แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ในการซื้อขายที่ดินมีโฉนด จำเลยตกลงกับ อ. ฉ. และ ภ. ว่าเมื่อจำเลยผ่อนชำระราคาที่ดินและค่าทำถนนครบถ้วนแล้ว อ. ฉ. และ ภ. จะโอนที่ดินให้แก่จำเลย จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขาย หลังจากนั้นจำเลยได้รับอนุญาตจาก อ. ให้เข้าไปอยู่ในที่ดินต่อมา อ. ฉ. และ ภ. โอนที่ดินให้แก่โจทก์ร่วมที่ 1 เพื่อให้จัดการเรื่องที่ดินแทนต่อไป จำเลยได้ชำระเฉพาะราคาที่ดิน ส่วนค่าทำถนนไม่ชำระ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ร่วมที่ 1 ย่อมมีสิทธิที่จะไม่โอนที่ดินให้แก่จำเลย ทั้งการที่จำเลยเข้าอยู่ในที่ดินก็เพราะ อ. เจ้าของเดิมอนุญาต จึงเป็นกรณีจำเลยเข้าครอบครองที่ดินแทนเจ้าของ แม้จะครอบครองนานเพียงใดก็จะอ้างการครอบครองปรปักษ์มายันเจ้าของที่ดินเดิมหรือเจ้าของที่ดินผู้รับโอนต่อ ๆ มาหาได้ไม่ จำเลยจึงไม่ใช่ผู้อยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทมีโฉนด ๕ แปลง จำเลยได้ห้ามโจทก์เข้าไปในที่ดินโดยอ้างว่าที่ดินเป็นของจำเลย เป็นการละเมิดโจทก์ ขอให้จำเลยรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินและปรับที่ดินให้เรียบร้อย หากจำเลยไม่ปฏิบัติ ให้ผู้อื่นกระทำโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดิน ห้ามเกี่ยวข้องต่อไป กับให้ใช้ค่าเสียหายตามฟ้องแก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาททั้ง ๕ แปลง เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยซื้อมาจาก อ. ฉ.และ ภ. จำเลยได้ครอบครองโดยสงบ โดยเปิดเผยเกิน ๒๐ ปีแล้ว จำเลยจึงมีสิทธิจดทะเบียนสิทธิก่อนโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง อ. ฉ. และ ภ. ได้มอบอำนาจให้โจทก์ร่วมที่ ๑ ไปจัดการโอนที่ดินให้แก่จำเลย แต่โจทก์ร่วมที่ ๑ ได้โอนที่พิพาทให้แก่ตนเองแล้วไปโอนให้แก่โจทก์ทั้งสอง นิติกรรมจึงเป็นโมฆะ ขอให้เพิกถอนการโอนดังกล่าวและพิพากษาว่าที่ดินทั้งหมดเป็นของจำเลย กับให้โจทก์ร่วมใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย
โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตมีค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตการครอบครองที่พิพาทของจำเลยขาดตอนไปแล้ว คดีของจำเลยขาดอายุความโจทก์ไม่ได้ก่อความเสียหายแก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องแย้ง
โจทก์ร่วมทั้งสองให้การว่า โจทก์ร่วมที่ ๑ ได้รับโอนที่ดินมาจากเจ้าของเดิมถูกต้อง และโอนขายให้โจทก์ทั้งสองถูกต้องส่วนโจทก์ร่วมที่ ๒ ได้ซื้อที่ดินพิพาทรวม ๓ แปลงจากโจทก์ที่ ๑ โดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น จำเลยถึงแก่กรรม นายธวัชจุลเจิม ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทนที่จำเลย ศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อบ้าน ๒ หลัง ที่ปลูกในที่ดินโจทก์ที่ ๒ และโจทก์ร่วมที่ ๒ ออกไปจากที่ดิน ห้ามมิให้จำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องต่อไป ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๑๐๙.๒๕ บาท ให้โจทก์นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยชำระเงินให้โจทก์เสร็จสิ้น ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า โจทก์ (ที่ถูกน่าจะเป็นคำว่า “ให้”) จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ ๑๐๙.