แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นหุ้นส่วนผู้จัดการของห้างจำเลยที่ 1เช่าที่ดินของ ม.มาปลูกสร้างโรงเรียน แล้วจำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายฝากอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์แก่โจทก์ และจำเลยที่ 1 ที่ 2 ทำสัญญาเช่าอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์จากโจทก์ โดยมีข้อตกลงว่าหากไม่ไถ่คืนยอมให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยที่ 2 กับ ม.เจ้าของที่ดินตกเป็นของโจทก์ ครบกำหนดจำเลยที่ 1ไม่ไถ่คืน อาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์ตกเป็นของโจทก์ แต่ข้อตกลงที่จำเลยที่ 2 ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ไม่มีผลให้สิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ผู้เช่าโอนไปยังโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ดินหรือค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยทั้งสอง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 2 เช่าที่ดินจากนายมนตรีมีกำหนด12 ปี ค่าเช่าเป็นรายเดือน และต้องเสียภาษีบำรุงท้องที่ให้แก่ผู้ให้เช่า เมื่อวันที่ 12 เมษายน 2528 จำเลยที่ 1 ที่ 2 ทำสัญญาขายฝากอาคารเลขที่ 1666/1 1666/3 และ 1666/4 ซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินดังกล่าว พร้อมทรัพย์สินตามบัญชีท้ายฟ้อง ไว้แก่โจทก์มีกำหนด 1 ปี และได้ทำสัญญาเช่าอาคารและทรัพย์สินที่ขายฝากแก่โจทก์มีกำหนด 1 ปี โดยตกลงว่าหากไม่ทำการไถ่ถอนการขายฝาก จำเลยที่ 1 ที่ 2 ตกลงให้สิทธิการเช่าที่ดินตกเป็นของโจทก์ มีจำเลยที่ 3 เป็นผู้ค้ำประกัน ครบกำหนดขายฝากจำเลยที่ 1 ที่ 2 ไม่ไถ่ถอนและยังคงเช่าทรัพย์สินดังกล่าวตลอดมา โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 เพิกเฉย ขอให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารของโจทก์ และส่งมอบทรัพย์สินกับการครอบครองทรัพย์สินดังกล่าวรวมทั้งสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์ และชำระเงิน 302,630 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีจนกว่าจะชำระเสร็จ กับค่าเสียหายเดือนละ 47,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคาร ให้จำเลยส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าหากไม่สามารถส่งมอบได้ให้ชดใช้ราคา
จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยได้ใช้สิทธิไถ่ถอนการขายฝากแล้วโจทก์ไม่ยอม สัญญาเช่าที่ดินระหว่างนายมนตรีกับจำเลยที่ 2เป็นการเฉพาะตัว โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 และที่ 2ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารตามฟ้อง พร้อมส่งมอบอาคารดังกล่าวและทรัพย์สินอุปกรณ์การเรียนที่จำเลยที่ 1 และที่ 2เช่าจากโจทก์ให้แก่โจทก์ หากไม่สามารถส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นอุปกรณ์การเรียนให้แก่โจทก์ได้ ให้ใช้ราคาเป็นเงิน 500,000 บาทให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ชำระเงินจำนวน 199,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 จะส่งมอบอาคารที่เช่าให้แก่โจทก์เรียบร้อยคำขอนอกจากนี้ให้ยก ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 3
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า เฉพาะค่าเช่าที่ค้างชำระค่าภาษีโรงเรือน และค่าปรับ ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ชำระแก่โจทก์รวมเป็นเงิน 229,000 บาท หากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ชำระเงินจำนวนนี้และหนี้อื่นตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยที่ 3 ชำระแทนจนครบ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ดินกับค่าเสียหาย และมีสิทธิเข้าครอบครองที่ดินแทนจำเลยหรือไม่ เห็นว่าที่ดินพิพาทเป็นของนายมนตรี และให้จำเลยที่ 2 เช่าเพื่อปลูกสร้างโรงเรียนพณิชยการ เมื่อได้ปลูกสร้างอาคารเรียบร้อยแล้ว จำเลยที่ 1 ได้ขายฝากอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์ให้แก่โจทก์มีกำหนด 1 ปี จำเลยที่ 1 ไม่ไถ่คืนภายในกำหนด อาคารและอุปกรณ์ที่ขายฝากจึงตกเป็นของโจทก์ แต่สิทธิในการเรียกค่าเช่าที่ดิน หรือค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าที่ดิน ย่อมเป็นของนายมนตรีที่จะเรียกร้องจากจำเลยที่ 2 ผู้เป็นคู่สัญญากับนายมนตรี สิทธิเรียกร้องที่จะให้ชำระค่าเช่าที่ดินหรือค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าที่ดิน นายมนตรีมิได้โอนให้แก่โจทก์เลย ลำพังแต่เพียงข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 ยอมให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับนายมนตรีตกเป็นของโจทก์เป็นข้อตกลงของโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ไม่ผูกพันนายมนตรีแต่ประการใด เพราะนายมนตรีมิได้ตกลงให้สิทธิที่จะได้รับค่าเช่าหรือค่าเสียหายตกเป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ดินหรือค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าที่ดิน ส่วนสิทธิที่จะครอบครองที่ดินที่เช่าแทนจำเลยที่ 2 นั้น แม้โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำสัญญาตกลงให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2กับนายมนตรีตกเป็นของโจทก์ จำเลยที่ 2 ผู้เช่าจะต้องโอนสิทธิให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ที่กำหนดว่า”ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า” เมื่อพิเคราะห์สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับนายมนตรีตามเอกสารหมาย จ.14 ได้กำหนดไว้ในข้อ 7 ไม่ให้ผู้เช่านำไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงเว้นแต่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรจึงเห็นได้ว่าในเรื่องการโอนการเช่า ไม่มีข้อตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับนายมนตรีแต่อย่างใด จำเลยที่ 1 หรือจำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิที่จะทำการโอนโดยพลการ เมื่อกระทำไปโดยไม่มีอำนาจ โจทก์จึงไม่ได้รับโอนสิทธิการเช่า จึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยที่ 1 และที่ 2 ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน
