีต่ำกว่าค่ารายปีที่โจทก์ยื่นจำนวน 1,320,000 บาท ดังนั้น ค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องและของเนื้อที่อาคารต่อเนื่องที่โจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการมาจึงชอบแล้ว ที่ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้จำเลยคืนเงินแก่โจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย อุทธรณ์ของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
