แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดเวลา 14 ปี และมีข้อความว่าผู้ให้เช่าจะร่วมกับผู้เช่ายื่นคำร้องขอจดทะเบียนการเช่าภายใน 7 วันนั้น สัญญาเช่ามีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนดเวลา 14 ปี ไม่ได้
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 6/2519)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยตกลงให้โจทก์เช่าโรงเรือนมีกำหนดเวลา ๑๔ ปี จำเลยทำสัญญาเช่าให้โจทก์ยึดถือไว้เป็นหลักฐาน ในการเช่านี้โจทก์จำเลยตกลงกันด้วยว่าจำเลยจะจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ โจทก์จำเลยยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิ์การเช่าต่อพนักงานจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรม เจ้าพนักงานได้ประกาศตามระเบียบ ครบกำหนดจำเลยไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ โจทก์ต้องเสียเงินค่าช่วยก่อสร้างตึกตามข้อตกลงระหว่างผู้ก่อสร้างกับจำเลย ๔๔,๐๐๐ บาท ค่าใช้จ่ายในการไปจดทะเบียนการเช่าที่อำเภอ ๑,๒๐๐ บาท ค่าปรับปรุงห้อง ๕๐,๒๐๐ บาท หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ได้ จำเลยต้องชดใช้เงินจำนวนดังกล่าวแก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าห้องมีกำหนด ๑๔ ปีแก่โจทก์ หากจำเลยขัดขืน ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย ถ้าจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าได้ ให้จำเลยใช้เงิน ๕๐,๒๐๐ บาทพร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะใช้เงินเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินอันเป็นที่ตั้งของห้องแถวดังกล่าว นายอุดมศักดิ์ ชาญพานิชการ ผู้รับเหมาก่อสร้างห้องแถวได้ตกลงกับจำเลยขอก่อสร้างตึกให้จำเลยโดยจะจัดหาผู้เช่าตึกมาเอง แล้วจะให้ค่าหน้าดิน ๔๐,๐๐๐ บาท กับจะสร้างถนนให้ด้วย ตกลงแล้วนายอุดมศักดิ์ก็ลงมือก่อสร้างห้องแถว แต่ยังไม่เสร็จ เป็นหนี้ค่าวัสดุก่อสร้างมากมาย จึงออกอุบายให้คนมาสั่งจองห้องเรียกเก็บแป๊ะเจี๊ยะได้มากแล้วนายอุดมศักดิ์ก็หลบหนีไป ยังไม่ได้ชำระค่าหน้าดินให้จำเลย ถนนก็ยังไม่ได้สร้าง ต่อมาโจทก์มาอ้างกับจำเลยว่าเป็นผู้เช่าห้อง ได้ชำระเงินค่าจองห้องให้นายอุดมศักดิ์ไปแล้วจะขอเข้าอยู่ในห้องพิพาท สามีจำเลยจำโจทก์ได้ว่าโจทก์เคยขอให้นายอุดมศักดิ์พาจำเลยไปจดทะเบียนเช่าให้โจทก์ แต่นายอุดมศักดิ์ไม่ยอม เพราะยังไม่ได้รับชำระเงิน จำเลยจึงไม่ยอมให้โจทก์เข้าอยู่ โจทก์ได้ตกลงกับสามีจำเลยว่าจะตามนายอุดมศักดิ์มาให้ หากตามตัวมาได้สามีจำเลยจะต้องตอบแทนโจทก์โดยไปจดทะเบียนการเช่าและยอมให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องพิพาท ถ้าตามตัวมาไม่ได้ก็ให้เลิกแล้วต่อกัน แล้วโจทก์จำเลยได้พากันไปอำเภอเล่าข้อตกลงให้เจ้าพนักงานฟัง มีการทำสัญญาเช่ากันไว้และปิดประกาศ แล้วโจทก์กับบริวารขนของเข้าอยู่ในห้องพิพาทโดยสามีจำเลยมิได้ยินยอม ต่อมาโจทก์ตามตัวนายอุดมศักดิ์มาไม่ได้ สามีจำเลยขับไล่โจทก์ โจทก์ได้ขนของย้ายออกไป การทำสัญญาเช่าก็โดยเจตนาเพียงจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์โดยวิธีจดทะเบียนเมื่อโจทก์ตามตัวนายอุดมศักดิ์มาได้แล้ว เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนเพราะความผิดของโจทก์ โจทก์จะบังคับจำเลยไม่ได้ โจทก์ใช้กลฉ้อฉลให้สามีจำเลยทำสัญญาเช่าขึ้น