แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
การที่จำเลยที่1ออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้ ว. เจ้าของที่ดินเดิมและ ว. ยินยอมให้จำเลยที่1นำตึกแถวดังกล่าวไปให้จำเลยที่2เช่ามีกำหนด20ปีสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่าง ว. กับจำเลยที่1ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่สัญญาส่วน ข้อตกลงที่ว่าเมื่อครบกำหนด20ปีแล้วให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ว. แต่ข้อตกลงดังกล่าวมิได้นำไปจดทะเบียนสิทธิเป็นสิทธิเหนือพื้นดินจึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างคู่สัญญาเท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์ผู้ซื้อที่ดินซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่1แม้โจทก์ทราบสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยินยอมตกลงกับจำเลยที่1ด้วย ส่วนจำเลยที่2นั้นแม้จะ จดทะเบียนการเช่าตึกแถวกับจำเลยที่1มีกำหนด20ปีก็ตามแต่เมื่อจำเลยที่1ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์ได้แล้วต้องถือว่าจำเลยที่2เป็น บริวารของจำเลยที่1จึงต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์เช่นเดียวกัน
ย่อยาว
โจทก์ ฟ้อง ว่า โจทก์ ซื้อ ที่ดิน โฉนด เลขที่ 28483 ได้ จาก การขายทอดตลาด ของ เจ้าพนักงาน บังคับคดี ที่ดิน ดังกล่าว มี ตึกแถวเลขที่ 40/6 ซึ่ง จำเลย ที่ 1 เป็น เจ้าของ กรรมสิทธิ์ ปลูก อยู่ โจทก์แจ้ง ให้ จำเลย ที่ 2 ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป และ ให้จำเลย ที่ 1 ซึ่ง เป็น เจ้าของ รื้อถอน ตึกแถว แต่ จำเลย ทั้ง สอง เพิกเฉยขอให้ บังคับ จำเลย ที่ 1 รื้อถอน ตึกแถว ออกจาก ที่ดิน ของ โจทก์ และ ให้จำเลย ทั้ง สอง ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออกจาก ที่ดิน พร้อม ทั้งส่งมอบ ที่ดิน ให้ โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อย ให้ จำเลย ทั้ง สอง ชดใช้ค่าเสียหาย ให้ โจทก์ เดือน ละ 10,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง จนกว่าจำเลย ที่ 1 จะ รื้อถอน ตึกแถว และ ให้ จำเลย ทั้ง สอง ขนย้าย ทรัพย์สินและ บริวาร ออกจาก ที่ดิน ของ โจทก์
จำเลย ที่ 1 ให้การ ว่า จำเลย ที่ 1 เป็น เจ้าของ ตึกแถว เลขที่ 40/6นาย วัฒนะชัย ยอม ให้ จำเลย ที่ 1 สร้าง ตึกแถว ลง บน ที่ดิน โฉนด เลขที่ 6442 มี ข้อตกลง ว่า เมื่อ ครบ 20 ปี ให้ ตึก ที่ จำเลย ที่ 1 สร้างตกเป็น ของ นาย วัฒนะชัย ทันที ใน ระหว่าง ระยะเวลา ดังกล่าว จำเลย ที่ 1 มีสิทธิ อยู่อาศัย หรือ ให้ ผู้อื่น เช่า ได้ โจทก์ ซื้อ ตึกแถวดังกล่าว โดย ทราบ ข้อ สัญญา ระหว่าง นาย วัฒนะชัย กับ จำเลย ที่ 1อยู่ ก่อน แล้ว การ ที่ โจทก์ ฟ้องคดี นี้ เป็น การกระทำ โดย ไม่สุจริตขอให้ ยกฟ้อง
จำเลย ที่ 2 ให้การ ว่า จำเลย ที่ 2 เป็น ผู้เช่า ตึกแถว พิพาท จากจำเลย ที่ 1 มี กำหนด 20 ปี ได้ จดทะเบียน การ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ตึกแถว ดังกล่าว เป็น กรรมสิทธิ์ ของ นาย วัฒนะชัย โจทก์ ไม่มี อำนาจฟ้อง
ศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้อง
