แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทเป็นสัญญาที่ทำขึ้นโดยไม่มีเจตนาแท้จริงให้ผูกพันกัน เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กันระหว่างโจทก์และจำเลย เพื่อให้โจทก์นำที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองเป็นประกันหนี้กู้ยืมต่อธนาคาร และให้จำเลยทำสัญญาเช่าเพื่อเป็นประกันการผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคาร สัญญาซื้อขายและสัญญาเช่าดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง
เจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยเกิดจาก ส. และจำเลยเดือดร้อนเรื่องที่อยู่อาศัยเนื่องจากเจ้าหนี้จะยึดที่ดินและบ้านที่อยู่อาศัยชำระหนี้ แต่จำเลยและ ส. ไม่สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารมาชำระหนี้ได้ จึงต้องขอให้โจทก์เป็นผู้กู้ยืมเงินให้เพื่อนำเงินไปชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ของจำเลย เพื่อจะนำที่ดินมาเป็นที่อยู่อาศัยของจำเลยและ ส. โดยจำเลยและ ส. มีหน้าที่ร่วมกันผ่อนชำระหนี้ที่โจทก์กู้ยืมมาคนละครึ่ง หากจำเลยและ ส. ร่วมกันชำระหนี้จนครบ 10 ปี ตามสัญญาจำนอง หนี้จะหมด จำเลยมีสิทธิได้แบ่งที่ดินส่วนที่จำเลยปลูกบ้านแล้วจำนวนครึ่งหนึ่งของที่ดินทั้งหมดนอกจากส่วนที่กันเป็นถนน ส่วนที่ดินที่เหลืออีกครึ่งหนึ่งจะตกเป็นของ ส. ซึ่งถือเป็นตัวการซึ่งเชิดโจทก์เป็นตัวแทนทำนิติกรรมแทน ส. สัญญาตามบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินแม้จะถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท แต่เจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยที่ต้องการให้ ส. และจำเลยมีที่ดินอยู่อาศัยคนละครึ่ง จึงให้จำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคารครึ่งหนึ่ง เพื่อว่าเมื่อจำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้ครบแล้วจะได้แบ่งที่ดินครึ่งหนึ่งจึงพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาจะให้ตกลงในส่วนนี้แยกออกจากสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท ข้อตกลงในส่วนนี้จึงไม่ตกเป็นโมฆะและมีผลผูกพันโจทก์ว่าเมื่อจำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้จำนองแก่ธนาคารแม้เพียงบางส่วนจำเลยก็มีสิทธิในที่ดินพิพาทฐานะในเจ้าของร่วมด้วยเช่นกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพร้อมบ้านพิพาท โดยซื้อมาจากจำเลย แล้วให้จำเลยเช่าบ้านหลังดังกล่าวมีกำหนดเวลา 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ 21 มิถุนายน 2544 ถึงวันที่ 21 มิถุนายน 2549 ค่าเช่าเดือนละ 5,500 บาท กำหนดชำระทุกวันที่ 14 ของแต่ละเดือน เริ่มชำระงวดแรกวันที่ 14 กรกฎาคม 2544 จำเลยชำระค่าเช่าบ้านพิพาทเรื่อยมาจนกระทั่งเดือนมกราคม 2546 จำเลยชำระเพียง 2,800 บาท คงค้างอีก 2,700 บาท แล้วไม่ชำระอีกเลย โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านพิพาท แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอคิดค่าเสียหายตามอัตราค่าเช่าเป็นเวลา 17 เดือน นับถึงวันฟ้องเป็นเงิน 96,200 บาท และค่าเสียหายอันเนื่องมาจากโจทก์ไม่สามารถให้บุคคลอื่นเช่าได้ในอัตราเดือนละ 5,500 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านพิพาท ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 96,200 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และค่าเสียหายเดือนละ 5,500 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านพิพาท
จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท จำเลยไม่ได้ประสงค์ขายที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยต้องการกู้ยืมเงินจากธนาคาร แต่จำเลยไม่มีบัญชีเงินฝากกับธนาคาร จำเลยจึงตกลงให้โจทก์เป็นผู้กู้ยืมแทนโดยจำเลยตกลงโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้เป็นชื่อของโจทก์เพื่อให้โจทก์ทำสัญญากู้ยืมเงินจากธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) โจทก์จำเลยไม่มีเจตนาผูกพันตามสัญญาซื้อขายตามฟ้อง สัญญาซื้อขายเป็นการแสดงเจตนาลวงด้วยสมรู้กันระหว่างโจทก์กับจำเลย จึงตกเป็นโมฆะ กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจึงยังเป็นของจำเลย สำหรับสัญญาเช่าตามฟ้องนั้น จำเลยตกลงทำสัญญาเช่าเพื่อเป็นหลักประกันต่อโจทก์ว่าจำเลยจะชำระหนี้เงินกู้ให้แก่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) มิใช่เป็นการตกลงเช่ากันอย่างแท้จริง จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าเช่าแก่โจทก์ ขอให้ยกฟ้อง และพิพากษาให้สัญญาซื้อขายที่ดินตามฟ้องตกเป็นโมฆะ ให้โจทก์คืนที่ดินพิพาทและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย หากไม่ไป ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลยด้วยเจตนาอันแท้จริง มิใช่เป็นการแสดงเจตนาลวง เมื่อทำสัญญาซื้อขายกันแล้ว โจทก์จำเลยยังตกลงทำบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับเงื่อนไขที่ต้องปฏิบัติต่อกันและได้ทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทไว้ด้วย ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านพิพาท พร้อมทั้งให้ส่งมอบบ้านพิพาทคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย และให้จำเลยชำระเงินจำนวน 96,200 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับถัดจากวันฟ้อง (วันที่ 16 กรกฎาคม 2548) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้ชำระค่าเสียหายเดือนละ 5,500 บาท นับแต่วันฟ้อง (ที่ถูก นับถัดจากวันฟ้อง) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านพิพาท กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความให้ 6,000 บาท ยกฟ้องแย้งของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนที่เกี่ยวกับฟ้องแย้งให้เป็นพับ
จำเลยอุทธรณ์โดยได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีในชั้นอุทธรณ์ได้อย่างคนอนาถา
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับว่า สัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทตกเป็นโมฆะ ให้โจทก์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทคืนให้แก่จำเลย โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการโอน หากโจทก์ไม่ไป ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ให้ยกฟ้องโจทก์และคำขออื่นตามฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลทั้งในส่วนที่เกี่ยวกับคำฟ้องและคำฟ้องแย้งให้ตกเป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 17527 ตำบลท้ายบ้าน อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ พร้อมบ้านเลขที่ 5 บนที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย ต่อมาเมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2544 จำเลยทำสัญญาขายที่ดินและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์ในราคา 800,000 บาท ตามหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 พร้อมทำบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.5 ยินยอมให้จำเลยอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทได้ โดยระบุว่าให้จำเลยอยู่โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 โจทก์นำที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองเป็นประกันหนี้เงินกู้ซึ่งโจทก์กู้จากธนาคารจำนวน 800,000 บาท ตามหนังสือสัญญาจำนองที่ดินเอกสารหมาย จ.3 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 กระทำขึ้นโดยเจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลย ไม่ใช่เจตนาลวง และสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.7 ก็ไม่ใช่นิติกรรมอำพรางหรือไม่ โจทก์มีนายสัมพันธ์ ทนายความของโจทก์และนางสุพร พี่สาวโจทก์เบิกความทำนองเดียวกันว่า เมื่อปี 2544 นางสุพรและจำเลยมีปัญหาโดยธนาคารจะยึดบ้านและที่ดินอยู่อาศัยของนางสุพร จำเลยก็จะถูกเจ้าหนี้บังคับจำนองบ้านและที่ดินเช่นกัน จำเลยจึงตกลงขายที่ดินและบ้านพิพาทแก่นางสุพรเพื่อนำเงินไปชำระหนี้ แต่นางสุพรและสามีไม่สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารได้ จึงให้โจทก์ซึ่งเป็นน้องสาวเป็นผู้ขอกู้เงินจากธนาคารและทำสัญญาซื้อขายที่ดินแทน ส่วนจำเลยอ้างตนเองเบิกความเป็นพยานโดยมีนายวินัย สามีจำเลยเบิกความสนับสนุนว่า เมื่อปี 2544 จำเลยต้องการเงินเพื่อชำระหนี้แก่เจ้าหนี้และซื้อกิจการทำน้ำดื่มจากสามีนางสุพร แต่ไม่สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคาร นางสุพรเสนอให้จำเลยทำสัญญาขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ซึ่งเป็นน้องสาวนางสุพร เพื่อให้โจทก์ขอกู้ยืมเงินจากธนาคารมามอบแก่จำเลย โดยจำเลยต้องผ่อนชำระหนี้ธนาคารเดือนละ 11,000 บาท แต่ต่อมานางสุพรมาขอปลูกบ้านอาศัยในที่ดินพิพาทและจะช่วยผ่อนชำระหนี้ธนาคารเดือนละ 5,500 บาท ส่วนสัญญาเช่าโจทก์ให้จำเลยทำขึ้นเพื่อเป็นประกันว่าจำเลยจะต้องช่วยผ่อนชำระหนี้ธนาคารจนครบ เห็นว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท บันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาจำนองเป็นประกันหนี้เงินกู้จำนวน 800,000 บาท เท่าราคาซื้อขายที่ดินตลอดจนสัญญาเช่าบ้านพิพาทที่จำเลยทำกับโจทก์ทำขึ้นในวันเดียวกัน โดยเฉพาะตามบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขายข้อ 2 ที่ให้สิทธิจำเลยซื้อที่ดินและบ้านพิพาทคืนได้เมื่อครบ 5 ปี โดยจำเลยต้องชำระเงิน 330,000 บาท (5,500 บาท x 60 เดือน) พร้อมค่าโอนกรรมสิทธิ์ค่าก่อสร้างที่โจทก์หรือบริวารก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างลงบนที่ดินและให้ฝ่ายโจทก์อาศัยอยู่ในที่ดินได้อีก 1 ปี และในข้อ 3 กรณีจำเลยไม่ซื้อคืน แต่ได้ชำระเงินเดือนละ 5,500 บาท จนครบ 10 ปี ตามสัญญาจำนองกับธนาคาร ให้จำเลยมีสิทธิแบ่งที่ดินเฉพาะส่วนที่เป็นที่ตั้งบ้านพิพาทครึ่งหนึ่งของที่ดินพิพาททั้งแปลงที่เหลือจากส่วนที่กันเป็นถนนทางเข้า-ออกของที่ดิน เมื่อพิจารณาประกอบกับสัญญาเช่าข้อ 5 ที่ระบุให้นำเงินค่าเช่าที่จำเลยชำระไปชำระหนี้ค่างวดแก่ธนาคาร จึงเห็นได้ว่า เหตุที่มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาท บันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาเช่าบ้านพิพาทตลอดจนการจำนองที่ดินพิพาทแก่ธนาคารเกิดจากนางสุพรและจำเลยต่างมีปัญหาจะถูกเจ้าหนี้ของตนยึดที่ดินและบ้านอยู่อาศัย แต่ทั้งสองฝ่ายก็ไม่สามารถกู้ยืมเงินมาจากธนาคารได้ จึงต้องอาศัยโจทก์เป็นผู้กู้แทน โดยต้องนำที่ดินและบ้านพิพาทจำนองเป็นประกันหนี้ จึงจำต้องทำสัญญาให้จำเลยขายที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ และให้จำเลยทำสัญญาเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์ แต่กำหนดให้นำค่าเช่าไปชำระหนี้เงินกู้แก่ธนาคารเป็นรายเดือนเพื่อไม่ให้จำเลยบิดพริ้วไม่ช่วยนางสุพรผ่อนชำระหนี้ โดยปรากฏจากคำเบิกความของนางสุพรว่า นางสุพรเป็นผู้รับผิดชอบชำระหนี้ธนาคารแทนโจทก์ แสดงว่าโจทก์ไม่ต้องรับผิดชอบชำระหนี้เงินกู้ต่อธนาคาร แต่นางสุพรและจำเลยต้องร่วมกันรับผิดชอบชำระคนละครึ่ง ทั้งนี้เพื่อให้ทั้งนางสุพรและจำเลยมีที่อยู่อาศัยและจำเลยก็ไม่ถูกเจ้าหนี้ยึดที่ดินและบ้านพิพาท และตามบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินข้อ 