แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทให้จำเลยโดยให้จำเลยผ่อนชำระเงินงวดที่เหลือให้แก่ธนาคารต่อไป จำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายครบถ้วนแล้ว ส่วนโจทก์ก็ได้ส่งมอบการครอบครองห้องชุดพิพาทให้จำเลยแล้วเช่นกัน คงเหลือแต่โจทก์ยังมิได้โอนสิทธิในมิเตอร์น้ำประปา มิเตอร์ไฟฟ้า และหมายเลขโทรศัพท์ให้จำเลย ทั้งยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้จำเลยโดยมีกำหนดเวลาในการโอนสิทธิในมิเตอร์น้ำประปา มิเตอร์ไฟฟ้าและหมายเลขโทรศัพท์ให้ภายในวันที่ 11 พฤษภาคม 2543 ซึ่งการโอนสิทธิดังกล่าวย่อมจะทำได้เมื่อจำเลยได้ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทแล้ว โจทก์จึงต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทให้จำเลยในวันดังกล่าวเช่นกัน เมื่อโจทก์มิได้ดำเนินการชำระหนี้ด้วยกระทำการดังกล่าวภายในกำหนดเวลานั้น จำเลยจึงยังไม่ต้องชำระหนี้ตอบแทนด้วยการผ่อนชำระเงินให้แก่ธนาคารตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 จะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหาได้ไม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องชุดพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาทเลขที่ 74/66 ชื่ออาคารชุดเมโทรเพลซ ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 50815 และเลขที่ 51837 ตำบลสี่พระยา (บางรัก) อำเภอบางรัก กรุงเทพมหานคร ได้จดทะเบียนจำนองไว้แก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เมื่อวันที่ 7 เมษายน 2543 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทให้แก่จำเลยในราคา 180,000 บาท แต่จำเลยจะต้องผ่อนชำระหนี้จำนองให้แก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์โดยเริ่มผ่อนงวดแรกเดือนเมษายน 2543 จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ในวันทำสัญญาจำนวน 100,000 บาท ส่วนที่เหลือ 80,000 บาท ตกลงชำระแก่โจทก์วันที่ 15 พฤษภาคม 2543 และโจทก์ตกลงจะโอนสิทธิในมิเตอร์น้ำประปา มิเตอร์ไฟฟ้า และหมายเลขโทรศัพท์แก่จำเลยในวันที่ 11 พฤษภาคม 2543 จำเลยเข้าครอบครองห้องชุดพิพาทในวันทำสัญญา หลังจากทำสัญญาจำเลยมิได้ผ่อนชำระหนี้ให้แก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ตามสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายต้องชำระดอกเบี้ยผิดนัดแก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากห้องชุดพิพาทและชำระค่าเสียหายจำนวน 60,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปกับค่าเสียหายเดือนละ 20,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากห้องชุดของโจทก์และให้จำเลยชำระเงิน 24,975.41 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 19 ต่อปี ของต้นเงิน 901,238.42 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากห้องชุดพิพาท
จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อห้องชุดตามฟ้องโดยชำระเงินในวันทำสัญญา 100,000 บาท และในวันที่ 15 พฤษภาคม 2543 จำนวน 80,000 บาท จำเลยมิได้ประพฤติผิดสัญญา เพราะโจทก์ตกลงจะโอนสิทธิในมิเตอร์น้ำประปา มิเตอร์ไฟฟ้าและหมายเลขโทรศัพท์แก่จำเลยในวันที่ 11 พฤษภาคม 2543 แล้วจำเลยจะผ่อนชำระหนี้ให้แก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์แทน เริ่มงวดแรกเดือนมิถุนายน 2543 เป็นต้นไปจนเสร็จสิ้นตามสัญญา หลังจากนั้นโจทก์จะโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่จำเลย โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายตามฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากห้องชุดเลขที่ 74/66 อาคารชุดเมโทรเพลซ ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 50815 และเลขที่ 51837 ตำบลสี่พระยา (บางรัก) อำเภอบางรัก กรุงเทพมหานคร และให้ชำระค่าเสียหาย 7,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ (ฟ้องวันที่ 25 กรกฎาคม 2543) กับค่าเสียหายเดือนละ 7,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากห้องชุดและส่งมอบห้องชุดดังกล่าวแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,500 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่ไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเลขที่ 74/66 อาคารชุดเมโทรเพลซ ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 50815 และเลขที่ 51837 ตำบลสี่พระยา (บางรัก) อำเภอบางรัก กรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2541 โจทก์ได้จำนองห้องชุดพิพาทไว้แก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นเงิน 1,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 19 ต่อปี ต่อมาวันที่ 7 เมษายน 2543 ได้มีการเขียนบันทึกข้อความไว้ในเอกสารหมาย จ.3 ว่า โจทก์ได้ผ่อนชำระต้นเงินและดอกเบี้ยค่าห้องชุดพิพาทแก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ไปแล้ว 300,000 กว่าบาท ค่าเฟอร์นิเจอร์ที่ตกแต่งไปแล้วประมาณ 360,000 บาท โจทก์ตกลงขายห้องชุดพิพาทแก่จำเลย โดยโจทก์ยกเงินที่ผ่อนมาแล้วกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ให้แก่จำเลย ส่วนหนี้ที่ค้างชำระแก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์นั้นจำเลยจะเป็นผู้ชำระแก่ธนาคารต่อไป โจทก์ตกลงขายเฟอร์นิเจอร์แก่จำเลยเป็นเงิน 180,000 บาท ซึ่งจำเลยได้ชำระเงินแก่โจทก์ในวันที่ 7 เมษายน 2543 แล้ว 100,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 80,000 บาท จำเลยจะจ่ายในวันที่ 15 พฤษาคม 2543 โจทก์จะโอนสิทธิในมิเตอร์น้ำประปา มิเตอร์ไฟฟ้า และหมายเลขโทรศัพท์เป็นชื่อของจำเลยให้เสร็จในวันที่ 11 พฤษภาคม 2543 โดยเอกสารดังกล่าวมีโจทก์และนายอรุณเพื่อนของจำเลยลงลายมือชื่อไว้ โจทก์ได้ส่งมอบห้องชุดพิพาทให้จำเลยครอบครองในวันที่ 7 เมษายน 2543 นั่นเอง หลังจากนั้นในวันที่ 11 พฤษภาคม 2543 โจทก์มิได้โอนสิทธิในมิเตอร์น้ำประปา มิเตอร์ไฟฟ้า และหมายเลขโทรศัพท์ให้แก่จำเลย ส่วนจำเลยได้ชำระเงิน 80,000 บาท แก่โจทก์ในวันที่ 15 พฤษภาคม 2543 แต่จำเลยมิได้ผ่อนชำระเงินให้แก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์
ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่า ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยที่อุทธรณ์ว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทไม่ผูกพันจำเลยเนื่องจากจำเลยมิได้ลงลายมือชื่อในเอกสารหมาย จ.3 และการชำระเงิน 180,000 บาท แก่โจทก์มิใช่เป็นเงินค่ากรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า จำเลยให้การยอมรับว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทจากโจทก์และได้ชำระเงินในวันทำสัญญาจำนวน 100,000 บาท ส่วนอีก 80,000 บาท ได้ชำระให้โจทก์ในวันที่ 15 พฤษภาคม 2543 อุทธรณ์ของจำเลยดังกล่าวจึงนอกเหนือคำให้การ ถือว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นทั้งมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่จำเลยจะยกขึ้นอุทธรณ์ได้จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 225 วรรคหนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยข้อนี้ชอบแล้ว ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น
ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อสุดท้ายว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทซึ่งติดจำนองอยู่แก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 ข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยได้ชำระเงินจำนวน 180,000 บาท ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายครบถ้วนแล้ว ส่วนโจทก์ก็ได้ส่งมอบการครอบครองห้องชุดพิพาทให้จำเลยแล้วเช่นกัน คงเหลือแต่โจทก์ยังมิได้โอนสิทธิในมิเตอร์น้ำประปามิเตอร์ไฟฟ้า และหมายเลขโทรศัพท์ให้จำเลย ทั้งยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้จำเลย โดยมีกำหนดเวลาในการโอนสิทธิในมิเตอร์น้ำประปา มิเตอร์ไฟฟ้า และหมายเลขโทรศัพท์ให้ภายในวันที่ 11 พฤษภาคม 2543 ซึ่งการโอนสิทธิดังกล่าวย่อมจะทำได้เมื่อจำเลยได้ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทแล้ว โจทก์จึงต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทให้จำเลยในวันที่ 11 พฤษภาคม 2543 เช่นกัน เมื่อโจทก์มิได้ดำเนินการชำระหนี้ด้วยกระทำการดังกล่าวภายในกำหนดเวลานั้น จำเลยจึงยังไม่ต้องชำระหนี้ตอบแทนด้วยการผ่อนชำระเงินให้แก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ตามมาตรา 369 กรณีจะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหาได้ไม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องชุดพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย”
พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย โดยกำหนด ค่าทนายความรวม 10,000 บาท คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เรียกเกินมาแก่จำเลยจำนวน 1,550 บาท
