แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท คู่สัญญาตกลงกันว่าจะไปรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ของที่ดินทั้งหมดเพื่อทราบจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนอีกครั้งหนึ่งและคิดราคากันในอัตราต่อไร่ตามเนื้อที่ ที่วัดตรวจสอบได้จริง แสดงให้เห็นว่ามีเจตนาอันเป็นสาระสำคัญ ว่าจะต้องรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินทั้งหมดเพื่อให้ทราบจำนวน เนื้อที่ที่แน่นอนเพื่อจะได้คิดราคากันในอัตราไร่ละ 1,602,000 บาท ตามเนื้อที่ที่วัดตรวจสอบได้จริง หาใช่มีสาระสำคัญอยู่ที่ว่า โจทก์จำเลยจะต้องไปรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินร่วมกันไม่ ทั้งโจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยผิดสัญญาโดยอ้างเหตุเพียงว่า จำเลยไม่ได้ทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินเพื่อทราบจำนวน เนื้อที่ดินให้เป็นไปตามสัญญาเท่านั้น หาได้กล่าวอ้างเหตุ ที่จำเลยผิดสัญญาว่าจำเลยไปทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดิน เพียงฝ่ายเดียวไม่ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ก่อนวันจดทะเบียน โอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยให้เจ้าหน้าที่ที่ดินรังวัดตรวจสอบ เนื้อที่ดินถูกต้องแล้ว โดยในข้อนี้โจทก์แก้ฎีกาเพียงว่าที่ จำเลยได้รังวัดตรวจสอบเนื้อที่อย่างเป็นทางการได้จำนวน เนื้อที่ถูกต้องนั้น เป็นระยะเวลาภายหลังโจทก์จำเลยไม่สามารถ ตกลงกันได้ในเรื่องเงื่อนไขตามสัญญาแล้วเท่านั้น โจทก์หาได้แก้ ฎีกาโต้แย้งว่าจำนวนเนื้อที่ดินที่จำเลยทำการรังวัด ตรวจสอบนั้นไม่ถูกต้องแต่ประการใด จึงฟังได้ว่าจำเลย ได้รังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินจนทราบจำนวนเนื้อที่ดินที่แน่นอน แล้ว ถือได้ว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามข้อสัญญาแล้ว ดังนั้น ในวันนัดจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทโจทก์และจำเลยไปที่ สำนักงานที่ดินแล้ว แต่โจทก์บอกปัดไม่รับโอนโจทก์จึงเป็น ผู้ผิดสัญญา เมื่อตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินระบุว่าหาก ผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ยอมจดทะเบียนรับซื้อที่ดินพร้อมทั้ง ชำระราคาค่าที่ดินที่เหลือ ให้ถือว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นอันเลิกกันทันทีโดยผู้จะขายไม่จำต้องบอกกล่าว ก่อนและผู้จะขายมีสิทธิริบมัดจำที่ผู้จะซื้อได้ชำระไว้แล้ว ดังนี้ สัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน จำเลย มีสิทธิริบมัดจำที่โจทก์วางไว้ตามข้อสัญญาดังกล่าวได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามฟ้องให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง จนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า โจทก์ผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยชำระต้นเงินจำนวน2,000,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 23 พฤศจิกายน 2535 จนกว่าจะชำระเสร็จ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ความว่าเมื่อวันที่ 23 พฤศจิกายน 2535 โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทมี น.ส.3 รวม 4 แปลง ตามสำเนา น.ส.3 เอกสารหมาย จ.3 ถึง จ.5 และ จ.10 ในราคาไร่ละ 1,602,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์วางมัดจำไว้แก่จำเลยเป็นเงิน 2,000,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.11 หรือ ล.2 โดยสัญญาข้อ 2 มีข้อตกลงว่า คู่สัญญาจะไปทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ของที่ดินทั้งหมดเพื่อทราบจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนอีกครั้งหนึ่งและคิดราคากันในอัตราต่อไร่ดังกล่าวตามเนื้อที่ที่วัดตรวจสอบได้จริง โดยกำหนดจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทกันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดระยองสาขาแกลง ในวันที่ 15 มกราคม 2536 ปรากฏว่าที่ดินที่จะซื้อขายกันอยู่ติดกับถนนอันเป็นทางสาธารณะของเทศบาล หลังจากทำสัญญาจะซื้อขายแล้วโจทก์จำเลยเคยไปร่วมรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินกัน แต่ตกลงกันไม่ได้ เนื่องจากโจทก์มีความประสงค์ให้กับแนวเขตนับจากกึ่งกลางถนนอันเป็นทางสาธารณะของเทศบาลถึงที่ดินของจำเลยเป็นระยะ 15 เมตร ส่วนจำเลยมีความประสงค์ให้กันแนวเขตนับจากกึ่งกลางถนนอันเป็นทางสาธารณะของเทศบาลถึงที่ดินของจำเลยเป็นระยะ 10 เมตร เมื่อตกลงกันไม่ได้จึงไม่มีการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดิน ต่อมาวันที่ 29 ธันวาคม 2535 จำเลย ได้นำเจ้าหน้าที่ที่ดินไปทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินฝ่ายเดียวโดยกันแนวเขตนับจากกึ่งกลางถนนอันเป็นทางสาธารณะของเทศบาลถึงที่ดินของจำเลยเป็นระยะ 10 เมตร ต่อมาวันที่ 15 มกราคม 2536 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาโจทก์และจำเลยไปสำนักงานที่ดินจังหวัดระยอง สาขาแกลง แต่โจทก์ไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาทอ้างว่า