3 ที่ระบุกรณีจำเลยไม่ซื้อที่ดินและบ้านคืน แต่ได้ช่วยชำระค่าเช่าหรือหนี้แก่ธนาคารเดือนละ 5,500 บาท จนครบ 10 ปี ซึ่งจะครบกำหนดชำระหนี้จำนอง จำเลยมีสิทธิแบ่งที่ดินได้ครึ่งหนึ่ง จึงสนับสนุนให้เห็นว่าแท้จริงแล้วคู่สัญญาไม่มีเจตนาจะทำสัญญาซื้อขายและสัญญาเช่าที่ดินพิพาท โดยสัญญาซื้อขายทำขึ้นเพียงเพื่อให้โจทก์กู้เงินจากธนาคารแทน ส่วนสัญญาเช่าทำขึ้นเพื่อเป็นประกันการผ่อนชำระหนี้รายเดือนของจำเลยต่อธนาคารดังจำเลยนำสืบนั่นเอง ซึ่งเท่ากับว่าหากจำเลยร่วมกับนางสุพรผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคารคนละครึ่งจนครบ จำเลยก็มีสิทธิแบ่งที่ดินได้คนละครึ่งกับนางสุพร ดังปรากฏจากคำเบิกความของนายสัมพันธ์และนางสุพรประกอบเอกสารหมาย จ.12 ซึ่งนางสุพรและจำเลยลงลายมือชื่อรับรองร่วมกันว่า จำเลยช่วยชำระหนี้ธนาคารถึงเดือนมกราคม 2546 แล้วไม่ชำระอีกเลย นางสุพรจึงต้องชำระหนี้แทนตลอดมา พยานหลักฐานจำเลยจึงมีน้ำหนักให้รับฟังยิ่งกว่าพยานหลักฐานโจทก์ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทเป็นสัญญาที่ทำขึ้นโดยไม่มีเจตนาแท้จริงให้ผูกพันกัน เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กันระหว่างโจทก์และจำเลย เพื่อให้โจทก์นำที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองเป็นประกันหนี้กู้ยืมต่อธนาคาร และให้จำเลยทำสัญญาเช่าเพื่อเป็นประกันการผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคาร สัญญาซื้อขายและสัญญาเช่าดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155 วรรคหนึ่ง ส่วนที่โจทก์ฎีกาขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและบ้านพิพาทนั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าเจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยเกิดจากนางสุพรและจำเลยเดือดร้อนเรื่องที่อยู่อาศัยเนื่องจากเจ้าหนี้จะยึดที่ดินและบ้านที่อยู่อาศัยชำระหนี้ แต่จำเลยและนางสุพรไม่สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารมาชำระหนี้ได้ จึงต้องขอให้โจทก์เป็นผู้กู้ยืมเงินให้เพื่อนำเงินไปชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ของจำเลย เพื่อจะนำที่ดินมาเป็นที่อยู่อาศัยของจำเลยและนางสุพร โดยจำเลยและนางสุพรมีหน้าที่ร่วมกันผ่อนชำระหนี้ที่โจทก์กู้ยืมมาคนละครึ่งเป็นเงิน 5,500 บาท ต่อเดือน หากจำเลยและนางสุพรร่วมกันชำระหนี้จนครบ 10 ปี ตามสัญญาจำนอง หนี้จะหมด จำเลยมีสิทธิได้แบ่งที่ดินส่วนที่จำเลยปลูกบ้านแล้วจำนวนครึ่งหนึ่งของที่ดินทั้งหมดนอกจากส่วนที่กันเป็นถนน ส่วนที่ดินที่เหลืออีกครึ่งหนึ่งจะตกเป็นของนางสุพรซึ่งถือเป็นตัวการซึ่งเชิดโจทก์เป็นตัวแทนทำนิติกรรมแทนนางสุพร สัญญาตามบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินแม้จะถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท แต่เจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยที่ต้องการให้นางสุพรและจำเลยมีที่ดินอยู่อาศัยคนละครึ่ง จึงให้จำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคารครึ่งหนึ่ง เพื่อว่าเมื่อจำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้ครบแล้วจะได้แบ่งที่ดินครึ่งหนึ่ง จึงพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาจะให้ข้อตกลงในส่วนนี้แยกออกจากสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท ข้อตกลงในส่วนนี้จึงไม่ตกเป็นโมฆะ และมีผลผูกพันโจทก์ว่าเมื่อจำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้จำนองแก่ธนาคารแม้เพียงบางส่วน จำเลยก็มีสิทธิในที่ดินพิพาทในฐานะเจ้าของร่วมด้วยเช่นกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาในส่วนของคำฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ
