แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเลยที่ 1 มีมติให้ก่อสร้างอาคารสำนักงานนิติบุคคลในที่ดินอันเป็นสวนสาธารณะโดยสมาชิกของโครงการหมู่บ้านจัดสรรเสียงส่วนใหญ่เห็นชอบด้วยก็ตาม แต่ก็มีสมาชิกคัดค้านถึง 25 ราย การก่อสร้างอาคารดังกล่าวนอกจากเป็นการใช้สาธารณูปโภคคนละประเภทยังเป็นการขัดต่อวัตถุประสงค์ในการใช้สาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรได้จดทะเบียนไว้ ทั้งยังเป็นการขัดต่อ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44 วรรคหนึ่ง (1) ประกอบมาตรา 43 วรรคหนึ่ง ที่ระบุให้หน้าที่ของจำเลยที่ 1 ที่ได้รับมอบที่ดินสวนสาธารณะจากผู้จัดสรรที่ดิน จะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวที่มีอยู่แล้วให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และยังทำให้สภาพสวนสาธารณะเปลี่ยนแปลงไป พื้นที่สวนสาธารณะต้องลดลง ถือได้ว่าประโยชน์แห่งภาระจำยอมในการใช้สอยที่ดินดังกล่าวลดไปหรือเสื่อมความสะดวก แม้จำเลยที่ 1 จะอ้างว่าเป็นการกระทำเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่สมาชิกโดยส่วนรวม แต่ทั้งนี้สวนสาธารณะดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินทุกแปลงในโครงการ การเปลี่ยนแปลงการใช้สาธารณูปโภคจะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมของที่ดินบางแปลงลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไป ย่อมมิอาจกระทำได้
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสี่ฟ้องขอให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งเพิกถอนมติที่ประชุมคณะกรรมการหมู่บ้านชวนชื่นลาดพร้าว ครั้งที่ 11/2550 ลงวันที่ 11 พฤศจิกายน 2550 และครั้งที่ 12/2550 ลงวันที่ 1 ธันวาคม 2550 และให้บังคับจำเลยทั้งสิบสองระงับการก่อสร้างอาคารอเนกประสงค์หรือสำนักงานนิติบุคคลจำเลยที่ 1 ลงบนที่ดินโฉนดเลขที่ 6683 ตำบลลาดพร้าว อำเภอลาดพร้าว กรุงเทพมหานคร กับให้จำเลยทั้งสิบสองร่วมกันรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว และปรับสภาพที่ดินให้คืนสู่สภาพเดิมโดยให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 12 เป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายหรือให้โจทก์ทั้งสี่รื้อถอนโดยให้จำเลยทั้งสิบสองเสียค่าใช้จ่าย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสิบสอง
จำเลยที่ 1 ถึงที่ 9 ที่ 11 และที่ 12 ให้การขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 10 ขาดนัดยื่นคำให้การ
ระหว่างพิจารณา โจทก์ทั้งสี่ขอถอนฟ้องจำเลยที่ 10 ศาลชั้นต้นอนุญาต จำหน่ายคดีโจทก์ทั้งสี่เฉพาะจำเลยที่ 10 ออกจากสารบบความ และโจทก์ที่ 4 ถึงแก่ความตาย ไม่มีผู้ใดเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งจำหน่ายคดีในส่วนของโจทก์ที่ 4 ออกจากสารบบความ
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนมติที่ประชุมคณะกรรมการหมู่บ้านชวนชื่นลาดพร้าว ครั้งที่ 11/2550 ลงวันที่ 11 พฤศจิกายน 2550 และครั้งที่ 12/2550 ลงวันที่ 1 ธันวาคม 2550 ให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 9 ที่ 11 และที่ 12 ร่วมกันรื้อถอนอาคารอเนกประสงค์หรืออาคารสำนักงานบนที่ดินโฉนดเลขที่ 6683 ตำบลลาดพร้าว อำเภอลาดพร้าว กรุงเทพมหานคร และปรับสภาพที่ดินให้คืนสู่สภาพเดิม โดยให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 9 ที่ 11 และที่ 12 เป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก กับให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 9 ที่ 11 และที่ 12 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 โดยกำหนดค่าทนายความ 15,000 บาท
จำเลยที่ 1 ถึงที่ 9 ที่ 11 และที่ 12 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 ว่า มติที่ประชุมคณะกรรมการของจำเลยที่ 1 ครั้งที่ 11/2550 และที่ 12/2550 ดังกล่าวชอบหรือไม่ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่าสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดิน ได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ และตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่องกำหนดนโยบายจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ซึ่งอาศัยอำนาจตามความในมาตรา 8 (1) และมาตรา 16 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ข้อ 5.3 บัญญัติว่า