แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เมื่อข้อความในสัญญาแสดงถึงเจตนาของคู่สัญญาโดยชัดแจ้งว่ามุ่งประสงค์ต่อการซื้อขายที่ดินระหว่างกันเด็ดขาด ไม่มีความตอนใดแสดงให้เห็นถึงเจตนาว่าจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินกันในภายหลัง กล่าวคือคู่สัญญาตกลงซื้อขายที่ดินกันเอง โดยมิได้คำนึงถึงการแบ่งแยกโฉนดและจดทะเบียนโอนที่ดินต่อกันแต่ประการใดกรณีเช่นนี้ ย่อมเป็นผลให้สัญญาดังกล่าวตกเป็นโมฆะเสียเปล่าไปและเมื่อสัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะ เงินราคาที่ดินซึ่งผู้ซื้อชำระต่อกันไปเสร็จแล้ว ผู้ซื้อชอบที่จะเรียกร้องเอาคืนจากผู้ขายได้ในฐานลาภมิควรได้ แต่ผู้ซื้อหามีสิทธิที่จะเรียกร้องเอาค่าเสียหายใด ๆ จากผู้ขายได้ไม่ เพราะมิใช่เป็นผลจากการผิดสัญญา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ ๒ เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ ๒๗๐๐ซึ่งจำเลยที่ ๑ ผู้เป็นสามีซื้อให้เป็นสินส่วนตัวของจำเลยที่ ๒ เมื่อ พ.ศ. ๒๕๐๗จำเลยทั้งสองแบ่งขายที่ดินตามโฉนดดังกล่าวให้โจทก์ ๕๐ ตารางวา ราคา๑๐,๐๐๐ บาท ทำสัญญาจะซื้อขายกันไว้ โจทก์ได้ชำระราคาที่ดินแล้วปลูกบ้านครอบครองในฐานะเจ้าของโดยสงบเปิดเผยตลอดมา โจทก์เคยเตือนจำเลยให้ไปทำการแบ่งแยกโอนโฉนดที่ดินให้โจทก์ จำเลยก็ยังไม่ไปโอนให้ ครั้นเมื่อเดือนกรกฎาคม ๒๕๑๖ โจทก์ได้รับหนังสือบอกล้างสัญญาให้โจทก์ออกจากที่ดิน จึงขอให้จำเลยทั้งสองแบ่งแยกโฉนดให้โจทก์ถ้าไม่ไปทำโอนก็ขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยหากขัดข้องโอนไม่ได้ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ๔๓,๐๐๐ บาท
จำเลยทั้งสองให้การว่า เดิมโจทก์ขออาศัยปลูกบ้านกับจำเลยที่ ๒ต่อมาจำเลยที่ ๒ ป่วย โจทก์จึงขอซื้อที่ดินประมาณ ๕๐ วา แต่เพื่อปิดบังจำเลยที่ ๑ จึงทำหนังสือซื้อขายกันเอง สัญญาซื้อขายจึงเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีอำนาจเรียกร้องเอาค่าเสียหายจากจำเลย
วันนัดพร้อม ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นว่า ๑. สัญญาที่โจทก์ฟ้องเป็นสัญญาจะซื้อขายหรือซื้อขายที่ดินเด็ดขาด ๒. หากเป็นสัญญาจะซื้อขายโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายหรือไม่จำนวนเท่าใด คู่ความรับกันว่า โจทก์กับจำเลยที่ ๒ ได้ทำสัญญาต่อกันตามสำเนาเอกสารท้ายฟ้องและไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินต่อกันตามกฎหมาย ศาลชั้นต้นงดสืบพยานโจทก์จำเลยทั้งสองฝ่ายแล้ววินิจฉัยว่า จำเลยที่ ๑ มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์โจทก์ฟ้องบังคับจำเลยที่ ๑ ไม่ได้ สัญญาตามสำเนาท้ายฟ้องไม่มีข้อความว่าเป็นสัญญาจะซื้อขาย แต่เข้าลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด จึงตกเป็นโมฆะ โจทก์จะฟ้องบังคับจำเลยที่ ๒ ให้ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้ ไม่จำต้องวินิจฉัยตามประเด็นข้อ ๒ ต่อไป พิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นพิจารณาเฉพาะประเด็นข้อ ๒ ต่อไป แล้วพิพากษาใหม่
โจทก์และจำเลยทั้งสองฎีกา
ปัญหาว่า การซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยที่ ๒ เป็นสัญญาจะซื้อขายหรือซื้อขายเด็ดขาด ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสำเนาเอกสารท้ายฟ้อง เห็นได้ว่าข้อความในสัญญาแสดงถึงเจตนาของคู่สัญญาโดยชัดแจ้งว่า มุ่งประสงค์ต่อการซื้อขายที่ดินระหว่างกันเด็ดขาด ไม่มีความตอนใดแสดงให้เห็นถึงเจตนาว่าจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินกันในภายหลังหรือกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือคู่สัญญาตกลงซื้อขายที่ดินกันเอง โดยมิได้คำนึงการแบ่งแยกโฉนด และจดทะเบียนโอนที่ดินต่อกันแต่ประการใดกรณีเช่นนี้ย่อมเป็นผลให้สัญญาดังกล่าวตกเป็นโมฆะเสียเปล่าไปข้อที่โจทก์พยายามโต้เถียงว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งอาจบังคับกันได้ตามกฎหมายเป็นอันฟังไม่ขึ้น
เมื่อฟังว่าสัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะแล้ว ย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด ๆ ขึ้น คู่สัญญาปราศจากข้อผูกพันในอันที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญา เสมือนหนึ่งไม่มีข้อสัญญาต่อกันนั่นเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเงินราคาที่ดินซึ่งชำระต่อกันไปเสร็จแล้ว โจทก์ชอบที่จะเรียกร้องเอาเงินคืนจากจำเลยที่ ๒ ได้ในฐานลาภมิควรได้ โดยถือว่าจำเลยที่ ๒ รับเงินไว้โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ทั้งทำให้โจทก์เป็นฝ่ายเสียเปรียบด้วย โจทก์หามีสิทธิที่จะเรียกร้องเอาค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลยที่ ๒ ได้ไม่ไม่ว่าจะเป็นค่าที่ดินที่สูงขึ้นหรือว่าค่ารื้อถอนและปลูกบ้าน ทั้งนี้ เพราะมิใช่เป็นผลจากการผิดสัญญาแต่ประการใด ฉะนั้น ประเด็นข้อ ๒ จึงตกไป
พิพากษากลับ บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
