แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยที่ 2 เช่าที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ผู้เป็นเจ้าของ ต่อมาโจทก์เช่าช่วงจากจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 ยินยอม แล้วโจทก์ซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ในระหว่างที่สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ยังมีผลบังคับอยู่ แม้จำเลยที่ 1 จะต้องโอนขายที่พิพาทให้โจทก์ แต่โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจะต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 ผู้โอนได้ทำไว้กับจำเลยที่ 2ผู้เช่าเดิมมาก่อนด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 539และโจทก์ก็รู้ถึงความผูกพันตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสองอยู่ก่อนแล้วจำเลยที่ 2 จึงยังมีสิทธิในที่พิพาทในฐานะผู้เช่าอยู่ โจทก์จะห้ามจำเลยที่ 2ไม่ให้เกี่ยวข้องในที่พิพาทหาได้ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 มีที่ดินตามโฉนดเลขที่ 1232 เมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2512 จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาขายที่ดินเฉพาะส่วนตามโฉนดดังกล่าวให้แก่โจทก์ เนื้อที่ 60 ตารางวา โดยให้โจทก์ผ่อนชำระเป็นงวด ๆ เมื่อโจทก์ชำระครบ จำเลยที่ 1 ต้องแบ่งแยกโฉนดโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ภายใน3 วัน ในระหว่างที่จำเลยที่ 1 ยังมิได้แบ่งแยกโอนให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์เข้าไปปลูกอาคารอยู่อาศัยในที่ดินแปลงนี้ได้โดยโจทก์จะต้องเสียค่าเช่าที่ดินให้แก่จำเลยที่ 2 ผู้เช่าเดิม โจทก์ได้ชำระค่าที่ดินให้จำเลยที่ 1 แล้ว ยังค้างชำระ 42,000 บาท สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ผู้เช่าเดิมมีกำหนด 8 ปี จะหมดอายุการเช่าในวันที่ 2 พฤษภาคม 2514 โจทก์เร่งรัดให้จำเลยที่ 1 รับเงินที่โจทก์ค้างชำระอยู่ จำเลยที่ 1 อ้างว่า ได้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2 มีกำหนด 18 ปี และได้ทำสัญญาจะขายที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์แก่จำเลยที่ 2 ไปแล้ว ไม่สามารถที่จะขายให้โจทก์ต่อไปได้ จึงขอให้จำเลยที่ 1รับเงินค่าที่ดิน 42,000 บาท และโอนขายที่ดินเนื้อที่ 60 ตารางวาให้แก่โจทก์และให้เพิกถอนสัญญาเช่าลงวันที่ 2 พฤษภาคม 2506 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 เฉพาะข้อความการเช่า 18 ปี นั้นเสีย คงให้เป็นระยะเวลาเช่าเพียง8 ปี ทั้งห้ามจำเลยที่ 2 เกี่ยวข้องกับที่ดินส่วนนี้อีกต่อไป
จำเลยที่ 1 ให้การว่า ได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินตามที่โจทก์ฟ้องจริง แต่โจทก์ทราบตั้งแต่วันซื้อขายแล้วว่า จำเลยที่ 2 เช่าที่ดินนี้อยู่มีกำหนด 18 ปี ไม่ใช่เพียง 8 ปีดังฟ้อง เนื่องจากโจทก์ยังมีเงินไม่พอและสัญญาเช่ายังเหลืออยู่อีกประมาณ12 ปี โจทก์และจำเลยที่ 1 จึงตกลงกันว่าให้โจทก์ผ่อนชำระโดยมิได้กำหนดไว้ในสัญญาว่าจะต้องชำระงวดละเท่าใด แล้วแต่โจทก์มีเงินก็นำมาผ่อนชำระให้แม้กระทั่งโจทก์มาฟ้อง โจทก์ก็ยังชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 ไม่ครบ
จำเลยที่ 2 ให้การว่า ได้เช่าที่ดินของจำเลยที่ 1 มีเนื้อที่ประมาณ 1 ไร่2 งาน 30 ตารางวา กำหนดเวลาเช่า 18 ปี ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าให้เช่าช่วงได้ เมื่อโจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินส่วนนี้จากจำเลยที่ 1 โจทก์ได้ทราบถึงการเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ดีอยู่แล้วว่ามีกำหนดการเช่ากัน 18 ปี โจทก์เป็นผู้มาเช่าช่วงที่ดินส่วนนี้จากจำเลยที่ 2 ทำนองเดียวกับผู้อื่น
