แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยที่ 2 ทำสัญญาตกลงให้จำเลยที่ 1 กับพวกปลูกตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่ 2 แล้วให้ตึกแถวตกเป็นของจำเลยที่ 2โดยจำเลยที่ 2 ยอมให้จำเลยที่ 1 กับพวกมีสิทธิเรียกเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากคนมาขอเช่าตึกแถวและหาคนเช่าได้ และจำเลยที่ 2 จะทำสัญญาเช่าให้มีกำหนด 15 ปี โจทก์ทำสัญญาจองตึกแถว 1 ห้องจากจำเลยที่ 1 เพื่อเช่า และเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้จำเลยที่ 1 ดังนี้ สัญญาระหว่างจำเลยทั้งสองนั้นเป็นสัญญาที่จำเลยที่ 2 ตกลงจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 วรรคต้น โจทก์ได้แสดงเจตนาที่จะถือเอาประโยชน์แห่งสัญญาดังกล่าวแล้ว สิทธิของโจทก์ย่อมเกิดมีขึ้นตามวรรคสอง จำเลยทั้งสองหาอาจที่จะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิของโจทก์ได้ไม่ ตามมาตรา 375จำเลยที่ 2 จึงต้องร่วมรับผิดส่งมอบห้องเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ถ้าหากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับได้ จำเลยที่ 2ก็ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ ๑ เป็นผู้รับเหมาก่อสร้างได้รับความยินยอมจากจำเลยที่ ๒ ให้สร้างตึกแถว ๑๖ ห้องลงบนที่ดินของจำเลยที่ ๒ ที่ซอย ๑๐๑/๑ถนนสุขุมวิท เมื่อสร้างเสร็จแล้วให้ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ ๒แต่จำเลยที่ ๑ มีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าได้ โดยจำเลยที่ ๒ต้องยอมให้จดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่ามีกำหนด ๒๐ ปี ค่าเช่าเดือนละ๖๐ บาท เมื่อวันที่ ๒๐ มกราคม ๒๕๑๓ ในระหว่างตึกแถวกำลังก่อสร้างโจทก์ได้ทำสัญญาจองตึกแถวห้องเลขที่ ๗ นับจากปากทางเข้าซอยกับจำเลยที่ ๑ โดยต้องเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้จำเลยที่ ๑ จำนวน ๖๕,๐๐๐บาท ได้ชำระในวันทำสัญญา ๓๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือผ่อนชำระเป็นรายเดือน เดือนละ ๒,๐๐๐ บาท ซึ่งโจทก์ได้ชำระให้ไป ๒ งวดแล้ว เป็นจำนวน ๔,๐๐๐ บาท ครั้นวันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๑๓ โจทก์และจำเลยที่ ๑ได้ทำสัญญาเปลี่ยนห้องที่จองไว้เดิมเป็นห้องที่ ๑๕ โดยโจทก์ต้องเสียเงินเพิ่มอีก ๑,๕๐๐ บาท เมื่อตึกแถวสร้างเสร็จ โจทก์ขอเข้าอยู่ตามสิทธิจำเลยที่ ๑ ไม่จัดการส่งมอบห้องให้และจำเลยที่ ๒ ไม่ยอมจดทะเบียนการเช่าให้ โจทก์บอกกล่าวหลายครั้งแล้ว จำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามสัญญา ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันส่งมอบตึกแถวเลขที่ ๒๙/๓๐ ซอยวัดทุ่งสาธิต ถนนสุขุมวิท อำเภอพระโขนงจังหวัดพระนคร ให้โจทก์ พร้อมจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนด ๒๐ ปี ให้โจทก์ ถ้าไม่ปฏิบัติขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนและใช้ค่าเสียหาย ๖,๐๐๐ บาท ถ้าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับได้ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายและคืนเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วรวม ๖๙,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าชำระเสร็จ
จำเลยที่ ๑ ให้การว่า ได้ทำสัญญาให้เช่าตึกตามฟ้องจริง แต่โจทก์ผิดนัดไม่ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างที่ต้องผ่อนชำระเป็นรายเดือนเกินกว่า๒ งวด จำเลยได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงินมัดจำคืน สัญญาที่โจทก์ฟ้องเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปีเมื่อไม่ได้จดทะเบียน จึงไม่มีสิทธิฟ้อง ขอให้บังคับได้ ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ ๒ ให้การว่า ได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ ๑ และนายยุทธนาสุดาดวง ร่วมกันสร้างตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่ ๒ จริง โดยมีข้อสัญญาต่อกันว่า เมื่อสร้างเสร็จยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ ๒ และให้จำเลยที่ ๑กับนายยุทธนาเป็นผู้หาผู้เช่ามาทำสัญญากับจำเลยที่ ๒ มีกำหนด ๑๕ ปีไม่ใช่ ๒๐ ปี โจทก์จะเป็นผู้ทำสัญญาจองตึกแถวและชำระเงินให้จำเลยที่ ๑แล้วหรือไม่ ไม่ทราบ และจำเลยที่ ๑ ได้ยกห้องที่สร้างให้จำเลยที่ ๒ สองห้องคนละเลขทะเบียนกับที่โจทก์อ้าง และโจทก์ได้ให้คนอื่นเช่าไปแล้ว จำเลยที่ ๒ไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อโจทก์ในอันที่จะต้องให้เช่าและส่งมอบแก่โจทก์ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกไม่เป็นความจริง โจทก์ไม่มีสิทธิจะเรียกจากจำเลยที่ ๒ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาจองตึกแถวระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑เป็นเรื่องที่จำเลยที่ ๑ จะต้องรับผิดเป็นส่วนตัว ไม่ผูกพันจำเลยที่ ๒ส่วนประเด็นในเรื่องผิดสัญญานั้น ฟังว่าจำเลยที่ ๑ เป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องคืนเงินที่จำเลยที่ ๑ รับไว้แก่โจทก์ ในประเด็นเรื่องค่าเสียหายนั้น โจทก์สืบไม่ได้ว่าเสียหายเป็นจำนวนเท่าใด สมควรกำหนดให้ ๓,๐๐๐ บาทพิพากษาให้จำเลยที่ ๑ คืนเงิน ๓๔,๐๐๐ บาทพร้อมทั้งดอกเบี้ยร้อยละ๗ ครึ่งต่อปีนับแต่วันศาลพิพากษาจนกว่าจะชำระเสร็จ และใช้ค่าเสียหาย ๓,๐๐๐ บาทพร้อมทั้งดอกเบี้ยร้อยละ ๗ ครึ่งต่อปีนับแต่วันศาลพิพากษาจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ ๒
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนการเช่าได้ แม้จำเลยที่ ๒ จะไม่เป็นคู่สัญญากับโจทก์แต่ตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสอง จำเลยที่ ๒ ยินยอมให้จำเลยที่ ๑ ทำสัญญากับโจทก์ได้ การชำระหนี้ที่จำเลยที่ ๒ ต้องปฏิบัติตามสัญญากับจำเลยที่ ๑ เป็นการกระทำเพื่อเป็นประโยชน์แก่โจทก์ จำเลยที่ ๒ จึงต้องจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ส่วนค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นให้พอสมควรแล้วพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองส่งมอบตึกแถวพิพาทให้โจทก์ และให้จำเลยที่ ๒ จดทะเบียนการเช่าให้โจทก์มีกำหนด ๑๕ ปี ถ้าไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้กระทำได้ ให้จำเลยที่ ๑ คืนเงินช่วยค่าก่อสร้างและค่าตบแต่งรวม ๓๕,๕๐๐บาทให้โจทก์ และให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์
