แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮ้าส์ในที่ดินพิพาททั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากเฉพาะที่ดินพิพาทแก่โจทก์ โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้างและจำเลยเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาการปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทของจำเลยจึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ ปัญหาว่าจำเลยต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์ หรือไม่ กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรง จึงต้อง อาศัย เทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งอันได้แก่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นแต่ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ตามมาตรา 1310 วรรคสอง การที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างอาคารต่อไปทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากโดยโจทก์มิได้ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยยุติการก่อสร้างถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้จำเลยผู้สร้างรื้อถอนไปตามมาตรา 1310 วรรคสอง และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยได้เพราะจำเลยมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2539 จำเลยที่ 1 มอบอำนาจให้จำเลยที่ 2 ขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 83305 แก่โจทก์ มีกำหนด 6 เดือนเป็นเงิน 926,500 บาท เฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง หากไม่ไถ่คืนภายในกำหนดจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิมต่อมาจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด โจทก์แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิม จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่ได้ใช้สอยประโยชน์ในที่ดิน ขอคิดค่าเสียหายระหว่างระยะเวลาบอกกล่าว นับแต่วันที่ 25 กันยายน 2539 ถึงวันครบกำหนดบอกกล่าววันที่ 26 ตุลาคม 2539 เท่าภาระดอกเบี้ยเงินกู้ที่โจทก์ต้องเสียให้แก่ธนาคารพาณิชย์อัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของเงินจำนวน 926,500 บาท เป็นเงินค่าเสียหาย 11,803 บาท และคิดค่าเสียหายตั้งแต่วันครบกำหนดบอกกล่าวเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิม โจทก์ขาดประโยชน์ใช้สอยวันละ 1,000บาท ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 30,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาทและทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิมภายใน 30 วัน มิฉะนั้นให้โจทก์มีสิทธิรื้อถอนโดยให้จำเลยทั้งสองรับผิดเสียค่าใช้จ่ายเพียงฝ่ายเดียว และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหาย41,803 บาท และค่าเสียหายรายวัน วันละ 1,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การว่า ก่อนจดทะเบียนขายฝาก จำเลยที่ 2 เคยพาโจทก์ไปดูที่ดินพิพาท ขณะนั้นปรากฏสิ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาทซึ่งสัญญาไม่ได้ระบุไว้ เมื่อครบกำหนดไถ่ทรัพย์คืน จำเลยไม่ได้ไถ่คืนภายในกำหนดที่ดินจึงตกเป็นของโจทก์รวมตลอดทั้งสิ่งปลูกสร้างอันเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาท โจทก์ย่อมมีอำนาจใช้สอยประโยชน์ได้ จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุอันควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้
ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์และทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิมให้เสร็จสิ้นภายในกำหนด 30 วัน ให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์วันละ 100 บาท นับจากวันที่ 27 ตุลาคม 2539 อันเป็นวันครบกำหนดตามคำบอกกล่าวเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยที่ 1 ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีสำหรับจำเลยที่ 2 เป็นอันยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นเนื่องจากคู่ความไม่อุทธรณ์ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นโดยไม่มีคู่ความโต้แย้งว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทมีกำหนด 6 เดือน แก่โจทก์โดยระบุในสัญญาข้อ 3 ว่า สิ่งปลูกสร้างในที่ดินแปลงนี้ไม่มีตามหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาจำเลยที่ 1 ไม่ไถ่คืนภายในกำหนด
มีปัญหาในชั้นนี้ตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 ต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยที่ 1 เป็นผู้ปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท และต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์ให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า ตามทางนำสืบของโจทก์โจทก์อ้างตนเองเป็นพยานเบิกความยอมรับว่า ก่อนทำสัญญาขายฝากโจทก์ได้ไปตรวจสอบที่ดินพิพาทพบสิ่งปลูกสร้างเป็นโครงเสามีการมุงหลังคาแล้วบางส่วน ต่อมาได้มีการทำสัญญาขายฝากโดยตกลงชัดเจนว่าขายฝากเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจำเลยที่ 1 ได้ตกลงด้วย โดยแจ้งแก่โจทก์ว่าจะสามารถไถ่คืนภายในกำหนด หากล่วงเลยเวลา จำเลยที่ 1 จะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเอง และโจทก์ตอบคำถามค้านว่า เมื่อครบกำหนดไถ่โจทก์ได้ไปตรวจดูที่ดินพิพาท พบว่า มีการสร้างบ้านทาวน์เฮาส์เกือบเสร็จสมบูรณ์จำนวน 2 หลัง ส่วนอีก 3 หลัง ยังสร้างไม่เสร็จ เป็นโครงมีหลังคามีการก่อสร้างผนังบางส่วน พยานหลักฐานของโจทก์จึงเจือสมกับคำเบิกความของจำเลยที่ 1 ที่ตอบคำถามค้านว่า ก่อนจดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทโจทก์ได้ไปดูอาคารซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินพิพาท ขณะนั้นอาคาร 3 หลัง สร้างเกือบเสร็จแล้ว ส่วนอีก 2 หลัง เริ่มขึ้นโครงหลังคาและด้านหน้าเท่านั้นข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาททั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาท โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้าง แต่โจทก์ตกลงทำสัญญาขายฝากแก่จำเลยที่ 1 เฉพาะที่ดินพิพาทโดยระบุไว้ในหนังสือสัญญาขายฝากว่า สิ่งปลูกสร้างไม่มีมิใช่ไม่รวมสิ่งปลูกสร้างดังที่โจทก์เบิกความ แสดงให้เห็นว่า จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อตามสัญญาขายฝากว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาซึ่งตามกฎหมายให้ถือเป็นอันว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 และมาตรา 492 แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยที่ 1 ไม่ไถ่คืนภายในกำหนดที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ ดังนั้น การปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตกรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรงจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 4 วรรคสอง อันได้แก่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นแต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่จำเลยที่ 1ซึ่งเป็นผู้สร้าง อย่างไรก็ดี ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 วรรคสอง แต่โจทก์ก็มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์มิได้มีความประมาทเลินเล่อ ตรงข้ามโจทก์กลับปล่อยให้จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารต่อไปในที่ดินของโจทก์ทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากแล้ว โดยโจทก์มิได้ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยที่ 1 ยุติการก่อสร้างเพราะที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้วตามสัญญาขายฝากโดยยังระบุไว้ในหนังสือสัญญาขายฝากอีกว่า สิ่งปลูกสร้างไม่มี อันถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 วรรคสอง ดังกล่าว และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยที่ 1 ได้ เพราะจำเลยที่ 1 มิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์ กล่าวโดยสรุปโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยที่ 1 เป็นผู้ปลูกสร้างโดยสุจริตออกไปจากที่ดินพิพาทและจำเลยที่ 1 ไม่จำต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์ตามฟ้องแก่โจทก์”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 5
