แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เนื้อที่ 7 ไร่ 2 งาน เพื่อทำสวนโดยเสียค่าเช่าปีละ 7,500 บาท มีการทำสัญญาเช่ากันครั้งละ 1 ปี โดยโจทก์ให้จำเลยเช่าตลอดมาเป็นเวลาประมาณ 15 ปีแล้ว แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องพัฒนาที่ดินพิพาทให้เป็นไปที่ตกลงกันไว้ ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระแก่จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตามธรรมดา และหากมีระยะเวลาการเช่าเพียง 1 ปี ตามปกติ จักทำให้จำเลยได้รับผลประโยชน์ไม่คุ้มกับที่จำเลยได้ลงทุนไปในการพัฒนาที่ดินและทำสวนมะนาว ทั้งเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ เป็นประโยชน์แก่โจทก์ด้วย โจทก์เองก็ได้แสดงเจตนาโดยชัดแจ้งตกลงยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทเป็นระยะเวลา 30 ปี เป็นการตอบแทน สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 48784 เนื้อที่ 7 ไร่ 2 งาน ของโจทก์ เพื่อทำสวนเป็นเวลาประมาณ 15 ปีแล้ว โดยทำสัญญาเช่ากัน 1 ปีต่อครั้ง ค่าเช่าปีละ 7,500 บาท ซึ่งจะครบกำหนดตามสัญญาฉบับสุดท้ายในวันที่ 1 เมษายน 2543 เมื่อครบกำหนดตามสัญญาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าที่ดินอีกต่อไป ในวันที่ 6 มีนาคม 2544 โจทก์จึงได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินกับชำระค่าเช่าเสียหายที่โจทก์ขาดประโยชน์ใช้ที่ดินเป็นเวลาเกือบปีเป็นเงิน 7,500 บาท แต่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 48784 ตำบลคลองจินดา อำเภอสามพราน จังหวัดนครปฐม และให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 7,500 บาท กับค่าเสียหายอีกปีละ 50,00 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทเพื่อทำสวนโดยทำสัญญาเช่าปีละครั้ง เมื่อปี 2536 โจทก์กับจำเลยได้ตกลงทำสัญญาให้จำเลยปรับปรุงที่ดินพิพาทเพื่อปลูกมะนาวด้วยทุนของจำเลย โดยโจทก์จะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทเป็นเวลา 30 ปี เมื่อครบกำหนดจำเลยยินยอมยกสวนมะนาวและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า และในปี 2536 จำเลยได้ลงทุนขุดร่องสวนแต่งคันดินปลูกมะนาวไปเป็นเงิน 500,000 บาท แต่ขาดทุนต้นมะนาวแคะแกรน และปี 2540 จำเลยลงทุนขุดร่องสวนแต่งคันดิน ปลูกมะนาวใหม่อีกเป็นเงิน 600,000 บาท เพิ่งเก็บเกี่ยวมะนาวได้ในปี 2544 การที่โจทก์ไม่ยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาททั้งที่ยังไม่ครบกำหนดเวลาเช่า 30 ปี เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตทำให้จำเลยได้รับความเสียหาย ทั้งโจทก์ขาดประโยชน์จากการใช้ที่ดินพิพาทเป็นเงินไม่เกิน 10,000 บาท ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 48784 ตำบลคลองจินดา อำเภอสามพราน จังหวัดนครปฐม เนื้อที่ 7 ไร่ 2 งาน ให้จำเลยนับตั้งแต่ปี 2536 เป็นต้นไป เป็นเวลา 30 ปี ในอัตราค่าเช่าปีละ 7,500 บาท หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทเป็นเวลา 30 ปี และไม่เคยตกลงว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินพิพาทต่อทางราชการ การปรับที่ดินพิพาทเพื่อทำสวนเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้เช่า การลงทุนปรับสภาพที่ดินพิพาทซึ่งมีเนื้อที่เพียง 7 ไร่ 2 งาน แม้ทำถึง 2 ครั้ง ก็มีค่าใช้จ่ายเป็นเงินไม่เกิน 50,000 บาท ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยกับให้ขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 48784 ตำบลคลองจินดา อำเภอสามพราน จังหวัดนครปฐม ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ (ที่ถูกปีละ) 7,500 บาท นับแต่วันที่ 16 มีนาคม 2544 