แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เทศบาลเมืองสมุทรปราการซึ่งมีสิทธิในที่ดินราชพัสดุที่ตั้งของอาคารพิพาท ได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ในที่ดินดังกล่าวโดยใช้ทุนของจำเลยที่ 1 และให้โอนกรรมสิทธิ์แก่ กระทรวงการคลัง โดยให้สิทธิจำเลยที่ 1 เช่าอาคารจาก กระทรวงการคลัง เป็นเวลา 20 ปี และยอมให้จำเลยที่ 1โอนสิทธิการเช่าอาคารได้ ทั้งนี้ เทศบาลเมืองสมุทรปราการจะเป็นผู้นำจำเลยที่ 1 หรือบุคคลอื่นซึ่งจำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้ไปทำสัญญาเช่ากับ กระทรวงการคลัง โดยตรง เมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารแล้ว โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทรวม 3 คูหาจากจำเลยที่ 1 หลังจากนั้นจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาเช่าอาคารคูหาเดียวกันจากจำเลยที่ 1 อีกซึ่งทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 ต่างมิได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพียงแต่ตามสัญญากำหนดว่าจำเลยที่ 1 จะเป็นผู้จัดให้ผู้เช่าเป็นผู้ทำสัญญาโดยตรงกับเทศบาลเมืองสมุทรปราการ กรณีดังกล่าวมิใช่การเช่าช่วงแต่มีลักษณะเป็นการโอนสิทธิเรียกร้องของจำเลยที่ 1 ที่มีต่อเทศบาลเมืองสมุทรปราการและ กระทรวงการคลัง ให้แก่โจทก์หรือจำเลยที่ 3เมื่อไม่ปรากฏว่าทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 ได้จัดให้มีการแจ้งการโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการทราบ กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 307 ที่จะวินิจฉัยว่าโจทก์หรือจำเลยที่ 3 มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่ากันทั้งไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีโดยตรง ต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้ โดยอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งคือ มาตรา 543(3) คดีนี้แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญาโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 ก่อนจำเลยที่ 3 ก็ตาม แต่เมื่อปรากฏว่าจำเลยที่ 3 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทแล้ว จึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ซึ่งไม่ได้จดทะเบียนการเช่าและไม่ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาท
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า กรมธนารักษ์ได้ให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการเช่าที่ดินราชพัสดุเพื่อจัดประโยชน์โดยสร้างอาคารพาณิชย์ให้บุคคลทั่วไปเช่าทำการค้า ต่อมาเทศบาลเมืองสมุทรปราการได้ให้จำเลยที่ ๑ ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์จำนวน ๖๕ คูหา ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยที่ ๑ โดยเทศบาลเมืองสมุทรปราการยอมให้จำเลยที่ ๑เช่าอาคารดังกล่าวเป็นเวลา ๒๐ ปี อีกทั้งยินยอมให้จำเลยที่ ๑โอนสิทธิการเช่าให้แก่ผู้อื่นได้ด้วย ต่อมาจำเลยที่ ๑ โดยจำเลยที่ ๒ ตัวแทนเชิดร่วมกับจำเลยที่ ๒ ในฐานะส่วนตัวได้ตกลงโอนขายสิทธิการเช่าอาคาร ๓ คูหาให้แก่โจทก์ ราคาคูหาละ ๕๐๐,๐๐๐ บาทจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ได้รับเงินไปแล้ว และคู่กรณีมีเจตนาผูกพันให้จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ มีหน้าที่จัดการให้โจทก์ทำสัญญาเป็นผู้เช่าอาคารดังกล่าวจากเทศบาลเมืองสมุทรปราการ โดยตรงแทนจำเลยที่ ๑ ต่อมาจำเลยที่ ๑ นำสิทธิการเช่าอาคารพิพาทไปโอนขายให้จำเลยที่ ๓ โดยไม่สุจริต ขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๓ ให้จำเลยทั้งสามส่งมอบอาคารพิพาทและโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ โดยเปลี่ยนให้โจทก์เป็นผู้เช่าอาคารดังกล่าวจากเทศบาลเมืองสมุทรปราการโดยตรงแทนจำเลยที่ ๑หากทำไม่ได้ ก็ให้จำเลยทั้งสามชดใช้เงิน ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยที่ ๑ ร่วมกับจำเลยที่ ๒ ชดใช้เบี้ยปรับแก่โจทก์เดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี
จำเลยที่ ๑ ให้การว่า จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ มิได้ร่วมกันโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ไม่เคยมีนิติสัมพันธ์กับจำเลยที่ ๑ ทั้งจำเลยที่ ๑ ก็ไม่เคยรับเงินจำนวน ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาทจากโจทก์ จำเลยที่ ๑ มิได้ร่วมกับจำเลยที่ ๓ ฉ้อโกงโจทก์ความจริงจำเลยที่ ๑ ได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ ๓ เป็นผู้มีสิทธิเช่าอาคารพิพาท โดยจำเลยที่ ๓ ได้ชำระค่าตอบแทนให้จำเลยที่ ๑แล้วเป็นเงิน ๓,๒๙๐,๐๐๐ บาท จำเลยที่ ๑ มอบอาคารพิพาททั้งสามคูหาให้จำเลยที่ ๓ เข้าครอบครองนานแล้ว ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ ๒ ให้การว่า จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ไม่ได้เป็นหนี้โจทก์ตามฟ้อง มูลหนี้ที่โจทก์นำมาฟ้องเกิดจากโจทก์นำเงินมาร่วมลงทุนค้าข้าวสารกับจำเลยที่ ๒ เมื่อคิดบัญชีกันแล้วจำเลยที่ ๒ยังเป็นหนี้โจทก์จำนวน ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาท โจทก์อาศัยหนี้ดังกล่าวร้องขอให้จำเลยที่ ๒ ทำสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทให้แก่โจทก์โดยโจทก์ทราบอยู่แล้วว่าจำเลยที่ ๒ ไม่มีอำนาจลงลายมือชื่อในสัญญาดังกล่าว สัญญาดังกล่าวเป็นนิติกรรมอำพราง จึงหาผูกพันจำเลยที่ ๑ ไม่ จำเลยที่ ๑ ไม่เคยรับเงินจำนวน ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาทจากโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ ๓ ให้การว่า จำเลยที่ ๑ ได้เชิดจำเลยที่ ๒ ให้เข้าทำสัญญาเช่าช่วงให้แก่จำเลยที่ ๓ รวมเป็นเงิน ๓,๒๙๐,๐๐๐บาท จำเลยที่ ๓ ได้กระทำสัญญาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนทั้งจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ได้ส่งมอบอาคารให้จำเลยที่ ๓ เข้าครอบครองแล้ว ซึ่งจำเลยที่ ๑ จะต้องไปจัดการให้จำเลยที่ ๓ ได้ทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองสมุทรปราการ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ ๑ แสดงเจตนาต่อเทศบาลเมืองสมุทรปราการ ยินยอมให้โอนสิทธิการเช่าอาคารรายพิพาทตามฟ้องทั้งสามคูหาให้แก่โจทก์ หากจำเลยที่ ๑ ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ ๑ ได้ และให้จำเลยที่ ๑ จัดการส่งมอบอาคารพิพาทตามฟ้องแก่โจทก์ หากเป็นการพ้นวิสัยไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าได้ก็ให้จำเลยที่ ๑ คืนเงิน ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่การโอนสิทธิการเช่ตกเป็นพ้นวิสัยจนถึงวันชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นรายเดือนเป็นเงินเดือนละ๓,๐๐๐ บาท ต่ออาคารพิพาท ๑ คูหานับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ หรือนับแต่วันการโอนตกเป็นพ้นวิสัยแล้วแต่กรณี ถ้าจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ผิดนัดไม่ชำระในเดือนใดก็ให้คิดดอกเบี้ยแต่เดือนที่ผิดนัดนั้นในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของเงินที่ผิดนัดจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์อีกด้วย คดีสำหรับจำเลยที่ ๓ ให้ยกฟ้องคำขออื่นให้ยก
