แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินของโจทก์กับจำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินโดยกำหนดเนื้อที่ดินเอาไว้แน่นอนแล้ว เพราะหากไม่ประสงค์จะผูกพันกันเป็นจำนวนเนื้อที่ดินแน่นอนดังกล่าวจำเลยก็ควรจะระบุเหตุนี้ให้ปรากฏในสัญญา แต่จำเลยก็มิได้ระบุไว้ กรณีจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 ซึ่งบัญญัติให้ผู้ซื้อมีสิทธิบอกปัดไม่รับไว้ก็ได้หากการขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้นเกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ เมื่อจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับโอนที่ดินมีเนื้อที่น้อยกว่าจำนวนตามสัญญากว่าร้อยละห้าของเนื้อที่ทั้งหมด โจทก์ในฐานะผู้ซื้อย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่รับโอนและบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ โจทก์ฟ้องโดยระบุว่า โจทก์มอบอำนาจให้ ว.เป็นผู้ฟ้องคดีแทนจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในเรื่องนี้ข้อเท็จจริงจึงฟังได้เป็นยุติว่า โจทก์มอบอำนาจให้ ว. ฟ้องคดีนี้แทน โดยโจทก์ไม่จำต้องอ้างส่งหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีนี้ต่อศาลอีก ฉะนั้น ข้อฎีกาของจำเลยที่ว่า โจทก์มิได้เสียค่าอ้างเอกสารสำหรับหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีนี้ จึงไม่เป็นสาระที่จะต้องวินิจฉัย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์มอบอำนาจให้นางสาววารี ชินสิริกุลเป็นผู้ฟ้องคดี เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2533 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาพัฒนาที่ดินที่โครงการริมกก ริเวอร์ไซด์ รีสอร์ท กับจำเลยโดยตกลงจะซื้อจะขายและพัฒนาที่ดินจำนวน 800 ตารางวา โจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยตามสัญญาดังกล่าวแล้ว 600,000 บาท ต่อมาจำเลยได้มีหนังสือถึงโจทก์ฉบับลงวันที่ 21 มกราคม 2535 แจ้งให้โจทก์ติดต่อกับจำเลยเพื่อรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาดังกล่าวโดยที่ดินที่จำเลยจะโอนให้นั้นคือที่ดินโฉนดเลขที่ 21108มีเนื้อที่เพียง 662 ตารางวา ขาดเนื้อที่ดินไปจำนวน 138ตารางวา โจทก์จึงได้มีหนังสือฉบับลงวันที่ 23 มกราคม 2535ถึงจำเลยขอให้คืนเงินที่โจทก์ได้ชำระไปแล้วพร้อมด้วยดอกเบี้ยเพื่อยุติสัญญาทั้งหมด แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ชำระเงินคืนให้โจทก์ต่อมาวันที่ 31 มกราคม 2535 จำเลยได้มีหนังสือถึงโจทก์แจ้งกำหนดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงราย ในวันที่ 28 กุมภาพันธ์2535 โจทก์เห็นว่าจำนวนที่ดินขาดตกบกพร่องเกินกว่าร้อยละ 5 จึงได้มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและให้จำเลยคืนเงินที่ได้รับชำระไปตามสัญญาแก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ย จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยจึงต้องรับผิดชำระเงินจำนวน 600,000 