โจทก์ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า “ข้อเท็จจริง ฟังได้ เป็น ยุติ ตาม ที่ศาลอุทธรณ์ รับฟัง มา ที่ดิน โฉนด เลขที่ 28483 ตำบล ทุ่งวัดดอน (บ้านทวาย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร ซึ่ง มี ตึกแถว เลขที่ 40/6 ซอย วัดปรก แขวงทุ่งวัดดอน เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร ปลูก อยู่ เป็น ที่ดิน ซึ่ง แบ่งแยก มาจาก ที่ดิน โฉนดที่ 6442 ของ นาย วัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์ นาย วัฒนะชัย ให้ จำเลย ที่ 1 ปลูก ตึกแถว ดังกล่าว ลง ใน ที่ดิน โดย ตกลง กัน ด้วย วาจา ว่า เมื่อครบ 20 ปี จำเลย ที่ 1 ยอม ให้ ตึกแถว ดังกล่าว ตกเป็น กรรมสิทธิ์ของ นาย วัฒนะชัย จำเลย ที่ 1 ได้ ให้ จำเลย ที่ 2 เช่า ทำการ ค้า และ อยู่อาศัย โดย จดทะเบียน การ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ มี กำหนด20 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 1 มกราคม 2521 ครั้น วันที่ 27 มิถุนายน 2532โจทก์ ซื้อ ที่ดิน โฉนด เลขที่ 28483 จาก การ ขายทอดตลาด ของเจ้าพนักงาน บังคับคดี แล้ว ได้ บอกกล่าว ให้ จำเลย ที่ 2 ออกจาก ตึกแถวเลขที่ 40/6 กับ ให้ จำเลย ที่ 1 รื้อถอน ตึกแถว เลขที่ 40/6 ออก ไปจาก ที่ดิน จำเลย ทั้ง สอง ไม่ปฏิบัติ ตาม โจทก์ จึง ฟ้องคดี นี้ ที่ โจทก์ฎีกา ว่า สัญญาเช่า ตึกแถว ดังกล่าว ไม่ผูกพัน โจทก์ นั้น เห็นว่า การ ที่จำเลย ที่ 1 ออก เงิน ปลูกสร้าง ตึกแถว ให้ นาย วัฒนะชัย เจ้าของ ที่ดิน เดิม และ นาย วัฒนะชัย ยอม ให้ จำเลย ที่ 1 เอา ตึกแถว ดังกล่าว ไป ให้ จำเลย ที่ 2 เช่า มี กำหนด เวลา รวม 20 ปี เช่นนี้ เป็น สัญญาต่างตอบแทนระหว่าง นาย วัฒนะชัย กับ จำเลย ที่ 1 ซึ่ง เป็น บุคคล สิทธิ อัน ผูกพัน จำเลย ที่ 1 กับ นาย วัฒนะชัย คู่สัญญา โดย มี ข้อตกลง ว่า เมื่อ ครบ 20 ปี แล้ว ให้ ตึกแถว ตกเป็น กรรมสิทธิ์ ของ นาย วัฒนะชัย ทันที แต่ ข้อตกลง นี้ มิได้ จดทะเบียน สิทธิ เป็น สิทธิเหนือพื้นดิน จึง มีผล ใช้บังคับ ได้ ระหว่าง นาย วัฒนะชัย กับ จำเลย ที่ 1 เท่านั้น ไม่มี ผล ผูกพัน โจทก์ ซึ่ง มิได้ เป็น คู่สัญญา กับ จำเลย ที่ 1 แม้ จำเลย ที่ 1 จะ อ้างว่าโจทก์ ทราบ สัญญา นี้ ก็ ไม่ผูกพัน โจทก์ เพราะ โจทก์ มิได้ ยินยอม ตกลง กับจำเลย ที่ 1 ด้วย ทั้งนี้ ตาม นัย คำพิพากษา ศาลฎีกา ที่ 655/2508 ระหว่างนาย สังวล เอี่ยมลิ้ม โจทก์ นาย หวาน อ่อนตามธรรม ที่ 1นาง ทับ อ่อนตามธรรม ที่ 2 จำเลย ฉะนั้น เมื่อ สัญญา ดังกล่าว ไม่ผูกพัน โจทก์ จำเลย ที่ 1 ก็ ไม่มี สิทธิ อย่างใด ที่ จะ ให้ ตึกแถวนั้น คง อยู่ ต่อไป ใน ที่ดิน ของ โจทก์ ได้ จำเลย ที่ 1 จึง ต้อง รื้อถอนตึกแถว ออก ไป ส่วน จำเลย ที่ 2 นั้น แม้ จะ จดทะเบียน สัญญาเช่ากับ จำเลย ที่ 1 มี กำหนด 20 ปี ก็ ตาม แต่เมื่อ จำเลย ที่ 1 ไม่มี สิทธิที่ จะ ให้ ตึกแถว อยู่ ใน ที่ดิน ของ โจทก์ ได้ แล้ว ก็ ต้อง ถือว่า จำเลยที่ 2 เป็น บริวาร ของ จำเลย ที่ 1 จึง ต้อง ออก ไป จาก ที่ดิน ของ โจทก์เช่นเดียว กับ จำเลย ที่ 1 ด้วย ฎีกา ข้อ นี้ ของ โจทก์ ฟังขึ้น ”
พิพากษากลับ ให้ จำเลย ที่ 1 รื้อถอน ตึกแถว เลขที่ 40/6ซอย วัดปรก แขวงทุ่งวัดดอน เขตสาธร กรุงเทพมหานคร ออก ไป จาก ที่ดิน โฉนด เลขที่ 28483 ตำบล ทุ่งวัดดอน (บ้านทวาย) อำเภอ ยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร ของ โจทก์ ให้ จำเลย ทั้ง สอง ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จาก ที่ดิน โฉนด ดังกล่าว ของ โจทก์ส่งมอบ ที่ดิน ให้ โจทก์ ใน สภาพ เรียบร้อย และ ห้าม จำเลย ทั้ง สอง เข้า ไปเกี่ยวข้อง กับ ที่ดิน ของ โจทก์ อีก ต่อไป ให้ จำเลย ทั้ง สอง ร่วมกันใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ ใน อัตรา เดือน ละ 3,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง(วันที่ 23 มิถุนายน 2535) เป็นต้น ไป จนกว่า จำเลย ที่ 1 จะ รื้อถอนตึกแถว พร้อม กับ จำเลย ทั้ง สอง ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออก ไป จากที่ดิน ของ โจทก์
