แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ก่อนโจทก์ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลว. เจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าโดยให้จำเลยที่ 1ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นระยะเวลา 20 ปี เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวตกเป็นของ ว. แต่ข้อตกลงการเช่าดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง ว. กับจำเลยที่ 1 เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วย จำเลยที่ 1จึงไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้ต้องรื้อถอนออกไป จำเลยที่ 2 แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 มีกำหนด 20 ปี เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์แล้ว จึงต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1 ต้องออกไปด้วยกรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่า โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 28482 โดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลที่ดินแปลงดังกล่าวมีสิ่งปลูกสร้างคือ ตึกแถวเลขที่ 40/5ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้ครอบครองอยู่อาศัย โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวและให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์แล้วแต่ยังคงเพิกเฉย ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์ให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์กับส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไปและให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 10,000 บาทนับจากวันถัดวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะรื้อถอนตึกแถวและจำเลยทั้งสองได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์แล้วเสร็จ
จำเลยทั้งสองให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1กับนายวัฒนะชัยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาโจทก์ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวโดยทราบอยู่แล้ว จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าว ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวออกจากที่ดินโจทก์ และให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์ และส่งมอบที่ดินให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามมิให้จำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์อีกต่อไปกับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1จะรื้อถอนตึกแถวและจำเลยทั้งสองได้ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลล่างว่า ที่ดินพิพาทที่โจทก์ซื้อมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล เดิมเป็นของนายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์ ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่า มีกำหนด 20 ปี ครบกำหนดวันที่ 20 มิถุนายน 2540โดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทมีสิทธินำตึกแถวบนที่ดินพิพาทให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ 20 ปี ครบกำหนดตามสัญญาแล้วจำเลยที่ 1 ตกลงให้ตึกแถวบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายวัฒนะชัยดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยที่ 2 ได้ช่วยออกค่าก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทพร้อมขอเช่าตึกแถวบนที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1 มีกำหนด 20 ปี ด้วย การทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ปัญหาจะต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อแรกของจำเลยทั้งสองที่ว่า โจทก์จะฟ้องให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทและจำเลยทั้งสองจะต้องขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์ได้หรือไม่ จากข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้นซึ่งรับฟังได้ว่า ก่อนที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้น นายวัฒนะชัยเจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าโดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทที่เช่าและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นระยะเวลา 20 ปี โดยเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่ข้อตกลงการเช่าดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1กับนายวัฒนะชัยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าระหว่างนายวัฒนะชัยกับจำเลยที่ 1ดังกล่าวมาแล้วจึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายวัฒนะชัยเจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมกับจำเลยที่ 1 เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1 แม้จำเลยที่ 1 จะอ้างว่าโจทก์ทราบข้อสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์ เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วย ทั้งนี้ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 655/2508ระหว่างนายสังวล เอี่ยมลิ้ม โจทก์ นายหวาน อ่อนตามธรรม ที่ 1นางทับ อ่อนตามธรรม ที่ 2 จำเลย ฉะนั้นเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะให้ตึกแถวนั้นคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้ จำเลยที่ 1 จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป ส่วนเสียหายอย่างใดจำเลยที่ 1 ก็จะต้องไปว่ากล่าวเอาแก่เจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมซึ่งเป็นคู่สัญญากับตนต่อไป
สำหรับจำเลยที่ 2 นั้น แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1มีกำหนด 20 ปี ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์แล้ว จึงต้องถือว่าจำเลยที่ 2เป็นบริวารของจำเลยที่ 1 ต้องออกไปด้วย กรณีไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้น โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