บาทแก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่30 กรกฎาคม 2533 ซึ่งเป็นวันที่จำเลยได้รับเงินไว้จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 102,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 702,000 บาทขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 702,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 600,000 บาทนับแต่วันฟ้อง จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและพัฒนาที่ดินกับจำเลยเนื่องจากจำเลยไม่ได้กระทำผิดสัญญาตามที่โจทก์กล่าวอ้าง โจทก์ทราบอยู่ก่อนแล้วว่าเนื้อที่ดินที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาจมีเนื้อที่คลาดเคลื่อนโดยขาดหรือเกินกว่าร้อยละ 5 ได้เพราะได้มีการโฆษณาขายและมีการชี้แจงทำความเข้าใจระหว่างจำเลยกับโจทก์รวมทั้งลูกค้ารายอื่นด้วยแล้วโจทก์จึงไม่ได้สำคัญผิดในสาระสำคัญแห่งสัญญา นอกจากนี้การซื้อขายที่ดินดังกล่าวก็ไม่ได้กำหนดเนื้อที่กันไว้แน่นอน แต่เป็นการซื้อขายที่ดินตามรูปแผนผังที่ดินโดยประมาณเนื้อที่ไว้เท่านั้นที่ดินบางส่วนก็อยู่ในที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งอยู่ในระหว่างการขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินเพื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เนื้อที่ดินจึงยังไม่แน่นอนโจทก์และจำเลยยังได้ตกลงกันให้เจ้าพนักงานที่ดินไปทำการรังวัดเนื้อที่ดินตามแผนผังรูปที่ดินให้แน่นอนเสียก่อน แล้วโจทก์จึงจะจ่ายเงินค่าที่ดินให้ตามอัตราที่กำหนดไว้เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินไปทำการรังวัดออกโฉนดให้ ได้เนื้อที่ดินน้อยกว่าที่ประมาณไว้จึงไม่เป็นการนอกเหนือเจตนาของโจทก์ โจทก์จึงต้องรับมอบที่ดินตามที่ได้ตกลงกันไว้จะถือเป็นเหตุบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่ได้ นอกจากนี้โจทก์และจำเลยยังได้ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 1 และข้อ 2 ว่า หากจำนวนเนื้อที่ดินมากน้อยกว่าตามโฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 ก. ให้คิดเพิ่มลดตามราคาซื้อขายในสัญญาได้ โจทก์ไม่เคยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยและจำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ลายมือชื่อผู้รับในใบตอบรับไม่ใช่ลายมือชื่อของพนักงานของจำเลยทนายความผู้ออกหนังสือบอกเลิกสัญญาก็ไม่ได้รับมอบอำนาจจากโจทก์เท่ากับว่าโจทก์ยังไม่ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบจึงไม่มีอำนาจฟ้อง ส่วนดอกเบี้ยที่โจทก์ขอนั้น เมื่อโจทก์ไม่รับชำระหนี้จากจำเลยโจทก์จึงตกเป็นผู้ผิดนัดไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยและดอกเบี้ยตามกฎหมายคิดได้เพียงอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีเท่านั้น ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 600,000 บาทแก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลย 1 แปลงจำนวนเนื้อที่ประมาณ 800 ตารางวา และว่าจ้างจำเลยพัฒนาที่ดินดังกล่าว ปรากฏตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน สัญญาว่าจ้างพัฒนาที่ดินและใบโฆษณาเอกสารหมาย จ.8 ถึง จ.10 โจทก์ได้ผ่อนชำระราคาที่ดินจำนวนเงิน 600,000 บาท ให้แก่จำเลยตามสัญญาแล้ว จำเลยได้แจ้งให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจากจำเลยตามเอกสารหมาย จ.8 จำนวนเนื้อที่ดิน 662 ตารางวาขาดเนื้อที่ดินไป 138 ตารางวา ซึ่งเกินกว่าร้อยละห้าตามที่ระบุประมาณไว้ในสัญญา โจทก์ปฏิเสธไม่ยอมรับโอน คดีมีปัญหาจะต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการแรกว่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ โจทก์มีนายริชาร์ดเจมส์ สมิทธิ์กรรมการผู้จัดการโจทก์และนางรัชดา โรเบิร์ทส์ เป็นพยานเบิกความทำนองเดียวกันว่า ก่อนซื้อที่ดินจากจำเลยได้ดูใบโฆษณาโครงการที่ดินของจำเลยตามเอกสารหมาย จ.10 ปรากฏว่าตามโครงการที่ดินของจำเลยที่จัดแบ่งขายระบุว่าทุกแปลงจะมีเนื้อที่แปลงละ 2 ไร่ นายริชาร์ดและนางรัชดา สนใจ จึงได้พร้อมกันไปซื้อจากจำเลยพบพนักงานจำเลยก็ยืนยันว่า ที่ดินที่จะขายทุกแปลงมีเนื้อที่ 2 ไร่เท่า ๆ กัน นอกจากนี้ในวันทำสัญญานางเพ็ญศรี ตรีสุคนธ์ ผู้ลงชื่อในสัญญาในฐานะกระทำการแทนจำเลยก็ได้อธิบายถึงเนื้อที่ดินที่จำเลยจะขายโดยใช้คำว่า “ประมาณ”ในสัญญาให้โจทก์ฟังว่าเหตุที่ใช้คำว่า “ประมาณ” เพราะที่ดินที่จะขายทั้งหมดเป็นที่ดินแปลงใหญ่ ยังไม่ได้ทำการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยเมื่อแบ่งแยกแล้วเนื้อที่ดินอาจคลาดเคลื่อนมากหรือน้อยได้แต่จะไม่มากหรือน้อยเกินกว่า 10 ตารางวา โจทก์จึงได้ตกลงซื้อกับจำเลย ส่วนจำเลยมีนายดุสิต ตรีสุคนธ์ กรรมการของจำเลย และนางเพ็ญศรี ภริยานายดุสิตผู้ลงนามในสัญญาแทนจำเลยเป็นพยานเบิกความทำนองเดียวกันว่า เนื่องจากที่ดินตามโครงการก่อนขายเป็นที่ดินแปลงใหญ่หลักฐานที่ดินเป็นน.ส. 3 ก. ระบุขอบเขตที่ดินไม่แน่ชัด ที่ดินของจำเลยที่จะขายแต่ละแปลงจึงไม่สามารถกำหนดเนื้อที่ดินเมื่อทำการแบ่งแยกแล้วให้แน่นอนตามแนวคิดของจำเลยตามใบโฆษณาเอกสารหมายจ.10 จำนวนแปลงละ 2 ไร่ หรือ 800 ตารางวาได้ เมื่อทำการแบ่งแยกแล้วเนื้อที่ดินย่อมอาจขาดหรือเกินได้ ซึ่งในเหตุนี้จำเลยจึงได้ระบุในสัญญาไว้ด้วยว่า เนื้อที่ดินที่จะทำการซื้อขายกันนั้นให้ตกลงคิดเนื้อที่ดินตามพื้นที่จริงหลังจากมีการรังวัดแล้วและในการที่โจทก์มาซื้อที่ดินจากจำเลยในครั้งนี้จำเลยก็ไม่เคยรับรองกับโจทก์ว่าเนื้อที่ดินจะขาดหรือเกินไม่เกิน10 ตารางวา ดังที่โจทก์อ้างแต่ประการใด เห็นว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินและสัญญาการว่าจ้างพัฒนาที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยได้ระบุเนื้อที่ดินไว้ว่า มีเนื้อที่ประมาณ 800 ตารางวา การกำหนดราคาที่ดินและราคาค่าพัฒนาที่ดินก็คิดเป็นตารางวา และคิดราคาไว้เต็มตามจำนวนเนื้อที่ดิน 800 ตารางวา เมื่อพิจารณาประกอบคำเบิกความของนางเพ็ญศรีตอบคำถามค้านทนายโจทก์ว่าจำเลยทราบดีอยู่แล้วว่าหากเนื้อที่ดินที่จะขายขาดเกินกว่าร้อยละห้าลูกค้าบอกเลิกสัญญาได้จึงได้อธิบายเนื้อที่ดินที่ขายคำว่า”ประมาณ” ให้ลูกค้าฟังจึงเห็นได้ว่า