๒๕ บาท ให้โจทก์นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนบ้านและออกไปจากที่ดินโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า เดิมที่ดินโฉนดที่ ๑๑๗๖๖, ๑๑๗๖๘, ๑๑๗๖๙, ๑๑๗๗๐, ๑๑๗๗๑ ตำบลหนองค้างพลู (หนองแขม) อำเภอหนองแขม (ภาษีเจริญ) กรุงเทพมหานคร มีชื่อพลตรีอัครเดช ยงยุทธ พันโทเฉลิม แก้วโอภาส พันตรีอภิวัสส์วรุตมะวงศ์โภช เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ เป็นที่ดินที่พลตรีอัครเดชพันโทเฉลิม พันตรีอภิวัสส์ และพันโทสำเริง ภู่ไพบูลย์ ร่วมกันจัดสรเมื่อวันที่ ๑๕ พฤศจิกายน ๒๕๑๐ พลตรีอัครเดช พันโทเฉลิมพันตรีอภิวัสส์ ได้จดทะเบียนโอนให้แก่พันโทสำเริง ภู่ไพบูลย์ต่อมาวันที่ ๙ มกราคม ๒๕๒๓ พันโทสำเริงได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดที่ ๑๑๗๖๖, ๑๑๗๖๘, ๑๑๗๖๙ ให้แก่โจทก์ที่ ๑ และที่ดินโฉนดที่ ๑๑๗๗๐, ๑๑๗๗๑ ให้แก่โจทก์ที่ ๒ และต่อมาเดือนกันยายน ๒๕๒๔โจทก์ที่ ๑ ได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดที่ ๑๑๗๖๖, ๑๑๗๖๘, ๑๑๗๖๙ ให้แก่โจทก์ร่วมที่ ๒ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยมีว่า จำเลยมีสิทธิในการที่จะจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาททั้ง ๕ แปลงก่อนบุคคลอื่นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐ หรือไม่ ได้ความว่าในการซื้อที่ดินพิพาท จำเลยกับพลตรีอัครเดช พันโทเฉลิม และพันตรีอภิวัสส์ซึ่งเป็นคณะกรรมการจัดสรรที่ดินของกรมการทหารสื่อสารกองทัพบก ได้ตกลงกันว่า เมื่อจำเลยผ่อนชำระค่าที่ดินและค่าทำถนนครบถ้วนแล้ว คณะกรรมการฯ จะดำเนินการโอนที่ดินให้จำเลยข้อสัญญาดังกล่าวจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขาย และจำเลยเบิกความว่า จำเลยได้ตกลงด้วยวาจาซื้อที่ดินพิพาททั้ง ๕ แปลงกับพลตรีอัครเดชและพวก โดยซื้อในปี ๒๕๐๐ จำนวน ๔ แปลง และปี ๒๕๐๑ จำนวน ๑ แปลงซื้อมาราคาแปลงละเท่าใดจำไม่ได้ ได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนแล้ว จำเลยได้จ้างสิบเอกสุวรรณถมดินที่พิพาททั้ง ๕ แปลงและจำเลยรับว่านอกจากจะต้องชำระราคาค่าที่ดินแล้วยังจะต้องออกเงินค่าทำถนนอีกด้วย พันโทเฉลิมพยานจำเลยเบิกความว่าพยานได้ร่วมกับพลตรีอัครเดช พันโทสำเริงและพันตรีอภิวัสส์จัดสรรที่ดินขาย ในการจัดสรรที่ดินมีการสร้างถนนด้วย ผู้ซื้อนอกจากจะผ่อนชำระราคาที่ดินแล้ว ยังต้องชำระเงินค่าทำถนนด้วย เมื่อเก็บเงินค่าทำถนนเรียบร้อยแล้วจึงจะโอนที่ดินให้ผู้ซื้อต่อไป ซึ่งจำเลยได้เบิกความในเรื่องนี้ว่า นอกจากค่าที่ดินแล้ว ยังต้องออกเงินค่าทำถนนอีกจำเลยชำระค่าที่ดินกี่งวดจำไม่ได้ แต่เมื่อรับบำนาญประจำเดือนแล้วก็ไปชำระค่าที่ดินเลย ไม่ปรากฏข้อความตอนใดเลยว่าจำเลยได้ชำระค่าทำถนนแล้ว แสดงว่าจำเลยได้ชำระเฉพาะราคาที่ดิน ไม่ได้ชำระค่าทำถนนด้วย เจือสมคำเบิกความของพันโทสำเริงโจทก์ร่วมที่ ๑ ว่า จำเลยซื้อที่ดินจัดสรร ๕ แปลงยังไม่ชำระค่าทำถนน จึงไม่โอนที่ดินให้จำเลย ตามคำเบิกความของพยานโจทก์และพยานจำเลยน่าเชื่อว่าในการจัดสรรขายที่ดินพิพาทมีข้อตกลงให้ผู้ซื้อต้องชำระค่าทำถนนด้วย เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าทำถนน จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ร่วมที่ ๑ มีสิทธิที่จะไม่โอนที่ดินพิพาททั้ง ๕ แปลงแก่จำเลยได้ นอกจากนี้ยังได้ความจากคำเบิกความของพระภิกษุอภิวัสส์และพันโทเฉลิมพยานจำเลยว่า เมื่อประมาณปี ๒๕๐๒ จำเลยเคยไปติดต่อให้พระภิกษุอภิวัสส์พูดกับพลตรีอัครเดชเพื่อขอเข้าอยู่ในที่ดินพิพาท และประมาณปี ๒๕๐๓ พลตรีอัครเดชได้อนุญาตให้จำเลยเข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาท จึงเชื่อว่าการที่จำเลยเข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทเนื่องจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทอนุญาต ฉะนั้นการครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยจึงเป็นการครอบครองแทนเจ้าของที่ดินผู้จะขายตามสัญญาจะซื้อขายแม้จะครอบครองมานานเพียงใดก็จะอ้างการครอบครองปรปักษ์มายันเจ้าของที่ดินเดิมหรือโจทก์หรือโจทก์ร่วมที่ ๒ หาได้ไม่ จำเลยจึงมิใช่เป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐
พิพากษายืน.