ผู้จัดสรรที่ดินต้องกันพื้นที่ไว้เพื่อจัดทำสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ดังนี้ (1) สวน สนามเด็กเล่นและหรือสนามกีฬาโดยคำนวณจากพื้นที่จัดจำหน่ายไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ดังนั้นบริษัทมั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) ผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่ต้องกันพื้นที่ไว้เพื่อจัดทำสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ และพื้นที่ส่วนที่กันไว้ดังกล่าวให้ตกอยู่ในภาระจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทั้งหมด ซึ่งบริษัทมั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) ได้กันที่ดินโฉนดเลขที่ 3425, 6683 และ 6342 ให้เป็นถนนภายในหมู่บ้าน สวนสาธารณะ และอาคารสำนักงานนิติบุคคล ตามลำดับ โดยได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินระบุไว้โดยชัดแจ้งในสารบัญจดทะเบียนของที่ดินแต่ละแปลงตามสำเนาโฉนดที่ดิน ที่ดินทั้งสามแปลงดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงในโครงการทั้งหมด โดยผู้จัดสรรมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว แต่ต่อมาเมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลจำเลยที่ 1 หน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินตามกฎหมายดังกล่าวย่อมตกเป็นของจำเลยที่ 1 จากนั้นคณะกรรมการของจำเลยที่ 1 มีมติให้ย้ายสถานที่ก่อสร้างอาคารสำนักงานนิติบุคคลจากที่ดินโฉนดเลขที่ 6342 มาก่อสร้างในที่ดินโฉนดเลขที่ 6683 ซึ่งผู้จัดสรรได้กันและจดทะเบียนให้เป็นสวนสาธารณะ แม้สมาชิกของโครงการหมู่บ้านจัดสรรจะมีมติโดยเสียงส่วนใหญ่เห็นชอบด้วยก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาจากภาพถ่ายปรากฏว่าผู้จัดสรรที่ดินได้ดำเนินการจัดทำเป็นสวนสาธารณะในที่ดินดังกล่าวแล้ว โดยปลูกต้นไม้ทั้งต้นไม้เล็กและต้นไม้ใหญ่ สร้างความร่มรื่น การที่คณะกรรมการของจำเลยที่ 1 มีมติให้ก่อสร้างอาคารสำนักงานนิติบุคคลในที่ดินอันเป็นสวนสาธารณะ การก่อสร้างอาคารดังกล่าว นอกจากเป็นการใช้สาธารณูปโภคคนละประเภทยังเป็นขัดต่อวัตถุประสงค์ในการใช้สาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรได้จดทะเบียนไว้ ทั้งยังเป็นการขัดต่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 44 วรรคหนึ่ง (1) ที่ระบุให้หน้าที่ของจำเลยที่ 1 ที่ได้รับมอบที่ดินสวนสาธารณะจากผู้จัดสรรที่ดิน จะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวที่มีอยู่แล้วให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และยังทำให้สภาพสวนสาธารณะเปลี่ยนแปลงไป พื้นที่สวนสาธารณะต้องลดลง ถือได้ว่าประโยชน์แห่งภาระจำยอมในการใช้สอยที่ดินดังกล่าวลดไปหรือเสื่อมความสะดวก แม้จำเลยที่ 1 จะอ้างว่าเป็นการกระทำเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่สมาชิกโดยส่วนรวม แต่ทั้งนี้สวนสาธารณะดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินทุกแปลงในโครงการ การเปลี่ยนแปลงการใช้สาธารณูปโภคจะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมของที่ดินบางแปลงลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไป ย่อมมิอาจกระทำได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งปรากฏว่ามีสมาชิกคัดค้านการเปลี่ยนแปลง 25 ราย นอกจากนี้ปรากฏว่าโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในราคาสูงกว่าที่ดินแปลงอื่น เนื่องจากที่ดินของโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 อยู่ใกล้กับสวนสาธารณะ โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 ต้องการความร่มรื่นและความสวยงามของธรรมชาติในสวนสาธารณะ ดังนั้น มติที่ประชุมคณะกรรมการของจำเลยที่ 1 ครั้งที่ 11/2550 และครั้งที่ 12/2550 จึงเป็นมติที่มิชอบ และขัดต่อเจตนารมณ์ของกฎหมาย จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ถึงที่ 9, ที่ 11 และที่ 12 ในฐานะกรรมการของจำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดต่อโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 โดยการร่วมกันรื้อถอนอาคารสิ่งปลูกสร้างในที่ดินโฉนดเลขที่ 6683 และปรับที่ดินให้คืนสู่สภาพเดิม ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 ฟังขึ้น
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลอุทธรณ์และศาลฎีกาให้เป็นพับ