จำเลยที่ ๓ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ไม่บังคับให้จำเลยที่ ๑ แสดงเจตนาต่อเทศบาลเมืองสมุทรปราการยินยอมให้โอนสิทธิการเช่าอาคารรายพิพาทตามฟ้องทั้งสามคูหาให้แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่คู่ความนำสืบรับกันว่า เมื่อวันที่ ๓๐ สิงหาคม ๒๕๒๒ กระทรวงการคลังได้ทำสัญญากับเทศบาลเมืองสมุทรปราการ ให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ๔ ชั้น รวม ๖๕ คูหา ในที่ดินราชพัสดุโฉนดที่ ๒๖๕๑ ตำบลบางเมือง อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ โดยใช้ทุนทรัพย์ของเทศบาลเมืองสมุทรปราการแล้วให้กรรมสิทธิ์อาคารนั้นตกเป็นของกระทรวงการคลัง แต่ให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการมีสิทธิเช่าที่ดินและอาคารที่ก่อสร้างมีกำหนด ๒๐ ปี กับให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ด้วยและในวันเดียวกันนั้นเทศบาลเมืองสมุทรปราการได้ทำสัญญากับจำเลยที่ ๑ ให้จำเลยที่ ๑เป็นผู้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ๔ ชั้น จำนวน ๖๕ คูหา แล้วโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นให้แก่กระทรวงการคลัง โดยใช้ทุนของจำเลยที่ ๑ และให้สิทธิแก่จำเลยที่ ๑ เช่าอาคารพาณิชย์ ๔ ชั้นจำนวน๖๕ คูหาดังกล่าวจากกระทรวงการคลังเป็นเวลา ๒๐ ปี และยอมให้จำเลยที่ ๑ นำไปให้เช่าช่วงได้ด้วย ระหว่างที่จำเลยที่ ๑ ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ดังกล่าวยังไม่เสร็จนี้ โจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าช่วงอาคารพาณิชย์จากจำเลยที่ ๑ รวม ๓ คูหาคือ คูหาเลขที่๑๙, ๒๐ และ ๒๑ ตามลำดับอันเป็นอาคารรายพิพาทโดยเสียเงินกินเปล่าให้แก่จำเลยที่ ๑ คูหาละ ๕๐๐,๐๐๐ บาท ต่อมาจำเลยที่ ๓ ก็ได้ทำสัญญาเช่าช่วงอาคารรายพิพาทจากจำเลยที่ ๑ ทั้งโจทก์และจำเลยที่ ๓ต่างทำสัญญาเช่าอาคารที่พิพาทจากจำเลยที่ ๑ มีกำหนด ๒๐ ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าของตนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่จำเลยที่ ๓ ได้เข้าครอบครองอาคารที่พิพาทมาตั้งแต่ พ.ศ. ๒๕๒๔คดีคงมีปัญหาต้องวินิจฉัยว่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๓ ฝ่ายใดจะมีสิทธิในอาคารพิพาทมากกว่ากัน
ที่โจทก์ฎีกาว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ให้จำเลยที่ ๓ซึ่งได้ครอบครองอาคารที่พิพาทมีสิทธิดีกว่าโจทก์นั้น ไม่ได้อ้างบทกฎหมายใดมาเป็นหลักวินิจฉัย เมื่อปรากฏว่าทั้งโจทก์และจำเลยที่ ๓ ต่างไม่ได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรณีจึงไม่ตรงกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๔๓ จำเป็นต้องใช้หลักทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔ มาเป็นหลักวินิจฉัย เมื่อต่างฝ่ายต่างได้ทำสัญญาเช่าช่วงไว้ถูกต้องด้วยกัโจทก์เป็นฝ่ายทำสัญญาไว้ก่อน จึงมีสิทธิดีกว่าจำเลยที่ ๓ นั้นได้ความจากสัญญาสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังว่าหากจำเลยที่ ๑ ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาที่จำเลยที่ ๑ทำกับเทศบาลเมืองสมุทรปราการตามเอกสารหมาย จ.