แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์และจำเลยมิได้มีเจตนาที่จะถือเอากำหนดเวลาชำระค่าเช่าซื้อเป็นสาระสำคัญ แม้จำเลยจะไม่ชำระค่าเช่าซื้อตามเวลาที่กำหนด สัญญาเช่าซื้อก็ยังไม่ระงับสิ้นสุดลงทันที โจทก์จะต้องกำหนดระยะเวลาพอสมควรบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างอยู่ก่อน โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387
จำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์เพราะโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินที่จำเลยเช่าซื้อจำเลยอาจไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นแม้ได้ชำระเงินโดยครบถ้วน ทั้งเจ้าของที่ดินก็ประกาศให้จำเลยทราบด้วยว่าที่ดินไม่ใช่ของโจทก์ ซึ่งจำเลยอาจถูกฟ้องขับไล่เมื่อใดก็ได้ เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินกลับคืนมาจำเลยเตรียมเงินค่าเช่าซื้อที่ค้างไปชำระให้แก่โจทก์แล้ว แต่โจทก์ไม่ยอมรับโดยขอคิดดอกเบี้ยและค่าบริการเพิ่มอีก ถือได้ว่าการชำระหนี้ยังมิได้กระทำลงเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยผู้เป็นลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 205 จำเลยจึงมิได้ผิดนัด
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 423 เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2521 จำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินตามโฉนดดังกล่าวซึ่งโจทก์นำมาจัดสรรขายเป็นแปลงแปลงที่ 760 เนื้อที่ 100 ตารางวา เป็นเงิน 75,000 บาท จำเลยทั้งสองชำระเงินในวันทำสัญญา 700 บาท เงินที่เหลือชำระเป็นรายเดือนเดือนละ 700 บาท 99 เดือน ในเดือนที่ 100 ชำระอีก 5,000 บาท หากจำเลยทั้งสองผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดถือว่าสัญญาเช่าซื้อระงับทันที เมื่อทำสัญญาเช่าซื้อแล้วจำเลยทั้งสองปลูกบ้านเลขที่ 191/2 ลงในที่ดินและชำระค่างวดครั้งสุดท้ายวันที่ 5 กันยายน 2526 รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 25,200 บาท จากนั้นไม่เคยชำระค่าเช่าซื้ออีกเป็นเวลา 5 ปีเศษ ถือว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญา สัญญาระงับสิ้นสุดลงทันที โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองย้ายบ้านและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์จำเลยทั้งสองเพิกเฉยโจทก์อาจนำที่ดินให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าประมาณเดือนละ 2,000บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 หมู่ที่ 1 ถนนรามอินทราแขวงท่าแร้ง เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร ขนย้ายสิ่งของและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์และให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนขนย้ายสิ่งของและบริวารแล้วเสร็จ
จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสองได้เช่าซื้อที่ดินของโจทก์ตามฟ้องจริงและชำระค่าเช่าซื้อโดยไม่เคยผิดนัด ต่อมาโจทก์พิพาทกับนายอาทร สังขะวัฒนะเจ้าของที่ดินเดิมระหว่างที่โจทก์พิพาทกับเจ้าของที่ดินเดิม จำเลยทั้งสองติดต่อโจทก์เพื่อชำระค่าเช่าซื้อ โจทก์แจ้งว่ายังไม่ต้องชำระค่าเช่าซื้อให้รอจนกว่าคดีพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินเสร็จสิ้นเสียก่อน ภายหลังศาลฎีกาพิพากษาให้นายอาทรชนะคดี ต่อมาวันที่ 15 ธันวาคม 2531 เจ้าของที่ดินเดิมได้โอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสองจึงติดต่อขอชำระค่าเช่าซื้อที่เหลืออีก 49,000 บาท ให้แก่โจทก์ แต่โจทก์ผิดสัญญาคิดดอกเบี้ยค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระและค่าบริการอื่น ๆ อีกเป็นจำนวนมาก จำเลยทั้งสองจึงไม่สามารถชำระหนี้ได้โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา หากจำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนขนย้ายบ้านที่ปลูกออกจากที่ดินจะเกิดความเสียหายเป็นเงิน 80,000 บาท นอกจากนี้จำเลยได้ถมที่ดินทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นคิดเป็นเงิน 300,000 บาท หากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่จำเลยทั้งสองได้และจำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนขนย้ายบ้านโจทก์จะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยทั้งสองเป็นเงิน 380,000 บาท ขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์โอนที่ดินแปลงที่ 760 เนื้อที่ 100 ตารางวา โฉนดเลขที่ 423 แขวงท่าแร้งเขตบางเขน กรุงเทพมหานคร แก่จำเลยทั้งสอง โดยจำเลยทั้งสองจะชำระเงินส่วนที่ค้าง49,000 บาท ให้แก่โจทก์ หากโจทก์ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ หากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยทั้งสองได้และจำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนบ้านเลขที่ 191/2 ออกจากที่ดินดังกล่าว ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหาย 380,000บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยทั้งสอง
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ฟ้องคดีนายอาทรเนื่องจากนายอาทรไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้ ซึ่งก่อนยื่นฟ้องจำเลยทั้งสองได้ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อหรือประพฤติผิดสัญญาหลายครั้งอยู่ก่อนแล้ว มูลพิพาทระหว่างโจทก์กับนายอาทร จำเลยทั้งสองจะนำมาอ้างเป็นเหตุไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้อและถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหาได้ไม่ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงที่ 760 เนื้อที่ 100 ตารางวา ในโฉนดที่ดินเลขที่ 423 แขวงท่าแร้ง (คลองถนน) เขตบางเขน กรุงเทพมหานครแก่จำเลยทั้งสองโดยให้จำเลยทั้งสองชำระเงินค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือ 49,800 บาท แก่โจทก์หรือนำเงินมาวางศาลภายใน 60 วัน นับแต่วันที่คดีถึงที่สุด มิฉะนั้นให้ถือว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาหมดสิทธิบังคับคดี หากจำเลยทั้งสองชำระหนี้ตอบแทนแล้วโจทก์ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2521 จำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นที่ดินแปลงที่ 760 เนื้อที่ 100 ตารางวาที่โจทก์จัดสรรขายอันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 423 แขวงท่าแร้ง (คลองถนน) เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร ในราคาเช่าซื้อ 75,000 บาท โดยชำระเงินในวันทำสัญญา700 บาท ส่วนที่เหลือชำระให้ต่อไปเป็นรายเดือน เดือนละ 700 บาท รวม 99 เดือน เดือนที่ 100 ชำระเป็นเงิน 5,000 บาท เริ่มชำระงวดแรกตั้งแต่วันที่ 5 เมษายน 2521ไปจนกว่าจะครบ ตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าซื้อเอกสารหมาย จ.4 หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ไม่ตรงตามงวด โดยชำระครั้งสุดท้ายเมื่อวันที่ 5 กันยายน 2526 ประจำงวดเดือนธันวาคม 2523 เดือนมกราคมและเดือนกุมภาพันธ์ 2524 รวมเป็นเงินที่ชำระไปแล้วทั้งสิ้น 25,200 บาท แล้วจำเลยทั้งสองไม่ชำระอีกเลย จำเลยทั้งสองคงค้างชำระค่าเช่าซื้อเป็นเงิน 49,000 บาท คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองผิดสัญญาเช่าซื้ออันทำให้สัญญาดังกล่าวสิ้นสุดลงหรือไม่ ข้อที่โจทก์นำสืบว่าจำเลยทั้งสองผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ตั้งแต่วันที่ 5 กันยายน 2526 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 5 ปีเศษ ถือได้ว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาเช่าซื้อ สัญญาดังกล่าวเป็นอันระงับสิ้นสุดลงทันทีตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าซื้อเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 6 นั้น เห็นว่า ตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าซื้อเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 6 ระบุว่า “หากผู้เช่าซื้อฝ่าฝืน หรือผิดสัญญานี้ ข้อหนึ่งข้อใดถือว่าผู้เช่าซื้อผิดสัญญา ผู้เช่าซื้อยอมให้ผู้ให้เช่าซื้อริบเงินค่าเช่าซื้อที่ส่งมาแล้วทั้งหมดได้ทันทีโดยมิต้องบอกกล่าวให้ทราบแต่ประการใดทั้งสิ้น และถือว่าสัญญาเช่าซื้อฉบับนี้เป็นอันระงับสิ้นสุดทันที” แต่ตามที่ปฏิบัติต่อกันจำเลยทั้งสองมิได้ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ในวันที่ 