โจทก์จำเลยไม่ได้รังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินร่วมกันและไม่กันแนวเขตนับจากกึ่งกลางถนนอันเป็นทางสาธารณะของเทศบาลถึงที่ดินของจำเลยเป็นระยะ 15 เมตร คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในประเด็นที่ว่า จำเลยผิดสัญญาและต้องคืนมัดจำให้แก่โจทก์หรือไม่เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมายจ.11 หรือ ล.2 ข้อ 2 ที่ระบุว่า คู่สัญญาตกลงกันว่าจะไปทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ของที่ดินทั้งหมดเพื่อทราบจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนอีกครั้งหนึ่งและคิดราคากันในอัตราต่อไร่ดังกล่าวตามเนื้อที่ที่วัดตรวจสอบได้จริงนั้น เมื่อพิจารณาข้อสัญญาข้อ 2ตลอดแล้ว กรณีเป็นที่เห็นได้ว่า เจตนาของคู่สัญญาที่ตกลงกันดังกล่าวมีเจตนาอันเป็นสาระสำคัญอยู่ที่ว่าจะต้องมีการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินทั้งหมดเพื่อให้ทราบจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนเพื่อจะได้คิดราคากันในอัตราไร่ละ 1,602,000 บาท ตามเนื้อที่ที่วัดตรวจสอบได้จริง หาใช่มีสาระสำคัญอยู่ที่ว่าโจทก์จำเลยจะต้องไปรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินร่วมกันไม่ ดังจะเห็นได้จากคำบรรยายฟ้องของโจทก์ที่กล่าวอ้างถึงสภาพแห่งข้อหาที่ว่า จำเลยผิดสัญญาโดยอ้างเหตุเพียงประการเดียวว่าจำเลยไม่ได้ทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดิน เพื่อทราบจำนวนเนื้อที่ดินให้เป็นไปตามสัญญาข้อ 2 เท่านั้น หาได้กล่าวอ้างเหตุที่จำเลยผิดสัญญาว่าจำเลยไปทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินเพียงฝ่ายเดียวตามที่โจทก์นำสืบกล่าวอ้างไม่ส่วนข้อที่โจทก์นำสืบอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะไม่กันแนวเขตนับจากกึ่งกลางถนนอันเป็นทางสาธารณะของเทศบาลถึงที่ดินของจำเลยเป็นระยะ 15 เมตรนั้น หาได้มีระบุในสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยตามเอกสารหมาย จ.11 หรือ ล.2 ด้วยไม่ข้ออ้างของโจทก์ในประการนี้จึงรับฟังไม่ได้ ดังนั้น ข้อที่โจทก์นำสืบอ้างว่าจำเลยไปทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินแต่เพียงฝ่ายเดียว จำเลยตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่รับโอนที่ดินพิพาทจากจำเลยนั้นเป็นข้ออ้างที่รับฟังไม่ได้ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ความจากการนำสืบของจำเลยและที่จำเลยอ้างมาในฎีกาว่าต่อมาวันที่ 29 ธันวาคม 2535 ก่อนวันจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยได้ดำเนินการให้เจ้าหน้าที่ที่ดินทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินถูกต้องแล้วได้จำนวนเนื้อที่ดินทั้งหมด 6 ไร่ 2 งาน 20 ตารางวา ตามเอกสารการรังวัดที่ดินเอกสารหมาย ล.6 ถึง ล.12 และมีการแก้ไขจำนวนเนื้อที่ใน น.ส.3 เอกสารหมาย จ.3 ถึง จ.5 แล้ว โดยในข้อนี้โจทก์แก้ฎีกาเพียงว่า ที่จำเลยได้กระทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 29 ธันวาคม 2535 ได้จำนวนเนื้อที่ถูกต้องนั้น เป็นระยะเวลาภายหลังโจทก์จำเลยไม่สามารถตกลงกันได้ในเรื่องเงื่อนไขตามสัญญาแล้วเท่านั้นโจทก์หาได้แก้ฎีกาโต้แย้งว่าจำนวนเนื้อที่ดินที่จำเลยทำการรังวัดตรวจสอบนั้นไม่ถูกต้องประการใด กรณีจึงเห็นได้ว่าจำเลยได้ทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ดินจนทราบจำนวนเนื้อที่ดินที่แน่นอนตามที่จำเลยนำสืบและอ้างในฎีกา อันเป็นกรณีที่ถือได้ว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามข้อสัญญาข้อ 2 แล้ว ดังนั้น เมื่อในวันที่ 15 มกราคม 2536 ซึ่งเป็นนัดจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาท โจทก์และจำเลยไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดระยอง สาขาแกลงแล้วแต่โจทก์บอกปัดไม่รับโอนโดยข้ออ้างของโจทก์รับฟังไม่ได้ดังวินิจฉัยมา กรณีจึงถือไม่ได้ว่าจำเลยตกเป็นผู้ผิดสัญญา หากแต่ถือได้ว่าโจทก์เป็นผู้ผิดสัญญา เมื่อตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.11 หรือ ล.2 ข้อ 5 ระบุไว้ชัดแจ้งว่า หากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ยอมจดทะเบียนรับซื้อที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันพร้อมทั้งชำระราคาค่าที่ดินที่เหลือให้ถือว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยเป็นอันเลิกกันทันทีโดยผู้จะขายไม่จำต้องบอกกล่าวก่อนและผู้จะขายมีสิทธิริบมัดจำที่ผู้จะซื้อได้ชำระไว้แล้ว ดังนี้ สัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเอกสารหมาย จ.11 หรือ ล.2 เป็นอันเลิกกันและจำเลยมีสิทธิริบมัดจำจำนวน 2,000,000 บาท ที่โจทก์วางไว้ตามข้อสัญญาดังกล่าวได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันให้จำเลยคืนมัดจำจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์นั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังขึ้นกรณีจึงไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาตามฎีกาของจำเลยประการอื่นต่อไป เพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลง”
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