๓ แล้วจำเลยที่ ๑ มีสิทธิจะเช่าอาคารพาณิชย์ ซึ่งรวมทั้งอาคารพิพาทที่จำเลยที่ ๑ ก่อสร้างขึ้นหรือโอนสิทธิการเช่าอาคารดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่น โดยเทศบาลเมืองสมุทรปราการจะเป็นผู้นำจำเลยที่ ๑หรือบุคคลอื่นซึ่งจำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าให้ไปทำสัญญาเช่ากับกระทรวงการคลัง นอกจากนี้ตามสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทที่จำเลยที่ ๑ ทำไว้กับโจทก์และจำเลยที่ ๓ ต่างกำหนดอย่างเดียวกันว่าจำเลยที่ ๑ จะเป็นผู้จัดให้ผู้เช่าเป็นผู้ทำสัญญาโดยตรงกับเทศบาลเมืองสมุทรปราการ จากข้อความในสัญญาดังกล่าวทั้งหมดพอสรุปได้ว่า จำเลยที่ ๑ เป็นผู้มีสิทธิที่จะทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับกระทรวงการคลัง หากจำเลยที่ ๑ ประสงค์จะโอนสิทธิการเช่านั้นให้แก่บุคคลใด จำเลยที่ ๑ จะต้องแจ้งให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการทราบ เพื่อให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการนำบุคคลนั้นเข้าทำสัญญากับกระทรวงการคลังโดยตรง กรณีเช่นนี้จึงมิใช่การเช่าช่วงเพราะจำเลยที่๑ ไม่ได้เช่าอาคารพิพาทจากกระทรวงการคลัง แล้วนำมาให้โจทก์หรือจำเลยที่ ๓ เช่าช่วง แต่มีลักษณะเป็นการโอนสิทธิเรียกร้องของจำเลยที่ ๑ ที่มีต่อเทศบาลเมืองสมุทรปราการและกระทรวงการคลังให้แก่โจทก์หรือจำเลยที่ ๓ ซึ่งในเรื่องการโอนสิทธิเรียกร้องนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๐๗ บัญญัติว่าถ้าพิพาทอ้างสิทธิในการโอนต่างราย โอนรายใดได้บอกกล่าวหรือตกลงกันก่อนโอนรายนั้นมีสิทธิดีกว่าโอนรายอื่น ๆ คดีนี้ไม่ปรากฏว่า ก่อนฟ้องทั้งโจทก์และจำเลยที่ ๓ ได้จัดให้มีการแจ้งการโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทให้ทางเทศบาลเมืองสมุทรปราการทราบแต่อย่างใดการที่จะวินิจฉัยว่าโจทก์หรือจำเลยที่ ๓ จะมีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่ากัน จึงไม่อยู่ในบังคับของบทกฎหมายดังกล่าว ทั้งไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีโดยตรงได้ต้องนำมาตรา ๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้ กรณีของโจทก์และจำเลยที่ ๓ ซึ่งต่างเรียกร้องเอาอาคารพิพาทโดยอาศัยมูลสัญญาเช่าต่างรายกันและสัญญาเช่าทั้งสองรายมีกำหนดเวลา ๒๐ ปีนี้ ไม่มีจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นที่จะยกมาปรับแก่คดีได้ จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง คือมาตรา ๕๔๓(๓) ที่บัญญัติว่า ถ้าการเช่ามีทั้งประเภทซึ่งต้องจดทะเบียน และประเภทซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนตามกฎหมายยันกันอยู่ไซร้ ท่านว่าผู้เช่าคนที่ได้จดทะเบียนการเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่า เว้นแต่ผู้เช่าคนอื่นจะได้ทรัพย์สินนั้นไปไว้ในครอบครองด้วยการเช่าของตนเสียแต่ก่อนวันจดทะเบียนนั้นแล้ว คดีนี้แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญาโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ ๑ ก่อนจำเลยที่ ๓ ก็ตาม แต่เมื่อปรากฏว่าจำเลยที่ ๓ได้เข้าครอบครองอาคารที่พิพาทอยู่ก่อนแล้ว จึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ซึ่งไม่ได้จดทะเบียนการเช่าและไม่ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาท
พิพากษายืน.
