แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่จำเลยได้จดทะเบียนที่ดินในโฉนดของจำเลยว่า จ.มีกรรมสิทธิ์รวมอยู่ 209 ส่วนในจำนวน 4,200 ส่วนของที่ดินแปลงนี้นั้น ย่อมเป็นหลักฐานทางทะเบียนว่า จ.มีกรรมสิทธิ์รวมตามจำนวนที่ได้จดทะเบียนไว้ แม้ว่าการจดทะเบียนจะเกิดจากการฉ้อฉลของ จ. แต่การจดทะเบียนนั้นก็มีผลเพียงเป็นโมฆียะ โจทก์เป็นบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนที่เป็นของ จ.ตามทะเบียนโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต โจทก์จึงย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินเต็มจำนวน 209 ส่วนตามที่ได้จดทะเบียนไว้
ย่อยาว
คดีนี้โจทก์ฟ้องว่า เดิมจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดที่ ๒๕๙๓ ซึ่งได้มีการแบ่งที่ดินแปลงนี้เป็นส่วน ๆ รวมทั้งสิ้น๔,๒๐๐ ส่วน ต่อมาจำเลยจดทะเบียนโอนให้นางเจริญศรี สวัสดิวัฒน์ถือกรรมสิทธิรวมจำนวน ๒๐๙ ส่วน แล้วนางเจริญศรีได้นำที่ดินจำนวน๒๐๙ ส่วนนี้มาจดทะเบียนขายฝากไว้กับโจทก์มีกำหนด ๑ ปี นางเจริญศรีไม่ได้ไถ่ถอนและทำหนังสือสละสิทธิการไถ่ถอนขายฝากให้โจทก์ไว้โดยชอบโจทก์จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์และถูกต้องตามกฎหมายต่อมาจำเลยได้แจ้งความประสงค์จะทำการแบ่งแยกที่ดินโฉนดที่ ๒๕๙๓ออกเป็นแปลง ๆ เพื่อมอบให้แก่ผู้มีชื่อในโฉนดรวมทั้งโจทก์ด้วยตามระเบียบและวิธีการของกรมที่ดิน ผู้มีชื่อในโฉนดจะต้องถอนชื่อของตนโดยวิธีโอนส่วนของตนให้แก่จำเลยเสียก่อน เมื่อแบ่งแยกโฉนดเสร็จแล้ว จำเลยจึงจะโอนกลับคืนให้แก่ผู้มีชื่อในโฉนดตามส่วนเดิมต่อไป โจทก์จึงถอนชื่อออกจากโฉนดโดยโอนส่วนของโจทก์ให้แก่จำเลยเพื่อการนี้ ครั้นเมื่อกรมที่ดินได้แบ่งแยกโฉนดที่ ๒๕๙๓ ออกเป็นแปลง ๆ ตามส่วนของผู้มีชื่อในโฉนด ปรากฏว่าเฉพาะส่วนของโจทก์ซึ่งมีอยู่ ๒๐๙ ส่วนนั้น ได้แก่โฉนดที่ ๓๓๒๔๗ มีเนื้อที่ ๒ งาน ๙ วาโจทก์จึงติดต่อกับจำเลยขอรับโอนโฉนดที่ ๓๓๒๔๗ แต่จำเลยไม่จัดการโอนให้ จึงขอให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิในที่ดินโฉนดที่ ๓๓๒๔๗หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การว่า จำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดที่ ๒๕๙๓แบ่งเนื้อที่ทั้งหมดออกเป็น ๔,๒๐๐ ส่วน และนำออกเสนอให้เช่าซื้อได้มีร้อยตำรวจตรีเกษม เจริญจรัมพร เช่าซื้อ ๑ แปลง หมายเลขประจำแปลงที่ ๔๓๑ มีเนื้อที่ ๒๐๐ ตารางวา หรือจำนวน ๒๐๙ ส่วน ต่อมาร้อยตำรวจตรีเกษมโอนสิทธิการเช่าซื้อให้แก่ร้อยโทสมพงษ์ กิตติวัฒน์และร้อยโทสมพงษ์โอนสิทธิการเช่าซื้อต่อไปให้กับร้อยตำรวจโทเสลาไชยโกมล แล้วร้อยตำรวจโทเสลาได้โอนสิทธิการเช่าซื้อให้กับนางเจริญศรี สวัสดิวัฒน์ เพียงครึ่งเดียว คือเนื้อที่ ๑๐๐ ตารางวาหรือ หนึ่งร้อยสี่เศษหนึ่งส่วนสองส่วน โดยร้อยตำรวจโทเสลาและนางเจริญศรีเป็นผู้เช่าซื้อร่วมกันต่อจำเลย ที่จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้นางเจริญศรีเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมจำนวน ๒๐๙ ส่วนเพราะกลฉ้อฉลของนางเจริญศรีที่มาอ้างต่อเจ้าหน้าที่ของจำเลยว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เช่าซื้อแปลงหมายเลข ๔๓๑ เต็มทั้งแปลงโจทก์ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่านางเจริญศรี โจทก์คงมีสิทธิในที่ดินแปลงหมายเลข ๔๓๑ ซึ่งได้แก่โฉนดที่ ๓๓๒๔๗ เพียง๑๐๐ ตารางวา หรือ หนึ่งร้อยสี่เศษหนึ่งส่วนสองส่วน แต่โจทก์ขอรับโอนกรรมสิทธิ์โฉนดที่ ๓๓๒๔๗ ทั้งแปลง จึงโอนให้ไม่ได้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า นางเจริญศรีมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามโฉนดที่ ๓๓๒๔๗ เพียงครึ่งเดียว นางเจริญศรีไม่มีอำนาจเอาที่ดินส่วนของร้อยตำรวจโทเสลาไปขายฝาก เมื่อที่ดินหยุดเป็นสิทธิแก่โจทก์โจทก์คงมีกรรมสิทธิ์เพียงครึ่งเดียว เพราะผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดที่ ๓๓๒๔๗ ให้แก่โจทก์ครึ่งหนึ่งของจำนวนเนื้อที่ดินทั้งหมดในโฉนด หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย
โจทก์อุทธรณ์ขอให้จำเลยโอนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ทั้งแปลง
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การที่จำเลยได้จดทะเบียนที่ดินโฉนดที่ ๒๕๙๓ของจำเลยว่านางเจริญศรีมีกรรมสิทธิ์รวมอยู่ ๒๐๙ ส่วน ย่อมเป็นหลักฐานทางทะเบียนว่านางเจริญศรีมีกรรมสิทธิรวมตามจำนวนที่ได้จดทะเบียนไว้ แม้ว่าการจดทะเบียนจะเกิดจากการกลฉ้อฉลของนางเจริญศรีจริงดังจำเลยอ้าง แต่การจดทะเบียนนั้นก็มีผลเพียงเป็นโมฆียะ โจทก์เป็นบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนที่เป็นของนางเจริญศรีตามทะเบียนมาโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต สิทธิของโจทก์ย่อมไม่เสียไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๒๙ โจทก์จึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดที่ ๓๓๒๔๗ เนื้อที่ ๒ งาน ๙ วา เต็มทั้งแปลงที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยไม่มีสิทธิที่จะทำนิติกรรมการโอนหรือรับรองว่านางเจริญศรีมีสิทธิในที่ดินเต็มทั้งแปลง ร้อยตำรวจโทเสลาต่างหากที่เป็นผู้มีสิทธิจะโอนหรือรับรองว่า นางเจริญศรีมีสิทธิในที่ดินส่วนของตนมากน้อยเท่าใด นิติกรรมที่จำเลยกระทำต่อนางเจริญศรีจึงเป็นเรื่องของการกระทำของบุคคลผู้ไม่มีอำนาจสิทธิในส่วนของร้อยตำรวจโทเสลาหาได้ถูกกระทบกระเทือนเนื่องจากการกระทำของจำเลยไม่ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย เพราะที่ดินยังเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยเต็มทั้งแปลง จำเลยมีอำนาจตามกฎหมายที่จะโอนให้ในฐานเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ แต่ถ้าการโอนนั้นเกิดไปกระทบกระเทือนต่อสิทธิของร้อยตำรวจโทเสลาผู้เช่าซื้อจากจำเลยเข้าอย่างไร ก็เป็นเรื่องที่จำเลยกับร้อยตำรวจโทเสลาซึ่งเป็นคู่สัญญาเช่าซื้อจะต้องว่ากล่าวกันเองต่อไป จะอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อของร้อยตำรวจโทเสลามาใช้ยันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตไม่ได้ เมื่อสิทธิของโจทก์ในการรับโอนไม่เสียไปแล้ว โจทก์ก็มีสิทธิบังคับให้จำเลยโอนที่ดินโฉนดที่ ๓๓๒๔๗ ให้โจทก์ได้เต็มทั้งแปลง
พิพากษาแก้ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดที่ ๓๓๒๔๗ ให้แก่โจทก์เต็มทั้งแปลง หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา
