แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่จำเลยที่ 1 ออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้ ว. เจ้าของที่ดินเดิม และ ว. ยอมให้จำเลยที่ 1 เอาตึกแถวดังกล่าวไปให้จำเลยที่ 2 เช่า มีกำหนดเวลารวม 20 ปี เป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่าง ว. กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิอันผูกพันจำเลยที่ 1 กับ ว. คู่สัญญา โดยมีข้อตกลงว่าเมื่อครบ 20 ปี แล้ว ให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ว. ทันที แต่ข้อตกลงนี้มิได้จดทะเบียนสิทธิเป็นสิทธิเหนือพื้นดิน จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง ว. กับจำเลยที่ 1 เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1แม้โจทก์จะทราบสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1 แม้โจทก์จะทราบสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์เพราะโจทก์มิได้ยินยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วย เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะให้ตึกแถวนั้นคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้ จำเลยที่ 1 จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป ส่วนจำเลยที่ 2นั้น แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 มีกำหนด 20 ปี ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์ได้แล้ว ก็ต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1 จึงต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์เช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 ด้วย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2532 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28483 ได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ที่ดินดังกล่าวมีตึกแถวเลขที่ 40/6ซึ่งจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ปลูกอยู่ เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว โจทก์แจ้งให้จำเลยที่ 2 ผู้อาศัยอยู่ในตึกแถวดังกล่าวขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไป และให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของรื้อถอนตึกแถวแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย หากจำเลยรื้อถอนตึกแถวออกไป โจทก์อาจนำที่ดินออกให้เช่าจะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 10,000 บาทขอให้บังคับจำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวออกจากที่ดินของโจทก์ และให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดิน พร้อมทั้งส่งมอบที่ดินให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยทั้งสองชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 จะรื้อถอนตึกแถว และจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์
จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 40/6 ตามฟ้องของโจทก์แต่ตึกแถวดังกล่าวตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 6442 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัยเจียมศิริกาญจน์ ไม่ได้ตั้งอยู่บนที่ดินของโจทก์ นายวัฒนะชัยยอมให้จำเลยที่ 1 สร้างตึกแถวลงบนที่ดินโฉนดเลขที่ 6442 มีข้อตกลงว่าเมื่อครบ 20 ปี ให้ตึกที่จำเลยที่ 1 สร้างตกเป็นของนายวัฒนะชัยทันที ในระหว่างระยะเวลาดังกล่าวจำเลยที่ 1 มีสิทธิอยู่อาศัยหรือให้ผู้อื่นเช่าได้ สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาต่างตอบแทนธรรมดา โจทก์ซื้อตึกแถวดังกล่าวโดยทราบข้อสัญญาระหว่างนายวัฒนะชัยกับจำเลยที่ 1อยู่ก่อนแล้ว โจทก์จึงต้องผูกพันตามสัญญา การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้เป็นการกระทำโดยไม่สุจริตขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าตึกแถวเลขที่ 40/6 จากจำเลยที่ 1มีกำหนด 20 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2521 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2541 ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 100 บาท ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตึกแถวดังกล่าวตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 6442 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย มิใช่ของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ค่าเสียหายโจทก์หากจะมีก็ไม่เกินเดือนละ 100 บาท
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติตามที่ศาลอุทธรณ์รับฟังมาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 28483 ซึ่งมีตึกแถวเลขที่ 40/6 ปลูกอยู่เป็นที่ดินซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 6442 ของนายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์ นายวัฒนะชัยให้จำเลยที่ 1 ปลูกตึกแถวดังกล่าวลงในที่ดิน โดยตกลงกันด้วยวาจาว่าเมื่อครบ 20 ปี จำเลยที่ 1 ยอมให้ตึกแถวดังกล่าวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย จำเลยที่ 1 ได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าทำการค้าและอยู่อาศัยโดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีกำหนด 20 ปีนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2521 ครั้นวันที่ 27 มิถุนายน 2532 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28483 จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้วได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 2 ออกจากตึกแถวเลขที่ 40/6 กับให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวเลขที่ 40/6 ออกไปจากที่ดิน จำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตาม โจทก์จึงฟ้องคดีนี้
ที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์นั้น เห็นว่า การที่จำเลยที่ 1 ออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้นายวัฒนะชัยเจ้าของที่ดินเดิมและนายวัฒนะชัยยอมให้จำเลยที่ 1 เอาตึกแถวดังกล่าวไปให้จำเลยที่ 2 เช่า มีกำหนดเวลารวม 20 ปีเช่นนี้ เป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่างนายวัฒนะชัยกับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิอันผูกพันจำเลยที่ 1 กับนายวัฒนะชัยคู่สัญญา โดยมีข้อตกลงว่าเมื่อครบ 20 ปีแล้วให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัยทันที แต่ข้อตกลงนี้มิได้จดทะเบียนสิทธิเป็นสิทธิเหนือพื้นดิน จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างนายวัฒนะชัยกับจำเลยที่ 1 เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1 แม้จำเลยที่ 1 จะอ้างว่า โจทก์ทราบสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์ เพราะโจทก์มิได้ยินยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วย ทั้งนี้ ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 655/2508 ระหว่าง นายสังวล เอี่ยมลิ้ม โจทก์ นายหวาน อ่อนตามธรรมที่ 1นางทับ อ่อนตามธรรม ที่ 2 จำเลย ฉะนั้น เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยที่ 1ก็ไม่มีสิทธิอย่างใด ที่จะให้ตึกแถวนั้นคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้ จำเลยที่ 1 จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป ส่วนจำเลยที่ 2 นั้น แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1มีกำหนด 20 ปีก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์ได้แล้ว ก็ต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1 จึงต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์เช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 ด้วย
สำหรับประเด็นค่าเสียหายของโจทก์มีเพียงใดนั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยพยานหลักฐานโจทก์และจำเลยแล้ว เห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายที่จำเลยทั้งสองจะต้องชดใช้แก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท
พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวเลขที่ 40/6 ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 28483 ของโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดดังกล่าวของโจทก์ ส่งมอบที่ดินให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย และห้ามจำเลยทั้งสองเข้าไปเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์อีกต่อไป ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะรื้อถอนตึกแถวพร้อมกับจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์
