แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 54 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่าหากผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ผู้เช่านาย่อมมีสิทธิซื้อที่นานั้นจากผู้รับโอน แต่ทั้งนี้การใช้สิทธิดังกล่าวต้องกระทำภายในกำหนดเวลาสองปีนับแต่วันที่ผู้เช่านารู้หรือควรจะรู้ถึงการโอนนั้น หรือภายในกำหนดเวลาสามปีนับแต่วันที่ผู้ให้เช่านาโอนขายนาไป เมื่อปรากฏว่า ส. ผู้ให้เช่านาโอนขายที่นาพิพาทให้แก่โจทก์เป็นระยะเวลาเกินกว่าสามปีแล้วจำเลยที่ 17 ซึ่งเป็นผู้เช่านาพิพาทจึงยื่นเรื่องต่อคชก.จังหวัดปทุมธานี การที่ คชก.จังหวัดปทุมธานีมีคำวินิจฉัยให้จำเลยที่ 17 มีสิทธิซื้อนาพิพาทจากโจทก์จึงไม่ชอบด้วยกฎหมายเพราะจำเลยที่ 17 หมดสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากโจทก์แล้วเนื่องจากพ้นกำหนดระยะเวลาตามที่บัญญัติไว้ ต้องเพิกถอนมติดังกล่าว แม้ในขณะจดทะเบียนโอนขายที่นาพิพาทให้แก่โจทก์ส. จะแจ้งแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ที่จดทะเบียนสิทธิว่าไม่มีผู้เช่านาทั้ง ๆ ที่มีจำเลยที่ 17 เช่าอยู่ อันเป็นการปกปิดการขาย ซึ่งเป็นการไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53 แต่ ส.ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิโดยอิสระในการจำหน่ายทรัพย์สินของตนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1336 ทั้งจำเลยที่ 17 เองก็ยังคงมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากโจทก์ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 มาตรา 54 วรรคหนึ่ง ดังนี้ จะถือว่า ส.และโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตหาได้ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เดิมนาพิพาทตามโฉนดที่ดินเลขที่ 3179 เป็นกรรมสิทธิ์ของนางสำอางค์ พันธุวดีมีจำเลยที่ 17 เป็นผู้เช่าทำนา ต่อมาวันที่ 9 กรกฎาคม 2528นางสำอางค์ขายนาพิพาทดังกล่าวให้แก่โจทก์ในราคาไร่ละ 10,000 บาทก่อนจะโอนขายนาพิพาท นางสำอางค์ได้แจ้งด้วยวาจาแก่จำเลยที่ 17แล้ว แต่จำเลยที่ 17 ไม่ซื้อ หลังจากโจทก์รับโอนนาพิพาทมาแล้วโจทก์ยังแจ้งให้จำเลยที่ 17 ทราบ ซึ่งจำเลยที่ 17ก็ตกลงเช่ากับโจทก์ และได้ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ตลอดมาจนกระทั่งเดือนกันยายน 2532 นาพิพาทมีราคาสูงขึ้น จำเลยที่ 17ได้ไปร้องขอต่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตำบลหน้าไม้ (คชก.ตำบลหน้าไม้) ให้วินิจฉัยให้โจทก์ขายนาพิพาทแก่ตนในราคาที่นางสำอางค์และโจทก์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อปี 2528 โดยหวังจะได้กำไรเป็นเงินล้าน อันเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต นอกจากนั้น จำเลยที่ 17 เพิ่งมาใช้สิทธิขอซื้อนาพิพาทจากโจทก์เมื่อปลายเดือนกันยายนหรือต้นเดือนตุลาคม2532 เลยกำหนดแล้ว จึงหมดสิทธิซื้อนาพิพาทคืน จากข้อเท็จจริงดังกล่าว คชก.ตำบลหน้าไม้ ได้ลงมติไม่อนุญาตให้จำเลยที่ 17ซื้อนาพิพาทจากโจทก์ จำเลยที่ 17 จึงอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจังหวัดปทุมธานี (คชก.จังหวัดปทุมธานี)และ คชก.จังหวัดปทุมธานีลงมติให้กลับมติ คชก.ตำบลหน้าไม้ให้จำเลยที่ 17 มีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากโจทก์ โจทก์ไม่เห็นด้วยกับข้อวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดปทุมธานี เพราะมติขัดต่อมาตรา 54แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524ขอให้พิพากษาว่าจำเลยที่ 17 หมดสิทธิที่จะซื้อนาพิพาทจากโจทก์และขอให้เพิกถอนมติของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 16 ในฐานะคชก.จังหวัดปทุมธานี ในการประชุมครั้งที่ 1/2533 ลงวันที่ 13กุมภาพันธ์ 2533 เฉพาะระเบียบวาระที่ 4 ที่เกี่ยวกับนาพิพาท
