แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
เมื่อสาระสำคัญของสัญญาได้ระบุกำหนดราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นเงิน 30,000 บาท ตกลงกันว่าโจทก์ผู้ซื้อจะชำระราคาเป็นงวดรายเดือนรวม 60 เดือน และระบุว่าเมื่อโจทก์ชำระราคางวดสุดท้ายเสร็จ จำเลยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ทันทีจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่มีเงื่อนไขตาม ป.พ.พ. มาตรา 459ไม่ใช่สัญญาเช่าซื้อที่ดินเพราะสัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความแสดงให้เห็นว่า จำเลยเอาที่ดินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายที่ดินนั้น หรือจะให้ที่ดินตกเป็นสิทธิแก่โจทก์ โดยเงื่อนไขที่โจทก์ได้ใช้เป็นเงินจำนวนเท่านั้นคราวเท่านี้คราว ประเด็นที่จำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การ และศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้ ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ยกขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการไม่ชอบ ประเด็นดังกล่าวจึงต้องห้ามมิให้ฎีกา ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 9395บางส่วนเนื้อที่ 1 งาน ราคา 30,000 บาท จากจำเลย ชำระราคาเดือนละ 500 บาทมีกำหนด 60 เดือน ชำระงวดแรกวันที่ 4 กรกฎาคม2526 กำหนดโอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระราคางวดสุดท้ายแล้ว โจทก์ชำระราคาจนถึงงวดเดือนมกราคม 2530 จำนวน 43 งวด เป็นเงิน21,500 บาท โจทก์จึงทราบว่าจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่9395 ให้บุคคลภายนอก เมื่อวันที่ 24 ธันวาคม 2529 จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ระหว่างโจทก์ผ่อนชำระราคาที่ดิน โจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินและปรับปรุงที่ดิน ทำให้ที่ดินมีราคาสูงขึ้นเป็นเงิน20,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยคืนเงิน 21,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นอีก 20,000 บาท
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์เช่าซื้อที่ดินตามฟ้องจากจำเลยโจทก์ชำระราคาค่าเช่าซื้องวดวันที่ 4 มกราคม 2530 แล้วโจทก์ผิดนัดไม่ชำระราคาค่าเช่าซื้ออีกเลย จำเลยบอกเลิกสัญญาเมื่อวันที่26 มีนาคม 2530 และริบเงินค่าเช่าซื้อที่ดินทั้งหมด กับบอกกล่าวให้โจทก์ส่งมอบที่ดินคืน โจทก์เพิกเฉย จำเลยเสียหายเดือนละ 500 บาทขอให้บังคับโจทก์และบริวารส่งมอบที่ดินพิพาทคืนแก่จำเลยในสภาพเรียบร้อย ห้ามเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทต่อไป ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเป็นเงิน 1,416 บาท และอีกเดือนละ 500 บาท นับถัดจากวันยื่นคำให้การและฟ้องแย้ง
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาตามฟ้องเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยไม่เสียหายตามฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และยกฟ้องแย้งจำเลย
โจทก์จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้เงิน31,500 บาท แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของเงินต้น 21,500 บาทนับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว จำเลยฎีกาข้อแรกว่าสัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 หรือ ล.1 เป็นสัญญาเช่าซื้อที่ดินไม่ใช่สัญญาจะซื้อขายที่ดินเห็นว่าสัญญาหมาย จ.1 หรือ ล.1 ใช้ชื่อสัญญาว่าสัญญาจะขายที่ดินมีข้อสัญญาว่าข้อ 1. จำเลยผู้ขายตกลงแบ่งที่ดินโฉนดเลขที่…ขายให้โจทก์ผู้ซื้อเนื้อที่ 1 งาน ข้อ 2. ผู้ซื้อตกลงซื้อที่ดินจากผู้ขายโดยผ่อนชำระเงินให้เสร็จสิ้นภายใน 60 เดือนเดือนละ 500 บาท นับแต่เดือน..รวมเป็นเงิน 30,000 บาท ข้อ 3.ผู้ซื้อมีสิทธิทำประโยชน์ทันทีที่ชำระเงินงวดแรก ข้อ 4. ผู้ขายจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่แบ่งขายให้ผู้ซื้อทันทีที่ชำระเงินงวดสุดท้ายเสร็จสิ้นโดยไม่ชักช้า ฯลฯ สาระสำคัญของสัญญาดังกล่าวได้ระบุราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นเงิน 30,000 บาทตกลงกันว่าโจทก์ผู้ซื้อจะชำระราคาเป็นงวดรายเดือน เดือนละ 500 บาท รวม60 เดือน และระบุว่าเมื่อโจทก์ชำระราคางวดสุดท้ายเสร็จ จำเลยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ทันที ดังนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ที่มีเงื่อนไขหรือข้อสัญญาที่โจทก์จะต้องปฏิบัติต่อไปจนกว่าจะเป็นไปตามเงื่อนไข ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 459 เสียก่อนจำเลยจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์สัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความแสดงให้เห็นว่า จำเลยเอาที่ดินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายที่ดินนั้นหรือจะให้ที่ดินนั้นตกเป็นสิทธิแก่โจทก์โดยเงื่อนไขที่โจทก์ได้ใช้เป็นเงินจำนวนเท่านั้นคราวเท่านี้คราวดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 และไม่มีข้อตกลงที่แสดงว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ด้วยการไม่ชำระราคาต่อไปโดยส่งมอบที่ดินคืนแก่จำเลยและถ้าหากโจทก์ผิดนัดไม่ชำระราคา2 งวด ติดต่อกัน จำเลยบอกเลิกสัญญาได้และริบเงินที่ได้ใช้มาแล้วได้ด้วยอันเป็นวิธีการของสัญญาเช่าซื้อ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 573, 574 ดังนั้นข้อความในสัญญาเอกสารหมาย จ.1หรือ ล.1 จึงไม่อาจแปลได้ว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อที่ดิน แม้จำเลยจะออกใบเสร็จรับเงินราคาที่ดินที่โจทก์ผ่อนชำระรายเดือนว่าค่าเช่าซื้อที่ดินให้โจทก์ตามเอกสารหมาย จ.2 ก็เป็นการกระทำของจำเลยฝ่ายเดียวไม่อาจทำให้สัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 หรือ ล.1 เป็นสัญญาเช่าซื้อที่ดินไปได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยว่าสัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 หรือ ล.1 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต่อไปมีว่า โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ทางพิจารณาฟังข้อเท็จจริงได้ว่าโจทก์ได้ผ่อนชำระค่าที่ดินพิพาทให้จำเลยนับแต่วันทำสัญญาจนถึงงวดวันที่ 4 มกราคม 2530 รวม 43 งวด เป็นเงิน21,500 บาท วันที่ 24 ธันวาคม 2529 จำเลยได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินทั้งโฉนดซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาทให้แก่นายเรขา เวชกามา ตามสัญญาขายที่ดินและโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ที่จำเลยนำสืบและฎีกาว่าในการจดทะเบียนโอนขายที่ดินทั้งโฉนดให้นายเรขาจำเลยตกลงขายให้นายเรขาเฉพาะส่วน เนื้อที่ 1 งาน 96.8 ตารางวาส่วนที่เหลืออีก 1 งาน ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยอยู่ ตามบันทึกข้อตกลงระหว่างจำเลยและนายเรขา เอกสารหมาย ล.4 หากโจทก์ชำระราคาที่ดินพิพาทให้จำเลยครบถ้วน จำเลยก็สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเนื้อที่ 1 งานให้โจทก์ได้ จำเลยจึงไม่ได้ผิดสัญญา ความข้อนี้จำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การและศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้ ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 ยกขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการไม่ชอบ ประเด็นดังกล่าวจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทขณะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ ตามข้อตกลงในสัญญาข้อ 3 แสดงว่าจำเลยได้มอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์หลังจากโจทก์ผ่อนชำระราคางวดแรกแล้วขณะที่โจทก์กำลังผ่อนชำระราคาที่ดินพิพาทให้จำเลยตามสัญญา จำเลยได้จดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้บุคคลอื่น แสดงให้เห็นว่า จำเลยไม่มีเจตนาจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้โจทก์ต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1วินิจฉัยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล โจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาและไม่ผ่อนชำระราคาที่ดินพิพาทให้จำเลยต่อไปได้และมีสิทธิฟ้องเรียกราคาที่ชำระไปแล้วคืนกับเรียกค่าเสียหายจากจำเลย…”
พิพากษายืน.
