แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
แม้ผู้เช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกสร้างเคหะอยู่อาศัยจะได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ก็ดี หากผู้เช่าที่ดินได้ขายฝากเฉพาะเคหะจนหลุดเป็นสิทธิแก่จำเลยเมื่อจำเลยยังไม่ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์ ก็ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองเพราะสัญญาเช่าที่ดินเป็นการเฉพาะตัว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อ 10 ปีมานี้ จำเลยได้ซื้อบ้านเลขที่ 21 ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของโจทก์จากผู้มีชื่อ โดยโจทก์ไม่ทราบและไม่ให้ความยินยอม โจทก์เพิ่งทราบภายหลังว่าจำเลยเข้ามาอยู่ในบ้านเลขที่ 21 นี้ โดยไม่ได้เช่าที่ดินจากโจทก์ ต่อมาจำเลยยังซื้อห้องแถวเลขที่ 35/3 จากนายวิชิต ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของโจทก์โดยไม่ได้ขออนุญาตหรือเช่าจากโจทก์แต่อย่างใด โจทก์ต้องการที่ดินเพื่อบูรณะวัด ได้บอกกล่าวจำเลยแล้ว จำเลยก็ไม่รื้อ จึงขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 21 และ 35/3 ออกไปจากที่โจทก์
จำเลยให้การว่า บ้านเลขที่ 21 เป็นของนายจำรัสปลูกอยู่ในที่ดินของวัดดวงแข ซึ่งให้พันตำรวจตรีวิชิตเช่าตลอดมา เมื่อนายจำรัสซื้อบ้านหลังนี้มาก็ได้ตกลงเช่าที่ดินจากวัดดวงแขสืบแทนพันตำรวจตรีวิชิต ส่วนบ้านเลขที่ 35/3 จำเลยซื้อมาจากพันตำรวจตรีวิชิตเมื่อ พ.ศ. 2497 ซึ่งเป็นบ้านปลูกอยู่ในที่ดินของวัดดวงแขเช่นเดียวกันและเจ้าอาวาสวัดดวงแขก็ยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินปลูกบ้านนี้ต่อจากผู้เช่าเดิม จำเลยและนายจำรัสต่างใช้บ้านนั้นเป็นเคหะที่อยู่อาศัย ย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลแพ่งเห็นว่าบ้านพิพาทเป็นของจำเลยทั้งสองหลัง แต่เมื่อจำเลยซื้อบ้านสองหลังนี้จากเจ้าของเดิมแล้ว วัดเจ้าของที่ดินยังไม่ได้ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินที่ปลูกบ้านนั้น จำเลยจึงไม่ใช่อยู่ในที่ดินของโจทก์โดยสัญญาเช่า แม้บ้านพิพาทจะเป็นเคหะที่อยู่อาศัยโจทก์ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ พิพากษาให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 21 และ 35/3 ออกไปจากที่ธรณีสงฆ์ของโจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว ทางพิจารณาได้ความว่า เดิมบ้านสองหลังนี้เป็นของพันตำรวจวิชิต ปลูกอยู่ในที่ดินของวัดดวงแขโจทก์ต่อมา 10กันยายน 2497 เจ้าของบ้านขายฝากบ้านทั้งสองหลังแก่จำเลย สัญญาจะไถ่คืนใน 3 เดือน แล้วไม่ไถ่ บ้านทั้งสองหลังจึงตกเป็นสิทธิแก่จำเลย และจำเลยใช้บ้านเลขที่ 35/3 เป็นเคหะที่อยู่อาศัย ส่วนบ้านหลังเลขที่ 21 ให้เป็นที่อยู่อาศัยของนายจำรัสบุตรเขยของจำเลยเมื่อบ้านทั้งสองหลังตกเป็นของจำเลยแล้ว พันตำรวจตรีวิชิตก็ให้จำเลยรื้อถอนบ้านออกไป อ้างว่าสิทธิการเช่าที่ดินปลูกบ้านยังเป็นของตน ไม่ได้โอนขายให้จำเลยด้วย จนเป็นกรณีพิพาทกันถึงศาลการขายฝากบ้าน 2 หลังนี้ ทางวัดเจ้าของที่ดินไม่ทราบในตอนแรกเพิ่งมาทราบเมื่อขายฝากกันแล้ว และเมื่อจำเลยเป็นเจ้าของบ้านทั้งสองหลังแล้ว จำเลยก็ไม่ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับวัด ทางวัดก็ไม่เคยเก็บค่าเช่าจากจำเลย เป็นแต่เมื่อจำเลยรับโอนบ้านมาแล้ว2-3 ปี ได้มีผู้มาเจรจาขอเช่าที่ดินของวัด แต่ทางวัดไม่อนุญาตการปฏิบัติระหว่างโจทก์จำเลยจึงยังไม่มีสัญญาเช่าทรัพย์กันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537
ข้อที่จำเลยฎีกาว่า เมื่อพันตำรวจตรีวิชิตผู้เช่าที่ดินเดิมได้รับความคุ้มครองการเช่าตามกฎหมายแล้ว จำเลยผู้รับโอนสิทธิในบ้านจากพันตำรวจตรีวิชิตย่อมได้ความคุ้มครองเช่นเดียวกันนั้นศาลฎีกาเห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 บัญญัติว่า อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ซึ่งเป็นการคุ้มครองผู้เช่าไม่ให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเพราะการเปลี่ยนตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า แต่การโอนทรัพย์กันระหว่างผู้เช่านั้นผู้รับโอนจำต้องมีสัญญากับผู้เช่าเสียก่อนจึงจะมีสิทธิตามสัญญาเช่าสืบไปได้ เพราะกฎหมายไม่ได้กำหนดไว้เช่นกรณีของผู้ให้เช่าทั้งนี้ ก็เนื่องจากสัญญาเช่าเป็นการเฉพาะตัว คือ ผู้ให้เช่าจะให้ผู้ใดเช่าทรัพย์ของตนหรือไม่ก็ได้ ฉะนั้น เมื่อจำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไม่ว่าโดยทางวาจาหรือลายลักษณ์อักษรแล้ว แม้จำเลยจะใช้ที่ดินของโจทก์เป็นที่ปลูกบ้านเรือนเคหะอยู่อาศัยเช่นเดียวกับพันตำรวจตรีวิชิต ก็ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการเช่าฯ เพราะสัญญาเช่าอันเป็นมูลฐานแห่งนิติสัมพันธ์ประการสำคัญที่ผูกพันโจทก์จำเลยให้มีสิทธิและหน้าที่ต่อกันนั้นไม่ได้เกิดเป็นนิติกรรมขึ้นระหว่างกันตามลักษณะเช่าทรัพย์เลยเมื่อเช่นนี้แล้ว แม้จำเลยจะอยู่มานานจะอ้างสิทธิใดก็มายันโจทก์ได้ไม่ ศาลทั้งสองพิพากษาให้ขับไล่จำเลยชอบแล้ว
พิพากษายืน
