แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ข้อตกลงเรื่องผู้ให้เช่าต้องรับซื้อโรงเรือนของจำเลย(ผู้เช่า) ตามสัญญาข้อ 3 ตอนท้าย แม้จะเป็นเงื่อนไขในสัญญา แต่ก็เป็นเงื่อนไขหรือข้อตกลงต่างหากจากการเช่าจึงไม่ผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้จำต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 คือ ต้องรับซื้อโรงเรือนของจำเลยก่อน จึงจะมีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ 440 โดยได้รับโอนกรรมสิทธิ์จากนายสมนึกบิดาโจทก์ที่ 1 เมื่อ พ.ศ. 2514 จำเลยได้เช่าที่ดินดังกล่าวปลูกห้องแถวมาประมาณ 30 ปี สัญญาเช่าเดิมหมดอายุแล้วเมื่อโจทก์ทั้งสองได้รับโอนที่ดินมา จำเลยได้ชำระค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ 100 บาท จนถึงเดือนธันวาคม 2514 โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป จึงบอกเลิกการเช่า จำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกแล้วไม่ยอมออกไปจากที่ดิน ทำให้โจทก์เสียหายวันละ 100 บาท ขอให้จำเลยพร้อมด้วยบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์ ส่งมอบที่ดินคืน กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้อง 2,900 บาท และต่อไปวันละ 100 บาท จนกว่าจะส่งมอบที่ดินให้โจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยได้เช่าที่ดินจากนายนึกนางหีตบิดามารดาโจทก์เพื่อปลูกอาคารร้านค้า นายนึกนางหีตตกลงให้จำเลยเช่าตลอดไปและถ้านายนึกนางหีตไม่ต้องการให้จำเลยเช่าต่อไปก็ต้องรับซื้อโรงเรือนที่จำเลยปลูกสร้างตามราคาท้องตลาด ก่อนนายนึกนางหีตโอนที่พิพาทให้โจทก์โจทก์ได้รับที่จะปฏิบัติตามข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับนายนึกนางหีต สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมีเงื่อนไขเมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยไม่ได้ ค่าเสียหายไม่เกินเดือนละ 300 บาท
วันชี้สองสถาน คู่ความแถลงรับกันว่าสัญญาเช่าที่พิพาทปรากฏตามสำเนาท้ายคำให้การเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าแล้ว ได้มีการเช่าต่อมาโดยมิได้ทำสัญญากันใหม่ ส่วนค่าเสียหายตกลงให้คิดแต่เดือนมีนาคม2515 ในอัตราเดือนละ 300 บาท ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์จำเลย แล้ววินิจฉัยว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว จำเลยได้เช่าที่พิพาทต่อมา เงื่อนไขที่กำหนดให้โจทก์ต้องรับซื้อโรงเรือนได้สำเร็จลุล่วงไปแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ให้จำเลยรื้อโรงเรือนออกไปด้วยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2515 จนกว่าจะออกไปจากที่ดินของโจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเป็นอันฟังได้ว่า จำเลยได้เช่าที่พิพาทเพื่อปลูกโรงเรือนชั่วคราวจากนายนึกนางหีตมีกำหนดเวลาเช่า 36 เดือนนับตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2506 ตามสำเนาสัญญาเช่าดังกล่าวท้ายคำให้การจำเลย ต่อมาเมื่อกำหนดเวลาเช่าตามสัญญานั้นสิ้นสุดลง และโจทก์ได้รับโอนที่พิพาทจากนายนึกนางหีตมาแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่พิพาทและชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมาโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากัน โจทก์ได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ 4 มกราคม 2515 จำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าเมื่อวันที่ 6 มกราคม 2515 ปัญหามีว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่พิพาทภายหลังครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้วนั้นถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไป ไม่มีกำหนดเวลา (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570) และการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลานี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 โจทก์ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกการเช่าเมื่อใดก็ได้ โดยบอกกล่าวแก่จำเลยผู้เช่าให้รู้ตัวล่วงหน้าก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยซึ่งในกรณีนี้คือ 1 เดือน ตามที่กำหนดชำระค่าเช่ากันที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์ยังมิได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญา คือไม่รับซื้อโรงเรือนของจำเลยที่ปลูกอยู่ในที่พิพาท โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่จำเลยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อตกลงเรื่องผู้ให้เช่าต้องรับซื้อโรงเรือนของจำเลยตามสัญญาเช่าข้อ 3 ตอนท้ายนั้น แม้จะเป็นเงื่อนไขในสัญญา แต่ก็เป็นเงื่อนไขหรือข้อตกลงต่างหากจากการเช่า จึงไม่ผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้จำต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 คือ ต้องรับซื้อโรงเรือนของจำเลยก่อน จึงจะบอกเลิกการเช่าได้ ตามฎีกาของจำเลยโจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกการเช่ากับจำเลยได้
พิพากษายืน
