แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่พิพาทกำหนดให้ผู้จะซื้อทำการไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทจากธนาคารเป็นเงิน 4,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยที่ค้างชำระ แล้วผู้จะซื้อต้องลงทุนปลูกตึกแถวอาคารพาณิชย์บนที่ดินที่จะซื้อเพื่อตัดขายทั้งที่ดินและตึกแถว เมื่อขายได้แล้วจึงจะชำระราคาที่ดินพิพาททั้งระบุด้วยว่าผู้จะซื้อต้องชำระหนี้ที่ผู้จะขายเป็นหนี้บุคคลภายนอกอยู่อีกจำนวนหนึ่ง สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนกันยิ่งกว่าสัญญาจะซื้อจะขายกันธรรมดา ฐานะของผู้จะซื้อและผู้จะขายเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน
หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทวันเดียว ผู้จะซื้อก็ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับบุคคลภายนอก ตกลงกันให้บุคคลภายนอกชำระเงินค่าที่ดินพิพาทแก่ผู้จะซื้อ(กำหนดราคาไว้สูงกว่าที่ผู้จะซื้อตกลงไว้กับผู้จะขาย) บุคคลภายนอกยอมรับว่าสัญญาที่ทำกับผู้จะซื้อเป็นการซื้อขายสิทธิกันสัญญาระหว่างบุคคลภายนอกกับผู้จะซื้อจึงไม่ใช่การซื้อขายที่ดินพิพาทกันโดยตรง มีลักษณะเป็นการโอนสิทธิเรียกร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306 เพราะผู้จะซื้อเป็นลูกหนี้ผู้จะขายอยู่ แต่จะโอนสิทธิเรียกร้องของตนให้บุคคลอื่นต่อไปโดยใช้วิธีการโอนแบบโอนสิทธิเรียกร้องธรรมดาไม่ได้ กรณีนี้เป็นการแปลงหนี้ใหม่ด้วยเปลี่ยนตัวลูกหนี้ซึ่งจะต้องมีการทำสัญญากันระหว่างเจ้าหนี้คือผู้จะขายกับลูกหนี้คนใหม่คือบุคคลภายนอกเมื่อบุคคลภายนอกกับผู้จะขายไม่ได้ทำสัญญากันใหม่หนี้ใหม่ก็ไม่เกิด บุคคลภายนอกไม่มีนิติสัมพันธ์กับผู้จะขาย บุคคลภายนอกจะฟ้องบังคับให้ผู้จะขายส่งมอบที่ดินให้ผู้จะขายเพื่อปลูกสร้างอาคารไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 2033 และโฉนด3311 ตำบลรองเมือง อำเภอปทุมวัน กรุงเทพมหานคร เนื้อที่รวมกัน 3 ไร่ 30 ตารางวา เมื่อวันที่ 8 ธันวาคม 2513 จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดทั้งสองแปลงให้จำเลยที่ 2 เป็นเงิน 20,295,000 บาท โดยในสัญญาข้อ 7 ระบุว่าผู้ขายยินยอมให้ถือหนังสือสัญญาฉบับนี้เป็นใบมอบอำนาจให้ผู้ซื้อทำนิติกรรมขายที่ดินทั้งสองโฉนดได้ ต่อมาวันที่ 9 ธันวาคม 2513 จำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์เป็นเงิน 23,295,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินมัดจำให้จำเลยที่ 2 ไปแล้ว 1,500,000 บาท เมื่อทำสัญญาแล้วโจทก์ได้ให้จำเลยที่ 1 ทำหนังสือรับรองให้โจทก์ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดินที่จะซื้อขายได้ และได้จ้างจำเลยที่ 2 ทำการรื้อถอนอาคารบ้านเรือนของจำเลยที่ 1 เพื่อลงมือก่อสร้าง แต่ไม่ได้รับความร่วมมือจากจำเลยที่ 1 โจทก์ต้องรอคอยการรื้อถอนตลอดมาต่อมาต้นเดือนกรกฎาคม 2516 โจทก์ได้ทราบว่าที่ดินรายพิพาททั้งสองโฉนดนี้ได้มีผู้ปลูกสร้างตึกแถวและแบ่งที่ดินเป็นแปลง ๆ รวม 61 แปลง จำเลยที่ 1 ได้โอนขายที่ดินไปแล้ว 47 แปลง คงเหลืออยู่เพียง 14 แปลง ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่สามารถปลูกสร้างอาคารในที่ดินรายพิพาทได้ หากจำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญากับโจทก์แล้ว โจทก์ก็จะปลูกสร้างอาคารในที่ดินรายพิพาทและขายได้กำไรเป็นเงินทั้งสิ้น 8,150,000 บาท เมื่อรวมกับค่ามัดจำ 1,500,000บาท ที่จำเลยที่ 2 รับไปจากโจทก์แล้วเป็นเงินทั้งสิ้น 9,650,000 บาท จึงขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสองส่งมอบที่ดินโฉนดที่ 2033 และ 3311 รายพิพาทให้แก่โจทก์เพื่อปลูกสร้างอาคารตามสัญญา และรับเงินที่ค้างชำระจากโจทก์จำนวน 21,795,000 บาท หากจำเลยทั้งสองไม่สามารถปฏิบัติได้ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้เงิน 9,650,000 บาทให้แก่โจทก์