การทำสัญญาจะซื้อจะขายของโจทก์กับจำเลยคดีนี้มีเจตนาซื้อขายที่ดินโดยกำหนดเนื้อที่ดินเอาไว้แน่นอนแล้ว เพราะหากไม่ประสงค์จะผูกพันกันเป็นจำนวนเนื้อที่ดินแน่นอนดังกล่าว จำเลยก็ควรจะระบุเหตุนี้ให้ปรากฏในสัญญาแต่จำเลยก็มิได้ระบุไว้กรณีจึงต้องด้วยบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 ซึ่งบัญญัติให้ผู้ซื้อมีสิทธิบอกปัดไม่รับไว้ก็ได้หากการขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้นเกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ เมื่อจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับโอนที่ดินมีเนื้อที่เพียง 662 ตารางวาน้อยกว่าจำนวนตามสัญญากว่าร้อยละห้าของเนื้อที่ทั้งหมดโจทก์ในฐานะผู้ซื้อย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่รับโอนและบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้
ปัญหาฎีกาจำเลยต่อมาข้อที่ว่า โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้วหรือไม่ โจทก์มีนายวิชิต นพรัตน์สกุล เป็นพยานเบิกความยืนยันว่า พยานได้รับมอบหมายจากโจทก์ให้ทำหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายและพัฒนาที่ดินแก่จำเลยเมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์2533 โดยส่งถึงนายดุสิต ตรีสุคนธ์ มีบุคคลชื่อสุมาลี ศรไชยเป็นผู้รับ สำหรับจำเลยนำสืบโดยอ้างส่งสำเนาหนังสือบอกเลิกสัญญาและใบตอบรับเอกสารหมาย ล.19 และ ล.20 ต่อศาลเพื่อให้เห็นว่าจำเลยมิได้รับเอกสารดังกล่าวโดยเอกสารที่จำเลยอ้างส่งมีผู้ที่ลงชื่อรับเอกสารซึ่งระบุว่าคือนางสาวสุมาลี ศรไชยจำเลยก็ยอมรับว่า นางสุมาลีเคยเป็นพนักงานลูกจ้างของจำเลยมาก่อนจึงเป็นการเจือสมกับคำเบิกความของพยานโจทก์ที่จำเลยฎีกาอ้างว่าโจทก์มิได้เสียค่าอ้างเอกสารสำหรับหนังสือบอกเลิกสัญญาและใบตอบรับตามเอกสารหมาย จ.3 ถึง จ.5 นั้นเห็นว่า จากคำเบิกความของพยานโจทก์และพยานจำเลยที่นำสืบเจือสมมาดังกล่าวสามารถฟังข้อเท็จจริงได้ โดยไม่จำต้องวินิจฉัยเอกสารหมาย จ.3 ถึง จ.5 แล้วว่า โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว
ปัญหาฎีกาจำเลยข้อสุดท้ายที่ว่าโจทก์ไม่ได้เสียค่าอ้างเอกสารหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีตามเอกสารหมาย จ.7 จึงฟังไม่ได้ว่าโจทก์ได้มอบอำนาจให้นางสาววารี ชินสิริกุล ฟ้องคดีโดยชอบนั้นเห็นว่า โจทก์ฟ้องโดยระบุว่าโจทก์มอบอำนาจให้นางสาววารี ชินสิริกุล เป็นผู้ฟ้องคดีแทน จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในเรื่องนี้ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้เป็นยุติว่า โจทก์มอบอำนาจให้นางสาววารี ชินสิริกุล ฟ้องคดีนี้แทน โดยโจทก์ไม่จำต้องอ้างส่งหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีนี้ต่อศาลอีกฉะนั้น ข้อฎีกาของจำเลยที่ว่า โจทก์มิได้เสียค่าอ้างเอกสารสำหรับหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดีนี้ ตามเอกสารหมาย จ.7หรือไม่จึงไม่เป็นสาระที่จะต้องวินิจฉัย
พิพากษายืน