สัญญาเช่าท้ายฟ้องจึงเสียไปเพราะความสำคัญผิดและกลฉ้อฉลของโจทก์ ไม่มีผลบังคับ หากบังคับได้โจทก์มีสิทธิ์เพียง ๓ ปีเท่านั้น จำเลยมิได้ทำให้โจทก์เสียหาย จำเลยไม่เคยได้รับเงินของโจทก์ ค่าใช้จ่ายในการปิดประกาศ เจ้าพนักงานเรียกเก็บเพื่อประโยชน์ของโจทก์เอง ค่าปรับปรุงห้องราคา ๑๐๐ บาทเท่านั้น โจทก์ทำเพื่อประโยชน์ของโจทก์เอง โดยไม่ได้รับอนุญาตจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าห้องพิพาทให้โจทก์มีกำหนดเวลา ๑๔ ปี หากจำเลยขัดขืนให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย ถ้าไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าได้ ให้จำเลยใช้เงิน ๕๐,๒๐๐ บาทพร้อมทั้งดอกเบี้ยแก่โจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ที่ขอให้จดทะเบียนการเช่าห้องพิพาท และคำขอให้ใช้เงินช่วยค่าก่อสร้าง ๔๔,๐๐๐ บาทกับค่าปรับปรุงห้อง ๕,๐๐๐ บาทเสีย ส่วนดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในจำนวนเงิน ๑,๒๐๐ บาท ให้คิดแต่วันฟ้องตามโจทก์ขอ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าท้ายฟ้องจริงด้วยความสมัครใจทั้งสองฝ่าย มิใช่ทำขึ้นด้วยกลฉ้อฉลของโจทก์ สัญญาเช่าจึงผูกพันโจทก์จำเลยตามกฎหมาย โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดเวลา ๑๔ ปี และมีข้อความว่าผู้ให้เช่าจะเช่าร่วมกับผู้เช่ายื่นคำร้องขอจดทะเบียนการเช่าภายใน ๗ วัน ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า สัญญาเช่าท้ายฟ้องมีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า ๓ ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนดเวลา ๑๔ ปีไม่ได้ สัญญาเช่าท้ายฟ้องมีผลบังคับเพียง ๓ ปีเท่านั้น ในเรื่องค่าเสียหาย ข้อเท็จจริงฟังได้ว่านายอุดมศักดิ์กับจำเลยตกลงกันให้นายอุดมศักดิ์สร้างห้องแถวบนที่ดินของจำเลยจำนวน ๕๓ ห้อง ด้วยค่าใช้จ่ายของนายอุดมศักดิ์ โดยนายอุดมศักดิ์มีสิทธิ์หาผู้เช่าเองและได้รับประโยชน์เงินกินเปล่าจากผู้เช่า ส่วนจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในห้องแถว ได้เงินค่าหน้าดิน และนายอุดมศักดิ์จะสร้างถนนให้จำเลย แสดงให้เห็นว่าจำเลยกับนายอุดมศักดิ์มีผลประโยชน์ร่วมกัน โจทก์ได้ชำระเงินกินเปล่า ๔๔,๐๐๐ บาทให้แก่นายอุดมศักดิ์ไปแล้ว เงินจำนวนดังกล่าวเป็นผลประโยชน์ร่วมกันของนายอุดมศักดิ์กับจำเลย ซึ่งจำเลยมีส่วนต้องรับผิด เมื่อสัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยทำกันไว้มีกำหนด ๑๔ ปี แม้สัญญาเช่ามีผลบังคับ ๓ ปี และโจทก์มีสิทธิ์ได้ใช้ประโยชน์ในห้องพิพาทภายในระยะเวลานั้น แต่จำเลยมอบห้องพิพาทให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์เพียง ๕ – ๖ เดือน สิทธิ์เรียกร้องของโจทก์เกี่ยวกับเงินจำนวนนี้ย่อมลดลงตามส่วน เห็นสมควรกำหนดให้จำเลยใช้ให้โจทก์เพียง ๔๒,๐๐๐ บาท ส่วนค่าตบแต่งหรือซ่อมแซมห้องพิพาทนั้น โจทก์ทำเพื่อประโยชน์ของโจทก์ โดยจำเลยไม่ยินยอม และตามสัญญาเช่าก็มีข้อสัญญากันว่า หากผู้เช่าต่อเดิมดัดแปลงห้องที่เช่า ยอมยกกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของห้องโดยไม่เรียกร้องค่าทดแทนใด ๆ โจทก์จึงไม่มีสิทธิ์เรียกร้องเงินจำนวนนี้
พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ เป็นว่า ให้จำเลยใช้เงิน ๔๒,๐๐๐ บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
