แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าซื้อระบุว่า เมื่อผู้เช่าซื้อชำระราคาที่ดินครบถ้วนแล้วผู้ให้เช่าซื้อจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้เช่าซื้อทันที หากบิดพลิ้วให้ปรับเป็นสองเท่า ดังนี้ เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินครบถ้วนแล้วจำเลยไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ทันทีได้ จึงตกเป็นฝ่ายผิดนัดโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเบี้ยปรับได้ ข้ออ้างที่ว่าทางราชการแบ่งแยกที่ดินไม่เสร็จจึงไม่สามารถโอนให้โจทก์ได้นั้น เมื่อได้ความว่าจำเลยขอแบ่งแยกที่ดินหลังจากโจทก์ชำระราคาครบถ้วนแล้ว เช่นนี้ ไม่เป็นเหตุที่จำเลยจะยกขึ้นอ้างให้ตนพ้นความรับผิดตามสัญญาเช่าซื้อได้
ย่อยาว
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้เงิน 78,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยให้โจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า “ข้อเท็จจริงตามคำฟ้อง คำให้การและที่โจทก์และจำเลยทั้งสองนำสืบรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2511 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 515 เลขที่ดิน 21 ตำบลบางเมือง อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ แปลงหมายเลขที่ 526 และ 527 จำนวนเนื้อที่ประมาณ 60 ตารางวา ในราคา 39,000 บาท ซึ่งเป็นราคาค่าที่ดิน 19,500 บาท ค่าทำถนน น้ำประปาและไฟฟ้าเป็นเงิน 19,500 บาท โดยชำระในวันทำสัญญาเช่าซื้อเป็นเงิน600 บาท และผ่อนชำระเดือนละ 600 บาท ภายในวันที่ 5 ของเดือน เริ่มตั้งแต่เดือนตุลาคม 2511 เป็นต้นไป โจทก์ได้ชำระค่าเช่าซื้อที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสองเสร็จสิ้นเมื่อวันที่ 5 มกราคม 2517 ปรากฏว่าจำเลยทั้งสองไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ และจำเลยทั้งสองยังมิได้ทำถนนลาดยางชั้นหนึ่ง สายเมนน้ำประปาและสายเมนไฟฟ้าให้แก่โจทก์ตามสัญญาเช่าซื้อ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลยทั้งสอง และให้จำเลยทั้งสองคืนเงินและชำระเบี้ยปรับสองเท่ารวมเป็นเงิน 78,000 บาท ให้โจทก์
ปัญหาที่จะวินิจฉัยในชั้นฎีกามีว่า ข้อเรียกร้องดังกล่าวของโจทก์นั้นฟังได้หรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ตามสัญญาเช่าซื้อข้อ 6 ว่า เมื่อผู้เช่าซื้อได้นำเงินค่าที่ดินชำระให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อครบถ้วนตามสัญญาแล้ว ที่ดินตามสัญญานี้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่าซื้อทันที โดยผู้ให้เช่าซื้อจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้เช่าซื้อทันที ณ หอทะเบียนที่ดิน สำหรับค่าใช้จ่ายในการแบ่งแยกโฉนดและค่าธรรมเนียมการโอน ผู้ให้เช่าซื้อออกให้ทั้งสิ้น หากผู้ให้เช่าซื้อบิดพลิ้วไม่ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้เช่าซื้อตามสัญญาผู้ให้เช่าซื้อยินยอมให้ผู้เช่าซื้อปรับได้ถึงสองเท่าของเงินที่ชำระให้แล้ว “ดังนี้ จำเลยทั้งสองจึงต้องมีหน้าที่จัดการแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้แล้วเสร็จก่อนโดยเร็วพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ทันทีในเมื่อโจทก์ได้ชำระค่าเช่าซื้อให้จำเลยครบถ้วนตามสัญญาเช่าซื้อ แต่เมื่อปรากฏว่าโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้จำเลยทั้งสองครบถ้วน จำเลยทั้งสองไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ทันทีได้ จำเลยทั้งสองจึงเป็นฝ่ายผิดนัดชำระหนี้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อและเรียกเบี้ยปรับตามสัญญาเช่าซื้อจากจำเลยทั้งสองได้ จำเลยทั้งสองฎีกาอ้างว่า ทางราชการยังแบ่งแยกที่ดินไม่เสร็จ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ จำเลยทั้งสองจึงไม่ได้ผิดนัดชำระหนี้นั้น ฟังไม่ขึ้น เพราะจำเลยทั้งสองยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการเมื่อเดือนเมษายน 2517 ซึ่งเป็นเวลาภายหลังจากโจทก์ได้ชำระค่าเช่าซื้อให้จำเลยทั้งสองครบถ้วนแล้ว จึงไม่เป็นเหตุที่จำเลยทั้งสองจะยกขึ้นกล่าวอ้างให้ตนพ้นความรับผิดตามสัญญาเช่าซื้อได้”
พิพากษายืน