5ของเดือน และหลายงวดชำระครั้งหนึ่งก็มีตามสำเนาใบเสร็จรับเงินและการ์ดบัญชีเอกสารหมาย จ.4 และ จ.9 เห็นได้ว่า โจทก์และจำเลยทั้งสองมิได้มีเจตนาที่จะถือเอากำหนดเวลาเป็นสาระสำคัญ ดังนั้นในงวดต่อมาแม้จำเลยทั้งสองจะไม่ชำระค่าเช่าซื้อตามที่กำหนดไว้ในสัญญา สัญญาเช่าซื้อก็ยังไม่ระงับสิ้นสุดลงทันที โจทก์จะต้องกำหนดระยะเวลาพอสมควรบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างอยู่ก่อนโจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 นอกจากนี้จำเลยทั้งสองนำสืบว่า จำเลยทั้งสองไม่ได้ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ตั้งแต่วันที่ 5 กันยายน 2526 เนื่องจากโจทก์ได้ฟ้องนายอาทร สังขะวัฒนะ เจ้าของที่ดินเดิมเป็นจำเลยขอให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ ต่อมาวันที่ 9 พฤษภาคม 2526 ศาลฎีกาพิพากษายกฟ้องตามสำเนาคำพิพากษาศาลฎีกาเอกสารหมาย ล.1 นายอาทรและบริษัทนครทองรุ่งเรือง จำกัด ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองทราบว่าที่ดินพิพาทไม่ใช่ของโจทก์ จำเลยที่ 2 กับผู้เช่าซื้อรายอื่นจึงไปพบกับฝ่ายโจทก์ ฝ่ายโจทก์บอกว่าให้รอไว้ก่อนยังไม่ต้องชำระค่าเช่าซื้อที่ค้าง เพราะโจทก์กำลังดำเนินการเพื่อให้ได้โฉนดที่ดินอยู่ ภายหลังโจทก์ได้ซื้อที่ดินกลับคืนมา จำเลยทั้งสองก็ได้เตรียมเงินค่าเช่าซื้อที่ค้าง 49,000 บาท ไปชำระให้แก่โจทก์แล้วแต่โจทก์ไม่ยอมรับโดยจะขอคิดดอกเบี้ยและค่าบริการเพิ่มอีกรวมแล้วเป็นเงินประมาณ130,000 บาท เห็นว่า เหตุที่จำเลยทั้งสองไม่ได้ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์นั้น นอกจากจำเลยทั้งสองแล้ว จำเลยทั้งสองมีนายสมบุญ ครุฑฉลาด ผู้เช่าซื้อที่ดินจากโจทก์รวมทั้งนายประสิทธิ์ เนียมพางค์ ผู้เช่าซื้อที่ดินจากโจทก์ในนามของนางวารี เนียมพางค์ ภริยาเป็นพยานเบิกความสนับสนุนและนายสมพงษ์ พรหมเมฆ พยานโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าซื้อที่ดินจากโจทก์ก็เบิกความเจือสมว่า บริษัทนครทองรุ่งเรือง จำกัด ได้ฟ้องขับไล่ผู้เช่าซื้อที่ดินจากโจทก์เนื่องจากบริษัทดังกล่าวมีข้อพิพาทกับโจทก์เกี่ยวกับที่ดินที่โจทก์จัดสรรขาย พยานจึงได้ทำหนังสือร้องขอความเป็นธรรมต่อกรมอัยการตามสำเนาหนังสือร้องเรียนเอกสารหมาย ล.7 ทางโจทก์ได้ส่งนายประสิทธิ์ สินธุ์ชัย ผู้รับมอบอำนาจโจทก์มาเจรจา ส่วนที่ว่าหลังจากโจทก์ซื้อที่ดินกลับคืนมาจำเลยทั้งสองได้เตรียมเงินค่าเช่าซื้อที่ค้าง 49,000 บาท ไปชำระให้แก่โจทก์แล้วแต่โจทก์ไม่ยอมรับนั้น จำเลยทั้งสองมีนางตรี สีดำผู้เช่าซื้อที่ดินจากโจทก์เป็นพยานเบิกความยืนยันและนายสมพงษ์ พรหมเมฆ พยานโจทก์เบิกความตอบคำถามของทนายจำเลยทั้งสองว่า พยานทราบจากลูกค้า (ผู้เช่าซื้อที่ดิน)ของโจทก์ว่า โจทก์คิดดอกเบี้ยและค่าบริการเพิ่มอีกรวมกับค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระด้วย พยานหลักฐานของจำเลยทั้งสองนำสืบมามีน้ำหนักและเหตุผลรับฟังได้ การที่จำเลยทั้งสองไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์โดยปรากฏว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินพิพาทที่จำเลยทั้งสองเช่าซื้อจำเลยทั้งสองอาจไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทนั้นแม้ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขเกี่ยวกับการชำระเงินโดยครบถ้วน ทั้งเจ้าของที่ดินพิพาทก็ประกาศให้จำเลยทั้งสองทราบด้วยว่า ที่ดินพิพาทไม่ใช่ของโจทก์ ซึ่งจำเลยทั้งสองอาจถูกฟ้องขับไล่เมื่อใดก็ได้ เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทกลับคืนมา จำเลยทั้งสองเตรียมเงินค่าเช่าซื้อที่ค้าง 49,000บาท ไปชำระให้แก่โจทก์แล้ว แต่โจทก์ไม่ยอมรับโดยจะขอคิดดอกเบี้ยและค่าบริการเพิ่มอีกรวมแล้วเป็นเงินประมาณ 130,000 บาท นั้นถือได้ว่าเป็นกรณีการชำระหนี้ยังมิได้กระทำลงเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยทั้งสองผู้เป็นลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 205 จำเลยทั้งสองมิได้ผิดนัดผิดสัญญาเช่าซื้อแต่อย่างใด ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย”
พิพากษายืน