โจทก์และจำเลยที่ ๒ ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสัญญาก่อสร้างตึกแถวยกสิทธิระหว่างจำเลยทั้งสอง จำเลยที่ ๒ ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินตกลงให้จำเลยที่ ๑ ปลูกตึกแถวในที่ดิน แล้วให้ตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ ๒ โดยจำเลยที่ ๒ ยอมให้จำเลยที่ ๑ มีสิทธิเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาขอเช่าตึกแถวได้ และจำเลยที่ ๒ จะทำสัญญาเช่าให้มีกำหนด ๑๕ ปีนั้น เป็นสัญญาที่จำเลยที่ ๒ตกลงจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๓๗๔ วรรคแรก และตามมาตรา ๓๗๔ วรรคสอง ก็บัญญัติไว้ว่าในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นสิทธิของบุคคลภายนอกย่อมเกิดมีขึ้นตั้งแต่เวลาที่แสดงเจตนาแก่ลูกหนี้ว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้น ปัญหาที่ว่าโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้แสดงเจตนาต่อจำเลยที่ ๒ ลูกหนี้ว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญาหรือไม่นั้น ข้อเท็จจริงน่าเชื่อตามที่โจทก์นำสืบว่า เมื่อการสร้างตึกแถวเสร็จแล้ว โจทก์ก็ได้ติดต่อกับจำเลยทั้งสองให้ส่งมอบห้องและทำสัญญาเช่าให้หลายครั้ง แต่จำเลยทั้งสองก็บิดพลิ้วไม่ยอมให้เช่าห้อง ผลที่สุดโจทก์จึงไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจหาว่า จำเลยที่ ๑ ฉ้อโกง ดังปรากฏหลักฐานตามสำเนารายงานเบ็ดเสร็จประจำวัน วันที่ ๑๑ มิถุนายน ๒๕๑๓ ของสถานีตำรวจสำราญราษฎร์ ดังนี้จึงฟังได้ว่าโจทก์ได้แสดงเจตนาที่จะถือเอาประโยชน์แห่งสัญญาดังกล่าวข้างต้นต่อจำเลยที่ ๒ แล้วก่อนวันที่ ๑๑ มิถุนายน ๒๕๑๓ การที่จำเลยที่ ๑ตกลงยกตึกแถวที่ก่อสร้างรวมทั้งห้องเลขที่ ๓๙/๒๙ หรือห้องที่ ๑๕ หรืออีกนัยหนึ่งคือห้องที่พิพาทตามฟ้องให้แก่จำเลยที่ ๒ เพื่อหักใช้หนี้ เมื่อวันที่ ๑๖ มิถุนายน ๒๕๑๓ ตามเอกสารหมาย ล.๖ ก็เป็นเวลาภายหลังจากที่โจทก์ได้แสดงเจตนาที่จะถือเอาประโยชน์แห่งสัญญาแล้ว จำเลยทั้งสองหาอาจที่จะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิของโจทก์ได้ไม่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๗๕ จำเลยที่ ๒ จึงต้องร่วมรับผิดส่งมอบห้องเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ถ้าหากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับได้จำเลยที่ ๒ ก็ต้องร่วมกับจำเลยที่ ๑ ชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์มิได้พิพากษาให้จำเลยที่ ๒ ร่วมชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย
ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยที่ ๒ จะต้องร่วมกับจำเลยที่ ๑ รับผิดคืนเงินแก่โจทก์ด้วยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยที่ ๑ เรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างและค่าตกแต่งตามสัญญาจองตึกจากโจทก์ เป็นการเรียกของจำเลยที่ ๑ เองโดยจำเลยที่ ๒ ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย จำเลยที่ ๒ จึงไม่ต้องร่วมรับผิดคืนเงินจำนวนนี้ ฎีกาโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
พิพากษาแก้เฉพาะเรื่องค่าเสียหายว่า หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้กระทำได้ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหาย ๓,๐๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันศาลพิพากษาจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