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินดังกล่าว กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,200 บาท คำขออื่นให้ยก และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 พฤษภาคม 2536 โดยให้จำเลยเสียค่าเช่าอัตราปีละ 7,500 บาท หากโจทก์ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “มีปัญหาแต่เฉพาะข้อกฎหมายตามที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ โดยข้อเท็จจริงตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 ได้วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 48784 ตำบลคลองจินดา อำเภอสามพราน จังหวัดนครปฐม เนื้อที่ 12 ไร่ 2 งาน 52 ตารางวา ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 จำเลยได้เช่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงดังกล่าวจากโจทก์เนื้อที่ 7 ไร่ 2 งาน เพื่อทำสวน โดยเสียค่าเช่าปีละ 7,500 บาท มีการทำสัญญาเช่ากันครั้งละ 1 ปี โดยโจทก์ให้จำเลยเช่าตลอดมาเป็นเวลาประมาณ 15 ปีแล้ว และในวันที่ 19 พฤษภาคม 2536 โจทก์ได้ทำบันทึกข้อตกลงกับจำเลยตามบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย ล.1 และครั้งสุดท้ายโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2542 มีกำหนดเวลาเช่า 1 ปี ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.2 จากนั้นโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทอีกในวันที่ 6 มีนาคม 2544 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาท เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย ล.1 ดังกล่าวระบุว่าโจทก์อนุญาตให้จำเลยผู้เช่าที่ดินเพื่อทำสวนสามารถพัฒนาที่ดินกลบร่อง ยกร่อง พร้อมทั้งตกแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ เพื่อปรับปรุงทำสวนจนเต็มเนื้อที่ โจทก์ตกลงให้เช่าที่ดินแปลงนี้มีกำหนด 30 ปี ครบกำหนดให้สวนและสิ่งปลูกสร้างเป็นของโจทก์ ยังได้ความตามคำเบิกความของจำเลยว่า ก่อนทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าว จำเลยกับโจทก์ได้เจรจากันด้วย เห็นว่าจำเลยจะต้องใช้ค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมาก จึงต้องพิจารณาระยะเวลาเช่า ในปี 2536 จำเลยได้ยกร่องสวนและปลูกต้นมะนาวแล้วตั้งแต่ปี 2537 ทั้งโจทก์ยังเบิกความยอมรับว่าในการปรับระดับที่ดินและยกร่องสวนใหม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายโดยโจทก์เห็นว่าต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงิน 50,000 บาท จะเห็นได้ว่าตามข้อตกลงดังกล่าว จำเลยมิได้มีหน้าที่เพียงแต่บำรุงรักษาซ่อมแซมที่ดินที่เช่าตามปกติดังโจทก์ฎีกา แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องพัฒนาที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามข้อตกลงดังกล่าว ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระแก่จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตามธรรมดา และหากมีระยะเวลาการเช่าเพียง 1 ปี ตามปกติ จักทำให้จำเลยได้รับผลประโยชน์ไม่คุ้มกับที่จำเลยได้ลงทุนไปในการพัฒนาที่ดินและทำสวนมะนาว ทั้งเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ เป็นประโยชน์แก่โจทก์ด้วยมิใช่ว่าไม่เป็นประโยชน์แก่โจทก์เลยดังโจทก์ฎีกา โจทก์เองก็ได้แสดงเจตนาโดยชัดแจ้งตกลงยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทเป็นระยะเวลา 30 ปี เป็นการตอบแทน สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยได้ปฏิบัติตามข้อตกลงคือได้พัฒนาที่ดิน กลบร่องสวนเดิม ยกร่องสวนใหม่ ตบแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ และปลูกต้นมะนาวแล้ว ข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
