แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ทำหนังสือ สัญญาเช่าอาคารพร้อมที่ดินกับจำเลยมีกำหนด8ปี6เดือน5วันตกลงกันว่าจะไป จดทะเบียนการเช่าต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนด6เดือนดังนี้โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตามที่ตกลงกันหาได้ไม่มิฉะนั้นจะเท่ากับว่ายอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินกว่าสามปีได้โดยไม่จำต้องให้มีการ จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ย่อยาว
โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ตกลง ให้ โจทก์ เช่า อาคาร เลขที่ 584/11พร้อม ที่ดิน โฉนด เลขที่ 3811, 3024 และ 1279 มี กำหนด 8 ปี 6 เดือน5 วัน นับ ตั้งแต่ วันที่ 1 ตุลาคม 2531 เป็นต้น ไป โดย จำเลย รับรอง ว่าจะ ดำเนินการ จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ภายใน กำหนด 6 เดือน เมื่อ ครบกำหนด แล้ว จำเลย ไม่ ดำเนินการ จดทะเบียน การ เช่า ให้ โจทก์ ขอให้ บังคับจำเลย จดทะเบียน การ เช่า อาคาร และ ที่ดิน ดังกล่าว ให้ แก่ โจทก์ ตาม สัญญาณ สำนักงาน ที่ดิน กรุงเทพมหานคร สาขา ธนบุรี หาก ไม่ ดำเนินการ ให้ ถือเอา คำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลย
จำเลย ให้การ ว่า จำเลย กับ โจทก์ มี ข้อตกลง ว่า จำเลย จะ จดทะเบียนการ เช่า ให้ แก่ โจทก์ ต่อเมื่อ จำเลย ได้รับ ค่าเช่า ตลอด ระยะเวลา ที่ เช่าทั้งหมด แล้ว แต่ โจทก์ ผิด ข้อตกลง ขอให้ ยกฟ้อง
นางสาว อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ยื่น คำร้องขอ เข้า เป็น คู่ความ ฝ่าย ที่ สาม โดย อ้างว่า ผู้ร้อง ทำ สัญญา จะซื้อ ที่ดินพิพาท จาก จำเลยแต่ จำเลย ผิดสัญญา ไม่สามารถ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน ให้ แก่ผู้ร้อง ผู้ร้อง จึง ฟ้อง ขอให้ ศาล บังคับ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน ให้ แก่ ผู้ร้อง คดี อยู่ ระหว่าง การ พิจารณา ของ ศาล ถ้า คดี นี้ศาล มี คำพิพากษา ให้ จำเลย จดทะเบียน การ เช่า อาคาร และ ที่ดิน ให้ แก่ โจทก์จะ ทำให้ ผู้ร้อง ได้รับ ความเสียหาย ศาลชั้นต้น มี คำสั่ง อนุญาต ให้ผู้ร้อง เข้า มา เป็น จำเลยร่วม
วันนัด สืบพยานโจทก์ โจทก์ จำเลย และ จำเลยร่วม แถลงรับ ข้อเท็จจริงว่า จำเลย ทำ สัญญาเช่า ตาม ฟ้อง กับ โจทก์ จริง และ ไม่มี ข้อตกลง ว่าโจทก์ จะ ต้อง ชำระ ค่าเช่า ทั้งหมด ให้ แก่ จำเลย ก่อน แต่ จำเลย ได้ ทำสัญญาจะขาย อาคาร และ ที่ดิน ตาม สัญญาเช่า ดังกล่าว ให้ แก่ จำเลยร่วมไป แล้ว ขอให้ ศาล วินิจฉัย ข้อกฎหมาย ว่า โจทก์ มีสิทธิ ฟ้องบังคับให้ จำเลย ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ แก่ โจทก์ เป็น เวลา 8 ปี 6 เดือน 5 วันได้ หรือไม่ โดย คู่ความ ทุก ฝ่าย ไม่ติดใจ สืบพยาน
ศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้องโจทก์
โจทก์ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า “เห็นว่า การ เช่า อสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติ ไว้ ว่า ถ้า เช่ามี กำหนด ว่า สาม ปี ขึ้น ไป หาก มิได้ ทำ เป็น หนังสือ และ จดทะเบียน ต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ การ เช่า นั้น จะ ฟ้องร้อง ให้ บังคับคดี ได้ แต่เพียงสาม ปี ฉะนั้น การ ที่ โจทก์ ทำ สัญญาเช่า อาคาร พร้อม ที่ดิน ตาม ฟ้องกับ จำเลย โดย ตกลง กัน มี กำหนด 8 ปี 6 เดือน 5 วัน ถือได้ว่า โจทก์และ จำเลย เพียงแต่ ได้ ทำ สัญญาเช่า เป็น หนังสือ กัน แล้ว เท่านั้น แต่ เป็นการ ฝ่าฝืน กฎหมาย ดังกล่าว เนื่องจาก โจทก์ และ จำเลย ทำการ ตกลง กันเองโดย มิได้ ให้ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ทำการ จดทะเบียน การ เช่า ไว้ ตาม กฎหมายดังกล่าว ดังนั้น แม้ โจทก์ จำเลย ได้ ตกลง กัน ว่า จะ ไป ทำการ จดทะเบียนการ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ภายใน กำหนด 6 เดือน หลังจาก วัน ทำสัญญาเช่า ก็ ตาม เมื่อ ได้ ทำ สัญญาเช่า กันเอง โดย มิได้ จดทะเบียนต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ โจทก์ ก็ จะ ฟ้องบังคับ ให้ จำเลย จดทะเบียน การ เช่ามี กำหนด 8 ปี 6 เดือน 5 วัน ตาม ที่ ตกลง กัน หาได้ไม่ เพราะ ถ้า ยอมให้ บังคับคดี ได้ ตาม ที่ โจทก์ ฟ้อง ก็ เท่ากับ ว่า ยอม ให้ ทำ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ระหว่าง กันเอง ให้ มีผล ผูกพัน เกินกว่า สาม ปี ได้ โดยไม่จำต้อง ให้ มี การ จดทะเบียน การ เช่า ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ซึ่ง เป็นการ ขัด ต่อ บท กฎหมาย ดังกล่าว ข้างต้น ที่ ศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษามา นั้น ชอบแล้ว ฎีกา โจทก์ ฟังไม่ขึ้น ”
พิพากษายืน
