แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ตามสัญญาข้อ15ระบุว่าผู้จะซื้อ(โจทก์)สัญญาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอื่นข้างเคียงของผู้จะขาย(จำเลย)ในราคาไร่ละ1,200,000บาทภายในกำหนดหนึ่งปีนับจากวันโอนโดยตามสัญญาข้ออื่นไม่มีความตอนใดระบุว่าจำเลยยอมตกลงจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ข้อความในสัญญาข้อ15จึงเป็นเพียงคำมั่นของโจทก์ฝ่ายเดียวที่แสดงความประสงค์ขอซื้อที่ดินของจำเลยเท่านั้นต่อเมื่อจำเลยได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปและคำบอกกล่าวนั้นได้ไปถึงโจทก์ผู้ให้คำมั่นแล้วจึงจะมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายและบังคับให้ปฎิบัติตามสัญญาได้เมื่อไม่ปรากฎว่าจำเลยได้แสดงความจำนงจะขายที่ดินแก่โจทก์โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยให้ปฎิบัติตามสัญญาหรือเรียกค่าเสียหาย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1497, 1498,1533, 1600, 1608, 1611, 1628, 1630, 1632, 1633, 1636, 1638,1639, 1640, 1641, 8115 และ 38570 รวม 17 โฉนด ให้โจทก์หรือบุคคลอื่นที่โจทก์กำหนดให้เป็นผู้รับโอนแทนในราคาตารางวาละ3,000 บาท หากจำเลยไม่ยินยอมโอนขายให้ขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หรือหากมิอาจบังคับได้ด้วยกรณีใดก็ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 694,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า สัญญาเอกสารท้ายฟ้อง ไม่มีข้อความใดระบุว่าจำเลยผู้จะขายยอมตกลงจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อและจำเลยขอให้การปฎิเสธฟ้องโจทก์ในส่วนที่เรียกร้องค่าเสียหายโดยสิ้นเชิงขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1497,1498, 1533, 1608, 1611, 1628, 1630, 1632, 1633, 1636,1638, 1639, 1640, 1641 และ 38570 ตำบลคันนายาว อำเภอบางกะปิกรุงเทพมหานคร รวม 15 โฉนด แก่โจทก์หรือบุคคลอื่นที่โจทก์กำหนดเป็นผู้รับโอนแทนในราคาตารางวาละ 3,000 บาท หากจำเลยไม่ไปโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากจำเลยไม่สามารถโอนให้ได้หรือโอนให้ไม่ครบถ้วน ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในอัตรา 200 บาท ต่อที่ดิน 1 ตารางวา ตามจำนวนที่ดินที่โอนให้ไม่ได้หรือโอนให้ไม่ครบ ทั้งนี้ไม่เกิน 15,762,600 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์ และ จำเลย ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 18 กุมภาพันธ์ 2532 โจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจำนวน 8 โฉนดตั้งอยู่ตำบลคันนายาว อำเภอบางกะปิกรุงเทพมหานคร โดยระบุไว้ในสัญญาข้อ 15 ด้วยว่า โจทก์จะซื้อที่ดินทั้งหมดที่อยู่ข้างเคียงกับที่ดินจำนวน 8 โฉนด ในราคาไร่ละ1,200,000 บาท รายละเอียดปรากฎตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาวันที่ 18 เมษายน 2532 ได้มีการโอนขายที่ดินจำนวน 8 โฉนด กันเรียบร้อยแล้ว และโจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าโจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินจำนวน 17 โฉนดตามสัญญาข้อ 15 โดยได้มีหนังสือนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปยังจำเลยแล้ว แต่จำเลยไม่ได้ไปตามนัด คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในประการแรกว่า สัญญาข้อ 15 ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินหรือเป็นเพียงคำมั่นจะซื้อที่ดินที่โจทก์ให้ไว้แก่จำเลย พิเคราะห์แล้ว ตามสัญญาข้อ 15 ระบุว่าผู้จะซื้อสัญญาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอื่นข้างเคียงทั้งหมดของผู้จะขายในราคาไร่ละ1,200,000 บาท ภายในกำหนด 1 ปี นับจากวันโอน มีเงื่อนไขและวิธีการชำระเงินตามสัญญาฉบับนี้ หากผู้จะซื้อไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินดังกล่าวข้างต้น ผู้จะซื้อหรือผู้รับโอนยินยอมให้ผู้จะขายจดทะเบียนเป็นภารยทรัพย์เป็นทางกว้างอย่างน้อย 8 เมตรตรงตามขนาดและสภาพของถนนที่เป็นอยู่เดิม โดยต้องจดทะเบียนภารจำยอม ณ หอทะเบียน กรมที่ดินภายในกำหนด 1 เดือนนับแต่ผู้จะซื้อปฎิเสธการซื้อที่ดินดังกล่าว หรือ 1 ปี นับจากวันที่ 18 เมษายน 2532 และมีข้อความในวงเล็บว่าสำหรับที่ดินข้างเคียงที่ยังไม่มีการซื้อขายนี้ ปรากฎตามผังหมึกสีเขียวท้ายสัญญานี้เห็นว่า ตามสัญญาข้อดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์เพียงฝ่ายเดียวที่มีความประสงค์จะซื้อที่ดินข้างเคียงที่ดินจำนวน8 โฉนด ที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้แล้วในข้อ 1 ถึงข้อ 14 โดยไม่มีข้อความตอนใดระบุว่าจำเลยยอมตกลงจะขายที่ดินให้แก่โจทก์แต่อย่างใด คงมีแต่ข้อความว่าโจทก์ผู้จะซื้อสัญญาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอื่นข้างเคียงทั้งหมดของผู้จะขายโดยมีเงื่อนไขว่าจะซื้อภายใน 1 ปี นับจากวันโอนที่ดินจำนวน 8 โฉนด ที่จะซื้อจะขายกันโดยมีเงื่อนไขและวิธีการชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายหมาย จ.1 ดังนี้ข้อความในสัญญาข้อ 15 จึงเป็นเพียงคำมั่นของโจทก์เพียงฝ่ายเดียวที่แสดงความประสงค์ขอซื้อที่ดินจากจำเลยเท่านั้นต่อเมื่อจำเลยได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปและคำบอกกล่าวนั้นได้ไปถึงโจทก์ผู้ให้คำมั่นแล้ว จึงจะมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายและบังคับให้ปฎิบัติตามสัญญาได้ ตามทางนำสืบของโจทก์คงได้ความจากคำเบิกความของโจทก์แต่เพียงว่าเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2533 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยปฎิบัติตามสัญญา ตามเอกสารหมาย จ.7 จำเลยได้แจ้งด้วยวาจาว่ายังไม่พร้อมเมื่อวันที่ 7 เมษายน 2533 โจทก์ได้โทรศัพท์ติดต่อกับจำเลยให้ปฎิบัติตามสัญญา แต่จำเลยยังคงไม่พร้อมและครั้งสุดท้ายเมื่อวันที่ 17 เมษายน 2533 โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยให้ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกะปิตามเอกสารหมาย จ.10 เมื่อถึงวันนัด จำเลยไม่ได้ไปตามนัดตามคำเบิกความของโจทก์ดังกล่าว ข้อเท็จจริงยังรับฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้แสดงความจำนงจะทำการขายที่ดินให้โจทก์ สัญญาข้อ 15ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 จึงยังไม่เกิดผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่โจทก์จะบังคับให้จำเลยขายที่ดินให้โจทก์ได้โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องให้จำเลยปฎิบัติตามสัญญาหรือเรียกค่าเสียหายจากจำเลย กรณีจึงไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของจำเลยและฎีกาของโจทก์ในปัญหาที่ว่าโจทก์เสียหายเพียงใดอีกต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น”
พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์