จำเลยที่ 2 ที่ 4 ถึงที่ 6 ที่ 9 ถึงที่ 11 และที่ 13ถึงที่ 16 ขาดนัดยื่นคำให้การ
จำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 7 ที่ 8 และที่ 12 ให้การว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 16 มีมติกลับมติ คชก.ตำบลหน้าไม้ให้ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากผู้รับโอน เพราะเหตุจำเลยที่ 17 ทำสัญญาเช่านาพิพาทกับนางสำอางค์เจ้าของนาพิพาทเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2527 มีกำหนด 3 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่1 มกราคม 2528 ถึงวันที่ 1 มกราคม 2531 ต่อมาวันที่ 9 กรกฎาคม2528 นางสำอางค์ขายนาพิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 200,000 บาทโดยไม่ได้แจ้งให้จำเลยที่ 17 ผู้เช่านาซึ่งมีสิทธิซื้อก่อนตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 53 โจทก์และนางสำอางค์ร่วมกันแจ้งความเท็จต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานีว่า นาพิพาทดังกล่าวไม่มีสิ่งปลูกสร้าง เป็นที่นาทั้งแปลงไม่มีการเช่าและเป็นที่บ้านภาษีไม่ค้าง ทั้ง ๆ ที่มีสัญญาเช่าอยู่กับจำเลยที่ 17แต่จำเลยที่ 17 ได้รู้ถึงการขายเมื่อประมาณเดือนกันยายน 2532จึงไปขอซื้อคืนจากผู้รับโอน ทั้งนี้โดยเจ้าของนาผู้โอนได้รับค่าเช่าตลอดมาแม้จะโอนนาพิพาทไปแล้วเพื่อประสงค์ที่จะไม่ให้ผู้เช่ารู้ว่ามีการโอน รอจนเลยเวลา 3 ปีแล้วจึงไม่ยอมรับค่าเช่าเพื่อให้ผู้เช่าหมดสิทธิตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 อันเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตเพราะผู้เช่าไม่มีโอกาสทราบว่าเจ้าของนาโอนที่นาไปตั้งแต่เมื่อใด ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 17 ให้การว่า เมื่อนางสำอางค์และโจทก์ไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมาย มีเจตนาทุจริต จำเลยที่ 17 จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากโจทก์ได้ในราคาที่ซื้อขายกันตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 54 มติของคชก.จังหวัดปทุมธานีชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ จำเลยที่ 2 ถึงแก่กรรมศาลอุทธรณ์เห็นว่าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 2 โดยในฐานะที่เป็นสิทธิส่วนตัว เมื่อจำเลยที่ 2 ถึงแก่กรรม ทำให้คดีสำหรับจำเลยที่ 2 ไม่มีประโยชน์ต่อไป ให้จำหน่ายคดีเฉพาะจำเลยที่ 2ออกจากสารบบของศาลอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า “มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่าจำเลยที่ 17 มีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากโจทก์หรือไม่ พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 54 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใดผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้นแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน แต่ทั้งนี้ผู้เช่านาจะต้องใช้สิทธิซื้อนาดังกล่าวภายในกำหนดเวลาสองปีนับแต่วันที่ผู้เช่านารู้หรือควรจะรู้ หรือภายในกำหนดเวลาสามปีนับแต่ผู้ให้เช่านาโอนนานั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า นางสำอางค์โอนขายนาพิพาทให้แก่โจทก์ในวันที่ 9 กรกฎาคม 2528 การที่จำเลยที่ 17 ยื่นเรื่องราวต่อ คชก.ตำบลหน้าไม้ เพื่อวินิจฉัยข้อพิพาทเมื่อวันที่ 21 สิงหาคม 2532 อันมีความหมายอยู่ในตัวว่าจำเลยที่ 17 มิได้ใช้สิทธิซื้อนาพิพาทภายในกำหนดเวลา 3 ปีนับแต่นางสำอางค์โอนขายนาพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 17จึงหมดสิทธิที่จะซื้อนาพิพาทคืนจากโจทก์ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 54 วรรคหนึ่งแล้ว คำวินิจฉัยชี้ขาดของ คชก.จังหวัดปทุมธานี ที่ชี้ขาดให้จำเลยที่ 17 มีสิทธิซื้อนาพิพาทจากโจทก์จึงไม่ชอบด้วยกฎหมายส่วนที่ศาลอุทธรณ์ฟังว่า หลังจากนางสำอางค์จดทะเบียนโอนนาพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว นางสำอางค์ยังรับค่าเช่านาพิพาทจากจำเลยที่ 17 ตลอดมา เพื่อไม่ให้จำเลยที่ 17 รู้ว่ามีการขายนาพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงให้เห็นเจตนาของนางสำอางค์ได้ว่ามีเจตนาเพื่อให้จำเลยที่ 17หมดสิทธิที่จะซื้อนาพิพาทจากโจทก์ เป็นการที่นางสำอางค์และโจทก์สมคบกันใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีสิทธิจะกล่าวอ้างยกกำหนดเวลา 3 ปี นับแต่นางสำอางค์โอนนาพิพาทมาเป็นข้อตัดสิทธิเพื่อมิให้จำเลยที่ 17 ซื้อนาพิพาทจากโจทก์นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นด้วย เพราะนอกจากตัวโจทก์แล้ว โจทก์มีนายสุนทร พันธุ เป็นพยานเบิกความสนับสนุนว่า เมื่อนางสำอางค์โอนที่นาให้โจทก์ จำเลยที่ 17 ยังทำนาต่อและชำระค่าเช่าให้โจทก์ที่จำเลยที่ 17 อ้างว่าโจทก์รับค่าเช่าแทนนางสำอางค์แม้จะมีนายแสวง เสือลาย พยานจำเลยที่ 17 เบิกความว่านางสำอางค์เป็นคนบอกให้จำเลยที่ 17 ฝากค่าเช่าไว้แก่โจทก์ก็ตาม ก็ไม่ทำให้คำเบิกความของจำเลยที่ 17 มีน้ำหนักให้รับฟังได้ว่าโจทก์รับค่าเช่าแทนนางสำอางค์แต่อย่างใด เพราะพยานปากนี้รู้เห็นเพียงตอนทำสัญญาเช่าที่นาพิพาทเท่านั้นข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เมื่อนางสำอางค์จดทะเบียนโอนนาพิพาทให้โจทก์แล้วโจทก์รับค่าเช่าในฐานะเจ้าของนาผู้ให้เช่าและกรณีการโอนขายนาพิพาทนั้น เจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิจำหน่ายทรัพย์สินของตนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1336 โดยอิสระอยู่แล้ว ดังนั้น การที่เจ้าของนาผู้ให้เช่าจะขายนาของตนให้แก่ผู้ใดย่อมเป็นสิทธิของเจ้าของนาผู้ให้เช่าในการจำกัดสิทธิเจ้าของนาผู้ให้เช่าคงมีอยู่บ้างตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 โดยเฉพาะถ้าผู้ให้เช่านาขายนาโดยไม่ได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบตามมาตรา 53 กฎหมายดังกล่าวได้กำหนดทางแก้เพื่อให้ความเป็นธรรมแก่ผู้เช่านาไว้แล้วตามมาตรา 54 โดยให้สิทธิผู้เช่านาซื้อนานั้นจากผู้รับโอนได้การคุ้มครองผู้เช่านาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 ในการโอนขายนาของเจ้าของนาผู้ให้เช่า ความสำคัญอยู่ที่ว่าผู้ให้เช่านาได้แจ้งการที่จะขายนาให้ผู้เช่านาทราบเพื่อให้โอกาสผู้เช่านาซื้อนาที่ตนเช่าก่อนบุคคลอื่นเท่านั้นและการโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่า ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 28 ซึ่งมาตรา 54 ได้บัญญัติทางแก้เพื่อให้ความเป็นธรรมแก่ผู้เช่านาไว้แล้วดังกล่าวข้างต้น เมื่อพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 ได้บัญญัติถึงสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่านาและผู้เช่านา กำหนดความเป็นธรรมให้แต่ละฝ่ายที่จะต้องปฏิบัติต่อกันไว้เฉพาะแล้ว จึงต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 โดยเฉพาะ เพราะเป็นกฎหมายพิเศษสำหรับเรื่องนี้ดังนั้นในการจดทะเบียนการขายนาพิพาทแม้ผู้ให้เช่านาแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมว่าไม่มีผู้เช่านาทั้ง ๆ ที่มีผู้เช่านา การกระทำดังกล่าวถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของการปกปิดการขาย เป็นกรณีที่ผู้ให้เช่านาขายนาโดยมิได้แจ้งการขายนาให้ผู้เช่านาทราบ ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53 อยู่ในตัวและมิใช่เป็นกรณีที่ผู้ให้เช่านาและผู้รับโอนใช้สิทธิโดยไม่สุจริตแต่ประการใด ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น”
พิพากษากลับ ให้เพิกถอนมติ คชก.จังหวัดปทุมธานีในการประชุมครั้งที่ 1/2533 ลงวันที่ 13 กุมภาพันธ์ 2533เฉพาะระเบียบวาระที่ 4 ที่เกี่ยวกับนาพิพาท