จำเลยที่ 1 ให้การว่า เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 2033, 3311 และเคยทำสัญญาจะขายที่ดินดังกล่าวให้กับจำเลยที่ 2 จริง แต่ได้เลิกสัญญากันไปแล้ว จำเลยที่ 1 จึงได้ทำสัญญาขายที่ดินทั้งสองแปลงให้นายสง่า ๆ ได้ก่อสร้างอาคาร 4 ชั้นครึ่ง จำนวน 61 คูหา และได้แบ่งขายไปเกือบจะหมดแล้วจำเลยที่ 2 และโจทก์ซึ่งอยู่ใกล้ ๆ สถานที่ก่อสร้างก็มิได้ทักท้วง จำเลยที่ 1 ไม่มีนิติสัมพันธ์กับโจทก์ จำเลยที่ 1 ไม่เคยทำหนังสือรับรองให้โจทก์ปลูกสร้างอาคารได้
จำเลยที่ 2 ให้การว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดที่ 2033 และ 3311 ไว้กับจำเลย แล้วจำเลยที่ 2 ทำสัญญาจะขายที่ดิน 2 โฉนดให้โจทก์ โจทก์จ้างจำเลยที่ 2 ให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพิพาท แต่จำเลยที่ 1 ขอให้รอไปก่อนอย่าเพิ่งรื้อถอน ต่อมาจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 เลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโดยจำเลยที่ 1 ยอมชดใช้ค่าเสียหายให้จำเลยที่ 2 เป็นเงิน 4,300,000บาท จำเลยที่ 1 ชำระเงินให้แล้ว 300,000 บาท แล้วไม่ชำระอีก
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงิน 4,300,000 บาท เงินจำนวนนี้ให้จำเลยที่ 1 รับผิดในวงเงิน 4,000,000 บาท ที่เหลือให้จำเลยที่ 2 รับผิด กับให้จำเลยที่ 2 คืนเงินมัดจำ 1,500,000 บาทแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ให้ยกฟ้องโจทก์ เฉพาะจำเลยที่ 1 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 8 ธันวาคม 2513 จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดที่ 2033 และโฉนดที่ 3311 ให้แก่จำเลยที่ 2 เป็นเงิน 20,295,000 บาท วันรุ่งขึ้นจำเลยที่ 2 ก็ทำสัญญาจะขายที่ดินทั้งสองแปลงให้โจทก์เป็นเงิน 23,295,000 บาท สำหรับปัญหาที่ว่าสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 จะมีผลผูกพันจำเลยที่ 1 หรือไม่นั้น เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 ที่ 2 ตกลงให้จำเลยที่ 2 ไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทจากธนาคารเป็นเงิน 4,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย ทั้งจำเลยที่ 2 จะเป็นผู้ลงทุนปลูกตึกแถวอาคารพาณิชย์บนที่ดินเพื่อตัดขายทั้งที่ดินและตึกแถว เมื่อขายได้แล้วจึงจะชำระราคาที่ดิน นอกจากนี้จำเลยที่ 2 ยังตกลงยอมชำระหนี้ให้แก่บุคคลภายนอกแทนจำเลยที่ 1 อีกสองราย สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนกันยิ่งกว่าสัญญาจะซื้อจะขายกันธรรมดา ฐานะของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่างเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 นั้นตัวโจทก์เองเบิกความว่าเป็นการซื้อขายสิทธิกัน สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 จึงไม่ใช่เป็นการซื้อขายที่ดินพิพาทกันโดยตรง แท้จริงเป็นการโอนสิทธิตามสัญญาอันมีลักษณะเป็นการโอนสิทธิเรียกร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306 โดยเหตุที่จำเลยที่ 2 เป็นลูกหนี้ของจำเลยที่ 1 อยู่ตามสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยที่ 2 ย่อมจะโอนสิทธิเรียกร้องของตนให้แก่บุคคลอื่นต่อไปโดยใช้วิธีการโอนแบบโอนสิทธิเรียกร้องธรรมดาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306 ไม่ได้ ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 2472 – 2474/2519 กรณีเป็นเรื่องแปลงหนี้ใหม่ด้วยเปลี่ยนตัวลูกหนี้ซึ่งจะต้องมีการทำสัญญากันระหว่างเจ้าหนี้ คือจำเลยที่ 1 กับลูกหนี้คนใหม่คือโจทก์จึงจะมีผลผูกพันเจ้าหนี้คือจำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์กับจำเลยที่ 1 ไม่ได้มีการทำสัญญากันใหม่ หนี้ใหม่ก็ไม่เกิดขึ้น โจทก์จึงไม่มีนิติสัมพันธ์กับจำเลยที่ 1 ไม่เกิดอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบที่ดินรายพิพาทให้แก่โจทก์เพื่อปลูกสร้างอาคารตามสัญญาได้