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 รับเงินที่โจทก์ค้างชำระ 42,000 บาทแล้วโอนขายที่พิพาทเนื้อที่ 60 ตารางวาที่โจทก์ครอบครองปลูกบ้านอยู่แล้วให้โจทก์ ห้ามจำเลยที่ 2 เกี่ยวข้องที่พิพาทอีกต่อไป คำขออื่น ๆ ให้ยกเสีย
จำเลยที่ 1 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยที่ 2 ฎีกา
ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เดิมจำเลยที่ 2 เช่าที่ดินซึ่งรวมทั้งที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เมื่อวันที่ 2 พฤษภาคม 2506 เป็นเนื้อที่ประมาณ 630 ตารางวา มีกำหนดเวลาเช่า 18 ปี โดยได้ทำหนังสือสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายตามเอกสารหมาย ล.2ต่อมาเมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2510 โจทก์ได้เช่าช่วงเฉพาะที่พิพาทเนื้อที่ประมาณ60 ตารางวา จากจำเลยที่ 2 ดดยจำเลยที่ 1 ยินยอม มีกำหนดเวลาเช่า 3 ปีโจทก์เช่าช่วงมาแล้วได้ปลูกเรือนอยู่อาศัย ทั้งปลูกโรงงานในที่พิพาทที่เช่าช่วงมาด้วย เมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2512 ในระหว่างที่สัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ยังมีผลบังคับอยู่ โจทก์ได้ซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ 1ตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 จำเลยที่ 1 ต้องโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.1
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569บัญญัติว่า “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”
ดังนี้โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนที่พิพาทซึ่งเป็นทรัพย์สินที่จำเลยที่ 2 เช่ามาจากจำเลยที่ 1 ผู้โอน โจทก์จึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าหมาย ล.2ที่จำเลยที่ 1 ผู้โอนได้ทำไว้ต่อจำเลยที่ 2 ผู้เช่าเดิมมาด้วย แม้โจทก์ผู้เช่าช่วงที่พิพาทมาจากจำเลยที่ 2 จะได้ซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ตามเอกสารหมาย จ.1ก็ตาม โจทก์ก็รู้ถึงความผูกพันตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองอยู่ก่อนแล้วดังสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 ระหว่าง จำเลยที่ 1 ผู้ขายและโจทก์ผู้ซื้อข้อ 3ระบุไว้ว่า “ในระหว่างที่ผู้ขายยังมิได้แบ่งแยกและโอนโฉนดให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อมีสิทธิเข้าไปปลูกสร้างอาคารอยู่อาศัยหรือเพื่อกิจการอื่น ๆ ในที่ดินแปลงนี้ได้ โดยผู้ซื้อจะต้องเสียค่าเช่าที่ดินให้แก่ผู้เช่าเดิม ข้อผูกพันที่มีต่อกันไว้ระหว่างผู้ขายกับผู้เช่าเดิมนั้น ๆ” ซึ่งผู้เช่าเดิมตามสัญญาดังกล่าวก็คือจำเลยที่ 2ฉะนั้นจำเลยที่ 2 ยังมีสิทธิในที่พิพาทในฐานะผู้เช่าตามเอกสารหมาย ล.2 อยู่โจทก์จะห้ามจำเลยที่ 2 ไม่ให้เกี่ยวข้องในที่พิพาทหาได้ไม่ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า จำเลยที่ 2 จะอ้างสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 มาใช้บังคับไม่ได้นั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยที่ 2 ฟังขึ้น
พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 เสีย ค่าฤชาธรรมเนียมสามศาลระหว่างจำเลยที่ 2 กับโจทก์ให้เป็นพับนอกจากที่แก้นี้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
